房地产行业周报：政府工作报告维持宽松基调，融资协调机制加速落地

投资要点 正月44城新房成交面积同比-36.6%，环比-39.7%；14城二手房成交面积同比-13.2%，环比-36.6%。截至农历正月廿八，正月44城新房累计成交面积同比-36.6%，环比上年腊月同期-39.7%；全年累计同比-36.6%。其中，一线城市正月累计成交同比-36.1%，环比上年腊月同期-50.5%，全年累计同比-36.1%。二线城市正月累计成交同比-44.6%，环比上年腊月同期-44.8%；全年累计同比-44.6%。三四线城市正月累计成交同比-16.8%，环比上年腊月同期-15.2%；全年累计同比-16.8%。正月14城二手房累计成交面积同比-13.2%，环比上年腊月同期-36.6%；全年累计同比-13.2%。 2月融资规模受假期和基数影响下降，融资协调机制加速落地。2月房地产企业非银融资总额为309.5亿元，同比下降31%，环比下降46%。行业平均利率为3.29%，同比下降0.84个百分点。1-2月房地产行业债券融资总额879.8亿元，同比下降11%。从融资结构来看，2月信用债规模占比51.0%，海外债占比1.5%，ABS融资占比47.5%。2024年3月到期债券余额为1034亿元，其中信用债占比为72.8%，海外债占比为27.2%；2024年内到期债券余额为6545亿元，其中信用债占比73.3%，海外债为26.7%。截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行审批通过贷款超2000亿元。2月29日，住建部、金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制视频调度会，会议强调3月15日前地级及以上城市要建立融资协调机制，有望带动行业融资修复。 房地产政策宽松基调不变，多维度支持行业平稳发展。3月5日国务院总理李强作政府工作报告，房地产相关内容重点提及化解行业风险、构建房地产发展新模式、推进城中村改造等方面，延续宽松基调。防风险方面，会议提出“标本兼治化解房地产风险”以及“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”，近期各地融资协调机制持续落地，民营房企项目同样获得持，3月6日央行行长表示存款准备金率后续仍然有降准空间，有望进一步推动融资成本稳中有降。会议重点提出“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度”，2023年保障性租赁住房开工建设和筹集213万套（间），超额完成了年度计划量，2021-2023年保租房合计建设和筹集量约573万套（间），完成计划量66%；2023年8月提出配售型保障房以来，多地公布配售型保障房的建设计划，深圳、广州、福州计划供应1万余套。会议还明确提出“推进‘平急两用’公共基础设施建设和城中村改造”，目前自重启PSL至今已净投放5000亿元，为城中村改造提供更多资金支持。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 正月44城新房成交面积同比-36.6%，环比-39.7%；14城二手房成交面积同比-13.2%，环比-36.6%。截至农历正月廿八，正月44城新房累计成交面积同比-36.6%，环比上年腊月同期-39.7%；全年累计同比-36.6%。其中，一线城市正月累计成交同比-36.1%，环比上年腊月同期-50.5%，全年累计同比-36.1%。二线城市正月累计成交同比-44.6%，环比上年腊月同期-44.8%；全年累计同比-44.6%。三四线城市正月累计成交同比-16.8%，环比上年腊月同期-15.2%；全年累计同比-16.8%。正月14城二手房累计成交面积同比-13.2%，环比上年腊月同期-36.6%；全年累计同比-13.2%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 2月融资规模受假期和基数影响下降，融资协调机制加速落地。中指研究院监测，2024年2月房地产企业非银融资总额为309.5亿元，同比下降31%，环比下降46%。行业平均利率为3.29%，同比下降0.84个百分点，环比增加0.05个百分点。1-2月房地产行业债券融资总额879.8亿元，同比下降11.1%。从融资结构来看，2月信用债规模占比51.0%，海外债占比1.5%，ABS融资占比47.5%。2024年3月到期债券余额为1034亿元，其中信用债占比为72.8%，海外债占比为27.2%；2024年内到期债券余额为6545亿元，其中信用债占比73.3%，海外债为26.7%。截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行审批通过贷款超2000亿元。2月29日，住建部、金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制视频调度会，会议强调3月15日前地级及以上城市要建立融资协调机制，既要高质量完成“白名单”推送，又要高效率协调解决项目的难点问题，有望带动行业融资修复。 图3：2月房企非银融资总额同比-31% 图4：房企债务到期总额 表1：各省市房地产融资协调机制实施进展 房地产政策宽松基调不变，多维度支持行业平稳发展。3月5日，国务院总理李强作政府工作报告，房地产相关内容重点提及化解行业风险、构建房地产发展新模式、推进城中村改造等方面，延续宽松基调。防风险方面，会议提出“标本兼治化解房地产风险”以及“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”，近期各地融资协调机制持续落地，民营房企项目同样获得持，3月6日央行行长表示“目前我国银行业存款准备金率平均在7%，后续仍然有降准空间”，有望进一步推动融资成本稳中有降。