房地产行业周报（2024年第18周）：统筹研究消化存量房产，京深限购再宽松

板块行情：（4月29日-4月30日）申万一级行业指数中，房地产指数上升3.1%，在31个一级行业板块中排名第1位。 政策要闻：中央层面：1）中共中央政治局会议：结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。2）自然资源部：合理控制新增商品住宅用地供应，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）至36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。继续大力支持保障性住房用地的供应。各地要根据保障性住房建设计划，在供地计划中优先安排、应保尽保。3）财政部办公厅、住房城乡建设部：中央财政按区域对城市更新示范城市给予定额补助。其中：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。资金根据工作推进情况分年拨付到位。地方层面：1）深圳：非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房；在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明；有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区再购买1套住房。2）北京：调整住房限购政策，符合条件家庭五环外可新购一套。 公司动态：1）招商蛇口：2024年第一季度实现营业收入237.47亿元，同比增长58.22%；归母净利润3.32亿元，同比增长22.22%。2）龙湖集团：截至2023年底，公司有息负债余额为人民币1,926亿，同比下降7.4%。 销售端：新房成交同比下降20%，二手房成交同比下降2%。1）本周21城商品房成交面积158.9万方，商品房日平均成交面积22.7万方，环比下降34%，同比下降20%；2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第18周成交面积分别为53.3万方、61.9万方、43.7万方，周环比增速分别为-40%、-31%、-28%，周同比增速分别为5%、-40%、1%。3）第18周11城二手房成交面积94万方，日平均成交面积13.4万方，环比下降48%，同比下降2%。 投资策略：待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造； 2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：房地产上升4.5%，板块排名第1位 第18周申万地产板块上升4.5%。第18周（4月29日-5月2日）申万一级行业指数中，房地产指数上升4.5%，在31个一级行业板块中排名第1位。 图表1第18周申万地产板块上升3.1%，板块排名第1位 A股板块内涨幅第一为天宝基金，累计涨幅达21.1%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为天保基金、京能置业、华远地产、荣盛发展、南国置业，跌幅前五的个股分别为海南高速、广汇物流、空港股份、福瑞达、南京高科。 图表2天保基金周涨幅达21.1% 图表3海南高速周跌幅达7.8% 港股板块内涨幅第一的为世贸集团，上涨54.9%。从港股表现来看，第18周涨幅排名前五的个股分别为世贸集团、远洋集团、雅居乐集团、旭辉永升服务、绿城中国，跌幅前五的个股分别为融信中国、中国恒天、碧桂园、绿城管理控股、华润万象生活。 图表4世茂集团周涨幅达54.9% 图表5融信中国周跌幅达0.6% 二、政策要闻：统筹研究消化存量房产，北京放宽五环外限购套数 中央层面：1）中共中央政治局会议：结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。2）自然资源部：发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，提出合理控制新增商品住宅用地供应。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）至36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。继续大力支持保障性住房用地的供应。各地要根据保障性住房建设计划，在供地计划中优先安排、应保尽保。3）财政部办公厅、住房城乡建设部：中央财政按区域对城市更新示范城市给予定额补助。其中：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。资金根据工作推进情况分年拨付到位。 图表6统筹研究消化存量房产和优化增量住房，去化周期超36月应暂停出让住宅用地 地方层面：1）深圳：非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房； 在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明；有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。2）北京：调整住房限购政策，符合条件家庭五环外可新购一套。3）大理：提高双缴存人家庭最高贷款额度至100万元，取消购买、建造、翻建、大修自住住房提取住房公积金的次数限制。4）常州：调整人才住房资助政策，资助资金可用于购买商品房。 5）郑州：5月6日起开始办理“商转公贷款”业务。6）大连：出售自住房一年内重新购买住房可享税收优惠及补贴。7）青岛：扩大商转公贷款合作银行，职工可享低息贷款福利。