房地产行业研究：杭州西安放开限购，静待一线政策落地

房地产市场政策优化与展望

事件概述：

近期，杭州和西安两地相继出台房地产市场调控措施的优化方案，包括全面取消住房限购、优化公证摇号销售措施、鼓励高品质住宅供应、信贷支持以及去化库存等举措。

主要政策亮点：

1. 取消限购：杭州及西安均全面取消住房限购政策，旨在推动商品房市场逐步回归市场化运作。
2. 优化供给：杭州特别关注供需较大的区域，优化土地供应模式，同时鼓励开发低密度、高品质住宅产品。
3. 提升品质：杭州支持根据不同需求开发高品质住宅，西安则鼓励创新户型设计，提高住宅阳台等空间利用率。
4. 信贷支持：杭州针对特定购房情况提供按揭贷款优惠，西安则调整公积金贷款政策，包括首付比例、贷款期限及多孩家庭公积金贷款额度的提升。
5. 去化库存：西安推出“以旧换新”政策，允许企事业单位和社会主体购买二手住房，同时延长居民登记选房后的剩余新建商品房销售期限。

二线限购政策展望：

二线城市的限购政策已基本实现全面放宽，核心一二线城市政策持续优化，预计更多支持性政策将陆续出台。政策放松正加速落地，包括北京、深圳、天津、成都、杭州、西安等城市在内的核心一二线城市均在近期优化或取消了限购政策。

市场状态与趋势：

• 二手房挂牌量稳定：自2023年9月以来，全国百城二手房挂牌总量基本保持稳定，这有助于减少价格间的相互冲击，预示着市场底部可能已经到来。
• 投资建议：在政治局会议后，房地产行业的政策风向已转向支持性方向，核心一二线城市的政策持续优化，预计后续将有更多支持政策出台。当前行业基本面已处于底部区间，未来下降空间有限，地产板块估值处于历史低位。鉴于此，推荐重点关注深耕一线及核心二线城市，具备持续拿地能力和主打改善型产品的房企，如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团等。同时，受益于政策利好不断落地的房产中介平台贝壳也值得关注。

风险提示：

• 政策提振效果可能低于预期。
• 三四线城市市场恢复力度相对较弱。
• 房企债务违约风险。

结语：

随着核心一二线城市的政策优化，房地产市场的政策环境正逐步改善，预计未来将有更多的支持性政策出台，有助于提振市场信心，促进房地产市场平稳健康发展。然而，市场恢复仍面临多重挑战，特别是三四线城市的市场恢复力度、房企债务状况等将成为影响市场前景的关键因素。