房地产行业周报：深圳、西安、杭州放松限购政策，加快去化存量房产

房地产 2024年05月12日 投资评级：看好（维持） 深圳、西安、杭州放松限购政策，加快去化存量房产 ——行业周报 齐东（分析师）郝英（联系人） 行业走势图 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 haoying@kysec.cn 证书编号：S0790123060017 12% 0% -12% -24% -36% -48% 房地产沪深300 核心观点：深圳、西安、杭州放松限购政策，加快去化存量房产 本周我们跟踪的64城新房成交面积同比下降，环比增长。17城二手房成交面积同比下降，环比增长。土地成交面积同比下降，成交溢价率环比下降。融资端国内信用债单周发行同比下降，累计发行规模同比持平。政策端4月30日政治局会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，本周多地限购政策陆续放松。如深圳本市户籍多子女居民家庭，可在盐田区、宝安区（不含 2023-052023-092024-01 数据来源：聚源 新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再 购买1套住房。西安、杭州全面解除限购政策，同时杭州购房可申请落户，西安 相关研究报告 公积金贷款首付比例降至20%，二套降至25%，或将有效刺激当地楼市。我们 认为目前稳地产信号明确，预计未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望 《供需两端重塑，低成本走出危机— 房地产行业2024年中期投资策略》 -2024.5.6 《消化存量优化增量，房地产发展新模式进程加快—行业点评报告》 -2024.5.5 《限制高去化周期城市供地，北京、天津放松限购措施—行业周报》 -2024.5.5 加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：多地放松限购政策，郑州全区实行“以旧换新”政策 中央层面：财政部、住建局：5月6日，财政部与住房城乡建设部联合发布了关 于开展城市更新示范工作的通知。两部门通过竞争性选拔，确定了部分基础条件良好、积极性高、特色鲜明的城市作为典型示范，旨在推进城市更新行动。 地方层面：深圳：有两个及以上未成年子女的深圳本市户籍居民家庭，可在盐田 区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。西安、杭州：全面解除限购政策。郑州：郑州 市住房保障和房地产管理局与住宅与房地产业协会联合宣布，自5月10日起取消二手住房“卖旧买新、以旧换新”政策的试点期限和区域限制。 市场端：新房、二手房成交环比增长，土地成交面积同比下降 销售端：2024年第19周，全国64城商品住宅成交面积219万平米，同比下降 43%，环比增加26%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达4133万平米， 累计同比下降43%。全国17城二手房成交面积为191万平米，同比增速-1%，前值0%；年初至今累计成交面积2790万平米，同比增速-18%，前值-19%。 投资端：2024年第19周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2269万平 方米，成交土地规划建筑面积708万平方米，同比下降74%，成交溢价率为2.5%。北京：北京市规委发布了首宗住宅+产业+配套组合供应用地出让公告，项目首次采用了将住宅用地与产业用地及商业配套用地一次性组合供应的方式，总建设 起始价高达112亿元，上限价格128.8亿，将成功刷新北京最高地价新纪录。 融资端：国内信用债累计发行规模同比持平 2024年第19周，信用债发行21.7亿元，同比减少46%，平均加权利率2.8%， 环比持平。信用债累计发行规模1791.4亿元，同比持平。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 行业研究 行业周报 开源证券 证券研究报 告 目录 1、多地放松限购政策，郑州全区实行“以旧换新”政策3 2、销售端：新房、二手房成交同比下降，环比增长5 2.1、64大中城市新房成交环比增长5 2.2、17城二手房成交环比增长7 3、投资端：土地成交面同比下降，北京发布住宅+产业+配套组合用地8 4、融资端：国内信用债累计发行规模同比持平10 5、一周行情回顾10 6、投资建议：维持行业“看好”评级12 7、风险提示12 图表目录 图1：64大中城市新房成交面积同比下降5 图2：64大中城市新房成交面积环比增长6 图3：2024年第19周64大中城市成交面积同比下降环比增长6 图4：2024年第19周64大中城市中一线城市成交面积同环比下降6 图5：2024年第19周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长6 图6：2024年第19周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长6 图7：2024年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更好7 图8：17城二手房成交同比下降7 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好8 图10：100大中城市土地成交面积同比下降9 图11：100大中城市土地成交总价同比下降9 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降9 图13：信用债单周发行规模同比减小46%10 图14：信用债累计发行规模同比持平10 图15：房地产指数上涨4.38%，板块表现强于大市11 表1：多地放松限购政策，郑州全区实行“以旧换新”政策4 表2：本周房地产行业个股中南都物业、铁岭新城、金科股份涨幅靠前11 表3：本周房地产行业个股中ST世茂、中润资源、*ST中迪跌幅靠前11 1、多地放松限购政策，郑州全区实行“以旧换新”政策 中央层面：（1）财政部、住建局：5月6日，财政部与住房城乡建设部联合发布了关于开展城市更新示范工作的通知。