土地市场跟踪系列专题：2022Q3，房企拿地有哪些新变化？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 土地市场跟踪系列专题 2022Q3，房企拿地有哪些新变化？ 2022年10月24日 2022年以来土地出让市场表现持续下滑受到市场高度关注，以当前宏观政策图景线性推演，未来或压力仍存。我们聚焦以下几点： ➢ 三季度房企拿地对土地市场影响如何？ 从全国层面来看，2022年前三季度主要房企拿地总金额同比2021年下滑66%，除宁夏外，其余省市的房企拿地金额均出现下滑。 各省市的房企拿地及土地出让基本呈现如下特征： （1）从房企拿地金额及占比来看，延续上半年的趋势，大多省份TOP100房企拿地金额同比下滑，但下滑幅度有所收窄，房企拿地金额占土地出让金的比重降幅较大，反映出房企参与拿地的意愿仍较为低迷； （2）对房企拿地依赖度较高（即此前房企拿地占比较高）的区域而言，土地市场表现受房地产市场的影响较大，土地出让随着房企拿地的减少大幅下挫，边际变化明显； （3）对房企拿地依赖度较低的山东、江西、山西等地而言，TOP100房企拿地金额的占比不高，因而房企拿地下滑对土地市场的影响相对较弱，土地出让金的下滑幅度相对小一些。 （4）此外，亦有如上海、北京、陕西一样房企拿地依赖度不低、土地出让金下滑幅度显著低于房企拿地金额下滑幅度、甚至土地出让金实现正增长的区域。 从拿地企业里国有企业的占比来看，2022年前三季度全国范围内国有企业拿地总金额出现大幅增长，各省份国企拿地的平均占比上升至75%，绝大多数区域国企拿地占比大幅上升，民企地产拿地预期进一步走弱。 ➢ 三季度商品房销售及去化情况如何？ 全国层面来看，受多重因素影响冲击，2022年上半年商品房销售大幅下滑，而进入下半年以来，7-8月商品房销售额同比下降24%。环比来看，进入8月后略有改善，环比上升4%，然中长期视角下仍存在压力。 从商品房的库存来看，全国商品房库存今年来有所增长，商品房待售面积同比往年出现了大幅增长，目前处于近4年来的历史高位；从环比来看，进入下半年以来，商品房待售面积的降幅开始收窄。从去化周期来看，自2021年下半年房地产政策收紧以来，商品房库存去化周期逐渐拉长，在二季度末增速有所放缓，但进入下半年以来增速又开始有所提升。 进一步而言，从土地市场以及房企拿地结构的边际变化可以很清晰的看到，实力较强的国企地产，乃至城投类国有企业年内拿地显著提升；往明年看，这一现象或仍将延续，民企地产拿地预期仍较弱。而于地方政府而言，在政策大逻辑下如何选择发展模式或是比较关键的因素。 ➢ 风险提示：房地产政策不及预期；部分数据缺失所导致的偏差；基本面变化超预期。 [Table_Author] 分析师 谭逸鸣 执业证书： S0100522030001 电话： 18673120168 邮箱： tanyiming@mszq.com 相关研究 1.可转债打新系列：冠宇转债：国内消费电芯头部企业-2022/10/24 2.可转债打新系列：奕瑞转债：数字化X线探测器生产商-2022/10/23 3.城投、产业利差跟踪周报20221023：城投债、产业债利差多下行-2022/10/23 4.利率专题：专项债提前批，关注什么？-2022/10/23 5.交易所批文更新跟踪周报20221023：本周“通过”与“注册生效”占比明显下降-2022/10/23 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 2022Q3房企拿地对土地市场影响如何？ ................................................................................................................. 3 1.1 2022Q3，各省市房企拿地情况如何？ .......................................................................................................................................... 3 1.2 房企拿地下滑较多的省份，拿地布局有何变化？ ....................................................................................................................... 5 1.3 各省拿地房企的属性有何变化？ .................................................................................................................................................... 9 2 三季度商品房销售及去化情况如何？ ..................................................................................................................... 11 3 小结 ..................................................................................................................................................................... 