会议重点提出“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度”，根据国家统计局公布数据，2023年保障性租赁住房开工建设和筹集213万套（间），超额完成了年度计划量，2021-2023年保租房合计建设和筹集量约573万套（间），完成计划量66%；2023年8月提出配售型保障房以来，多地公布配售型保障房的建设计划，深圳、广州、福州计划供应1万余套。会议还明确提出“推进‘平急两用’公共基础设施建设和城中村改造”，目前自重启PSL至今已净投放5000亿元，为城中村改造提供更多资金支持。 表2：近年《政府工作报告》相关表述对比 2市场回顾 上周A股市场整体表现来看，上证指数上涨0.63%，沪深300指数上涨0.20%，创业板指数下跌3.74%，万德全A上周交易额4.96万亿，环比下降9.89%。从板块表现来看，有色金属、公共事业、纺织服装以及通信等板块表现较好。 申万房地产板块上周下跌4.52%，在所有申万一级行业中相对排名28/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌10.67%，在所有申万一级行业中相对排名25/28。上周申万地产板块交易额690.95亿，环比下降8.87%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周皇庭国际、国创高新、中润资源等个股表现较好，阿达创业、亚通股份、滨江集团等个股跌幅显著。 图7：上周皇庭国际、国创高新、皇庭国际等个股表现较好 图8：上周阿达创业、亚通股份、滨江集团等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周张江高科、万科A、保利地产以及ST爱旭等排在行业前列，成交额均超过了35亿。其中张江高科和万科A交易额合计189.3亿，占板块交易额比重为24.50%。从年初累计涨幅来看，浦东金桥、张江高科、雅戈尔等涨幅居前，上涨个股个数占比64.02%。年初以来，荣丰控股、奥园美谷、数源科技等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为64.02% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有4只股票上涨，嘉里建设、长实集团及融信中国等个股涨幅前列。年初以来，旭辉控股集团、建业地产及九龙仓集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，万科企业、华润置地、中国海外发展及长实集团均超过8.8亿元（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周融创服务控股与恒大物业两只股票上涨，而正荣服务、世茂服务及合景悠活等个股跌幅靠前。从上周成交额来看，碧桂园服务、华润万象生活及招商积余均超过2.3亿元（人民币）。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 3月4日，贵州监管局组织召开房地产融资协调机制工作会议，通报进展，分析问题，提出要求。自2月份以来，已有10省11地监管局就房地产项目白名单后的地产融资召开会议。此会议对房地产市场发展产生重要影响，通过协调机制解决融资问题，推动市场健康发展。（观点网） 3月4日，中国银行宁夏区分行推动城市房地产融资协调机制落地，首笔“白名单”项目贷款投放，与银川建发地产有限公司现场签约。宁夏住建厅、银川市住建局、国家金融监督管理总局宁夏分局积极落实协调机制，首批“白名单”项目顺利出炉。目前，该行持续跟进的项目还有3个，合计金额12亿元。（科技日报） 3月4日，大连市推出新政稳定住房消费，包括购房补贴、金融信贷、税收优惠和公积金等措施。本月1日至31日将召开房交会，期间购买指定区域新建商品房可获200元/平方米补贴，总补贴额不超过契税总额。(观点网） 3月4日，建行天津市分行牵头以银团模式成功为某民营房地产商在津项目发放约5200万元贷款，这是天津市首笔“城市房地产融资协调机制”名单内项目的房地产开发贷款。（新华财经） 3月5日，本月第一个周末是香港宣布“撤辣”后的首个周末，香港楼市迎来爆发期。 首个周末的一手住宅市场成交记录显示，“撤辣”后四天内共录得210宗成交，其中3月2日的成交量为连续第三天超过50宗，达到73宗，较之前一周增长了7倍。(观点网） 3月5日，青岛市房地产融资协调机制落地已“满月”，政银企各方协同发力，对接成效明显。截至目前，对接项目中已累计提供信贷融资余额达到110亿元，其中融资协调机制落地以来新增授信项目10个，新增授信额度42.9亿元。（青岛日报） 3月5日，广东省住建厅联合金融监管局推动房地产融资协调机制，20个城市40个项目获43亿融资支持，民营和混合所有制企业占主导地位，助力稳定市场和激发活力。(观点网） 3月5日，新疆监管局召开两次地产融资协调机制专题会议，推进城市房地产融资协调机制。银行为白名单项目新增融资6.3亿元，名单外项目新增13.8亿元,为新疆城市房地产相关项目建设提供了有力的金融支持。(乐居财经） 3月6日，从国家金融监督管理总局河南监管局获悉，该局采取“三畅通、三严格”六项措施，推动房地产融资进度明显加快。截至3月4日，全省银行机构已对协调机制项目授信105亿元，根据项目建设进度，已发放融资38.55亿元；授信金额突破百亿。（央广网） 3月7日，长春房地产企业发布2024年1-2月销售业绩，该市商品住宅市场累计成交金额约30.8亿元，累计成交面积约34.3万平，上市面积约12.1万平，年初市场供小于求。 土地市场方面，2月长春市农安县有1宗宅地成交，规划建面1.3万平。（中指研究院） 3月7日，郑州房地产企业公布2024年1-2月销售业绩。受春节长假期影响，郑州房地产市场整体成交规模收缩，节后各行业快速复工复产，同时伴随LPR超预期下调，郑州首套房贷利率降至3.45%的历史新低。（中指研究院） 3月8日，佛山市自然资源局印发《关于开展新建商品房“带押过户”的通告》。佛山