两部门通过竞争性选拔，确定了部分基础条件良好、积极性高、特色鲜明的城市作为典型示范，旨在推进城市更新行动。（2）央行：5月10日，中国人民银行发布了2024年第一季度中国货币政策执行报告。在房地产市场，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。强化保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设资金保障，推动加快构建房地产发展新模式。 地方层面：（1）武汉：武汉市住房保障和房屋管理局于5月6日宣布，将推出 购房消费券支持措施，有效期至2024年12月31日。该政策旨在支持购买新城区、东湖高新区、经开区、长江新区指定商品住房项目的家庭。符合条件的家庭可通过“安居链”平台的“房展会专区”申请领取价值5-10万元的购房消费券。武汉首批 参与此项优惠的商品住房项目共计103个。购房者在选定房源并与开发商达成购房 意向后，开发商将协助购房者在线锁定房源并核销消费券，随后完成网上签约手续。消费券将直接用于抵扣相应的房款。（2）深圳：5月6日，深圳市住房和建设局发布 《关于进一步优化房地产政策的通知》，通知提到，有两个及以上未成年子女的深圳本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购 买1套住房。此外，通知还支持在深圳本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作等。（3）无锡：根据该通知，职工家庭在无锡市行政区域购买第二套自住住房申请住房公积金贷款时， 首付比例调整为不低于房屋总价的20%。此前，二套住房公积金贷款首付比例最低为40%。此外，对于购买自住住房并申请公积金贷款的职工家庭，最高贷款额度进行了调整：借款人本人符合贷款条件的，最高贷款额度为80万元；借款人及配偶均 符合贷款条件的，最高贷款额度为100万元。（4）开封：5月8日晚，河南开封市住 房和城乡建设局官网披露《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展十八条激励措施》，购房人可根据自己自身实际情况，选择认贷不认房”或“认房不认贷”的商业贷款政策。同时，加大对新市民、青年人住房公积金贷款支持力度，最高贷款额度 不超过100万元。在契税补贴方面，按契税总额的20%给予补贴。（5）西安：5月9 日，西安市住房和城乡建设局等部门发布通知，全面取消全住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。公积金贷款方面，首次购房者的首付比例不得低于20%，若已结清首次公积金贷款，再次购房的首付比例不得低于25%。购买二手房使用公积金贷款的，房屋建成年限不超过30年，且贷款期限与房屋建成年限之和不超过40年。对于有两个及以上孩子的家庭，使用公 积金贷款购房时，贷款额度可在现行政策基础上提高至1.2倍。（6）杭州：5月9日， 杭州市住保房管局发布了关于优化调整房地产市场调控政策的通知，《通知》提及在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。购房人在所购住房城区范围内无住房 的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。（7）河北省：5月10日，河北省唐山、秦皇岛、廊坊三地的多家银行宣布，自2024年5月7日起，首套住房商业性个人住房贷款利率下限已阶段性取消，首套房贷利率普遍下调10个基点至3.35%。（8）合肥：5月10日，合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室召开会议，讨论进一步调整优化房地产 政策措施。措施包括实施购房补贴、推行房票安置政策、优化限售和商品房摇号销售政策、提高住房公积金贷款额度等。同时关注工薪收入群体及基本公共服务人员需求，落实保障房政策。（9）郑州：郑州市住房保障和房地产管理局与住宅与房地产业协会联合宣布，自5月10日起取消二手住房“卖旧买新、以旧换新”政策的试点期限和区域限制。郑州城发安居有限公司承办的公告发布暨签约仪式表明，市内八区将全面推行该政策，并放宽对二手住房收购的房龄限制至20年。此举预期将激活郑州二手住房市场，提供更多住房选择，促进房地产市场稳定发展。（10）咸宁：5月11日，据本地媒体报道，湖北咸宁市住建局表示，通过实施房地产融资协调措 施，已将两批次共14个房地产项目纳入“白名单”，总融资需求11.6亿元，截至目 前，放款1.86亿元。 时间政策 表1：多地放松限购政策，郑州全区实行“以旧换新”政策 2024/5/6 2024/5/6 2024/5/6 2024/5/7 2024/5/8 2024/5/9 2024/5/9 2024/5/10 财政部、住建局：5月6日，财政部与住房城乡建设部联合发布了关于开展城市更新示范工作的通知。两部门通过竞争性选拔，确定了部分基础条件良好、积极性高、特色鲜明的城市作为典型示范，旨在推进城市更新行动。 武汉：武汉市住房保障和房屋管理局于5月6日宣布，将推出购房消费券支持措施，有效期至2024年12月 31日。该政策旨在支持购买新城区、东湖高新区、经开区、长江新区指定商品住房项目的家庭。符合条件的 家庭可通过“安居链”平台的“房展会专区”申请领取价值5-10万元的购房消费券。武汉首批参与此项优惠 的商品住房项目共计103个。购房者在选定房源并与开发商达成购房意向后，开发商将协助购房者在线锁定房源并核销消费券，随后完成网上签约手续。消费券将直接用于抵扣相应的房款。 深圳：5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，通知提到，有两个及以上未成年子女的深圳本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。此外，通知还支持在深圳本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作等。 无锡：根据该通知，职工家庭在无锡市行政区域购买第二套自住住房申请住房公积金贷款时，首付比例调整为不低于房屋总价的20%。此前，二套住房