14 4 风险提示 .............................................................................................................................................................. 15 插图目录 .................................................................................................................................................................. 16 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 2022年以来土地出让市场表现持续下滑受到市场高度关注，以当前宏观政策图景线性推演，未来或压力仍存。 对此，本文从房企拿地的角度出发，聚焦以下几点： （1）2022前三季度，各地房企拿地情况以及对土地市场的影响如何？ （2）房企拿地下滑较多的省份中，拿地布局有何变化？ （3）各地商品房销售及去化情况如何？ 1 2022Q3房企拿地对土地市场影响如何？ 1.1 2022Q3，各省市房企拿地情况如何？ 我们以2018Q1-2022Q3拿地金额排名前100的企业（剔除城投平台）为样本，推演观察房企拿地的整体图景边际变化。 从全国层面来看，2022年前三季度主要房企拿地总金额同比2021年下滑66%，除宁夏外，其余省市的房企拿地金额均出现下滑； 同时从土地市场的情况来看，2022前三季度全国整体土地出让金同比下滑35%，除上海、北京和陕西外，其余省市土地出让金均出现显著下滑。并且仅看Q3的当季同比增速，大多省份今年房企拿地金额和土地出让金同比2021Q3保持下滑趋势，一定程度上反映了当前土地市场景气度仍较为疲软。 进一步观察，各省市的房企拿地及土地出让基本呈现如下特征： 1）从房企拿地金额及占比来看，延续上半年的趋势，大多省份TOP100房企拿地金额同比下滑，但下滑幅度有所收窄，房企拿地金额占土地出让金的比重降幅较大，反映出房企参与拿地的意愿仍较为低迷； 2）对房企拿地依赖度较高（即此前房企拿地占比较高）的区域而言，土地市场表现受房地产市场的影响较大，土地出让随着房企拿地的减少大幅下挫，边际变化明显； 3）对房企拿地依赖度较低的山东、江西、山西等地而言，TOP100房企拿地金额的占比相对低一些，因而房企拿地下滑对土地市场的影响相对较弱，土地出让金的下滑幅度也相对小一些。 4）此外，亦有如上海、北京、陕西一样房企拿地依赖度不低、土地出让金下滑幅度显著低于房企拿地金额下滑幅度、甚至土地出让金实现正增长的区域，体现了区域韧性。 图1：全国各省近五年前三季度房企拿地及土地出让情况（亿元） 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 注：TOP100房企指2018Q1-2022Q3拿地金额排名前100中的房地产企业（已排除城投平台）； TOP100房企拿地占比=TOP100房企拿地金额/当期土地出让金； 2022前三季同比指2022Q1-Q3同比2021Q1-Q3； 标红数据或为拿地金额与土地出让金统计方法的不一致而产生的溢出。 具体到各省层面来看，我们划分为5类区域，对应重点观察： （1）上海、北京、福建、广东、浙江、江苏、山东： 从历年房企拿地占比来看，山东、江苏等地对房企拿地依赖度较低，其他省市的依赖度则在全国处于较高水平；2022年以来，各地房企拿地占比出现不同程度的下滑。 房企拿地金额来看，各地房企拿地金额延续上半年的趋势进一步下滑，其中江苏、山东2022年前三季度同比下滑较多；对应土地出让情况来看，山东的土地出让下滑幅度低于江苏，或与其对房企拿地的依赖度较低有关。 （2）河南、安徽、湖北、江西： 从历年房企拿地占比来看，江西、湖北房企拿地依赖度相对较低，尤其是湖北，2022年前三季度对房企拿地的依赖度显著下滑，其它区域依赖度处于中低水平。 房企拿地金额来看，湖北、河南、江西2022年前三季度的同比下滑幅度高于全国平均；对应土地出让情况来看，江西2022前三季度房企拿地同比下滑88%，而土地出让下滑幅度仅20%，或与房企拿地依赖度较低有关，在房地产市场受到冲击时土地市场表现较稳定，湖北、河南的房企依赖度较低，但在房企拿地占比降幅较大的同时土地出让金降幅亦处于较高水平。安徽的房企依赖度处于较高水平，2018前3季2019前3季2020前3季2021前3季2022前3季2022前3季同比2018Q3-2022Q3TOP100房企拿地金额同比增速2018前3季2019前3季2020前3季2021前3季2022前3季2022前3季同比2018Q3-2022Q3TOP100土地出让金同比增速2018前3季2019前3季2020前3季2021前3季2022前3季上海876915153210871981-29%664103116332058302547%132%89%94%53%65%北京9351111178516611263-7%2290244433121433160312%41%45%54%116%79%福建98885212921160492-58%17031803222917201507-12%58%47%58%67%33%广东21502239286435371138-68%29253518522854162584-52%73%64%55%65%44%浙江46974236473651941795-65%62906824751178825474-31%75%62%63%66%33%江苏2599337740324699562-88%51415762734481183959-51%51%59%55%58%14%山东1056102681060799-84%36633543350134072313-32%29%29%23%18%4