8）盐城：大力支持“刚需购”、全力支持“返乡购”。9）成都：发布人才安居新政策，构建梯度化住房体系优化购房支持；停车位可预售，单套业主最多可买4个车位。 10）上海：修订农民集中居住政策，优先安排农民集中安置用地，明确安置地块土地出让起始价；对于利用现有的工业、仓储用房等存量资源兴办养老服务设施的情况，原则上应采取城市更新的路径进行实施。11）中山：购买新建商品住房，在缴纳契税后给予购房款5‰的电子消费券补贴，鼓励居民住房“以旧换新”。12）阳江：购买新建商品房可申请领取购房合同金额千分之三的消费券，不超过3000元。13）德州：住房公积金贷款额最高至70万元，多子女家庭可多贷15万元。14）肇庆：5月1日起，商品房将实行按套内面积计价宣传销售。15）南京：南京都市圈九城实现公积金互认互贷，支持职工跨城购房使用。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）招商蛇口：2024年第一季度实现营业收入237.47亿元，同比增长58.22%； 归母净利润3.32亿元，同比增长22.22%。2）金地集团：2024年第一季度实现营业收入约69.6亿人民币，归母净亏损约为2.76亿人民币。3）万科：今年以来已新增融资提款168亿，境内新增融资平均成本3.33%，公司银行端的融资渠道保持通畅；2024年第一季度营业收入为615.94亿元，较去年同期下降10.05%；归母净利润为-3.62亿元，同比大幅下降125.04%。4）新城控股：2024年第一季度营业收入为143.57亿元，较去年同期下降11.66%；归母净利润为2.27亿元，同比减少65.5%。5）中国金茂：高层人事变动，陶天海先生卸任董事长职务，乔晓洁和张辉也同时退出董事行列。公司决定由丁蕤先生接任董事长，周红辉和赵磊被任命为新董事。6）绿地控股：2023年营业收入为3602.45亿，同比下滑17.28％；归母净亏损95.56亿元。2024年第一季度营业收入为515.68亿元，较去年同期下降34.56%；归母净利润为8203.24万元，同比下降95.88%。 披露近期获得的基建产业重大项目公告，共14项，金额总计141.62亿元，占2023年度经审计营业收入的3.93%。7）龙湖集团：截至2023年底，该集团的有息负债余额为人民币1,926亿，相较于2022年下降了7.4%。 图表8招蛇一季度归母净利同比增长22%，银行融资占龙湖负债达77% 三、销售端：新房成交同比下降20%，二手房成交同比下降2% （一）新房市场：第18周21城成交面积同比下降20% 从我们监测的21城数据来看，第18周21城商品房日均成交面积环比下降34%，同比下降20%。1）本周21城商品房成交面积158.9万方，商品房日平均成交面积22.7万方，受五一假期居民出游影响，环比下降34%，同比下降20%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积3564万方，累计同比下降39.2%。 图表6第18周21城商品房单日平均成交面积22.7万方 第18周一线城市商品房成交面积为53.3万方，同比上升5%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第18周成交面积分别为53.3万方、61.9万方、43.7万方，周环比增速分别为-40%、-31%、-28%，周同比增速分别为5%、-40%、1%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为36%、12%、-24%、14%，环比增速分别为-33%、-44%、-34%、-49%；二线城市中杭州、宁波环比增速分别为0%、-4%； 三四线城市中泰安、温州同比增速为121%、67%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为1087万方，同比下降33%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为1529万方，同比下降43%；11个三四线城市商品房成交面积为948万方，同比下降38%。 图表7第18周21城新建商品房成交面积158.9万方 （二）二手房市场：第18周11城成交面积同比下降2% 从我们监测的11城数据来看，第18周二手房成交面积同比下降2%。1）第18周11城二手房成交面积94万方，日平均成交面积13.4万方，环比下降48%，同比下降2%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积2464万方，同比下降18%。 图表8第18周11城合计二手房成交面积为93.7万方 第18周监测的一线城市二手房成交面积同比上升31%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第18周二手房成交面积分别为25.6万方、56.8万方、11.3万方，环比增速分别为-36%，-52%，-46%，同比增速分别为31%、-8%、-21%。2）一线城市中北京二手房成交面积20万方，同比上升24%；深圳二手房成交面积5.6万方，同比上升69%。3）二线城市中南京、苏州成交面积同比增速分别为15%、16%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积593万方，同比下降16%；6个二线城市二手房成交面积1571万方，同比下降17%；3个三四线城市二手房成交面积300万方，同比下降21%。 图表9第18周11城二手房成交面积93.7万方 四、融资端：暂无公司发行境内债 五、投资建议 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对