房地产行业跟踪周报：中央指导建立房地产融资协调机制，上海奉贤青浦放松限购

房地产行业跟踪周报 证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 中央指导建立房地产融资协调机制，上海奉贤青浦放松限购 增持（维持） 2024年01月15日 投资要点 上周（2023.1.6-2024.1.12，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.1%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-1.4%、-1.5%，超额收益分别为+0.29%、+0.41%。29个中信行业板块中房地产位列第16。 房地产基本面与高频数据： （1）新房市场：上周38城新房成交面积195.2万方，环比-9.1%，同比 -50.7%；2023年1月1日至1月12日累计成交338.1万方，同比-42.8%。 今年截至1月12日累计成交409.8万方，同比-44.1%。 （2）二手房市场：上周17城二手房成交面积160.0万方，环比+36.6%， 同比+2.6%；2023年1月1日至1月12日累计成交265.4万方，同比 +12.7%。今年截至1月12日累计成交277.1万方，同比+3.0%。 （3）库存及去化：上周14城新房累计库存9676.7万方，环比-0.6%，同比-0.7%；14城新房去化周期为19.3个月，环比变动+0.1个月，同比 证券分析师房诚琦执业证书：S0600522100002fangcq@dwzq.com.cn证券分析师肖畅执业证书：S0600523020003xiaoc@dwzq.com.cn证券分析师白学松执业证书：S0600523050001baixs@dwzq.com.cn 行业走势 1% -2% -5% -8% -11% -14% -17% -20% -23% -26% -29% -32% 房地产沪深300 变动+4.5个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为14.7个月、 10.7个月、23.8个月、65.1个月，环比分别变动+0.0个月、+0.0个月、 -0.4个月、+1.9个月。 （4）土地市场：2024年1月1日-2024年1月7日百城供应土地数量 为340宗，环比-47.2%，同比+25.9%；供应土地建筑面积为1735.3万 方，环比-50.7%，同比+28.0%。2023年累计供应土地数量为340宗，同比+25.9%，累计供应土地建筑面积为1735.3万方，同比+28.0%。 重点数据与政策：中央层面：央行强化逆周期和跨周期调节，从总量、结构、价格三方面发力；央行批准设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，为收购存量住房提供资金支持；住建部和金融监管总局联合发布房地产融资支持政策，指导各地建立房地产融资协调机制，推动房地产开发企业与金融机构对接。地方层面：北京发布2023年第三批全市保障性住房建设筹集计划；上海、海口调整限购政策；广州市政府批复同意 城市更新、城中村改造专项规划；杭州、洛阳等多地加大购房补贴力度；中山、黔南、合肥、尉氏等地优化公积金及贷款相关政策；佛山出台房屋征补政策。 周观点：1月第2周新房成交面积环比下降9.1%，同比降幅扩大至50.7%；二手房销售面积环比增长，同比增幅缩窄至2.6%。上周住建部和金融监管总局联合发布房地产融资支持政策，海口和上海部分区域放松限购政策。供需两端政策利好不断释放，有望形成合力促进市场温和 复苏。我们看好财务稳健、土储充沛、产品力强的品质国央企开发商以及城中村改造经验丰富的地方房企，此外代建企业有望持续受益于保障房政策。推荐：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股 份，建议关注中国海外发展、华润置地；2）城中村改造受益标的：越秀 地产、珠江股份、城建发展；3）物业公司：保利物业、绿城服务、华润万象生活、越秀服务；4）代建、中介公司：绿城管理控股、贝壳。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 2023/1/162023/5/172023/9/152024/1/14 相关研究 《新房成交同环比下降，城中村改造稳步推进》 2024-01-09 《2023年12月PSL落地点评：有望加速三大工程推进，拉动房地产投资恢复》 2024-01-03 1/18 东吴证券研究所 内容目录 1.板块观点42.房地产基本面与高频数据6 2.1.房产市场情况62.2.土地市场情况102.3.房地产行业融资情况11 3.行情回顾134.行业政策跟踪155.投资建议166.风险提示17 2/18 东吴证券研究所 图表目录 图1：全国38城商品住宅成交面积及同环比6图2：4座一线城市新房成交面积及同环比6图3：6座新一线城市新房成交面积及同环比6图4：7座二线城市新房成交面积及同环比7图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比7图6：全国17城二手房成交面积及同环比7图7：2座一线城市二手房成交面积及同环比8图8：5座新一线城市二手房成交面积及同环比8图9：3座二线城市二手房成交面积及同环比8图10：7座三四线城市二手房成交面积及同环比8图11：各能级城市去化周期9图12：一线城市商品房库存及去化周期9图13：新一线城市商品房库存及去化周期9图14：二线城市商品房库存及去化周期9图15：三四线城市商品房库存及去化周期9图16：主要城市成交信息汇总10图17：百城土地供应数量10图18：百城土地供应规划建筑面积10图19：百城土地成交建筑面积11图20：百城土地成交楼面均价11图21：百城土地成交溢价率11图22：房企信用债发行额（周度）12图23：房企信用债净融资额（周度）12图24：REITs周涨跌幅（%）12图25：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（近1年以来涨跌幅）13图26：29个中信行业板块上周涨跌幅13图27：上周（1.8-1.12）重点房企涨跌幅排名14表1：上市公司盈利预测与估值（2023.1.12）5表2：上周涨跌幅前�14表3：上周涨跌幅后�14表4：上周重点政策汇总15 3/18 东吴证券研究所 1.板块观点 （1）房地产开发：中国房地产行业已进入到全新发展阶段，由高速发展向高质量发展转变、由“强者恒强”向“稳者恒强”转变、由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变。近两年，房地产行业经历了大幅的波动，行业格局变化不断，销售、拿地、融资多方面规模房企间的分化愈发明显，尤以央国企和民企的分化为甚。我们认为，这种分化的趋势很难在短期内发生改变，行业的新时代已来临，能够穿越这轮行业收缩期的房企都将迎来竞争环境明显优化的行业新格局。推荐有扩张意愿和能力的进取型央国企以及优质民企，如保利发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产。建议关注华发股份等。 （2）物业管理：房地产行业正在经历较大边际变化，物业公司短期交易向死而生预期修复的标的，弹性最大的标的为市场对于大股东/关联方开发商是否能存活分歧最大的公司，业绩并非影响短期走势的核心因素。中长期投资有一技傍身的公司：市场化外拓能力和服务边界的拓宽能力两大核心能力将逐渐主导公司间的分化差异，拥有这两大核心能力的公司方有长期投资价值。综合考虑短期因素（大股东/关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）。推荐：华润万象生活、雅生活服务、保利物业、越秀服务。 （3）房地产代建：代建行业历经30余年发展，商业模式趋于成熟。随着近年来保障性租赁住房相关政策的不断出台以及房地产下行周期的特殊背景，政府代建、商业代建和资本代建业务的渗透率均不断提升。我们认为房地产代建开发的金融化、专业化是 大势所趋，代建行业有望在未来5年维持平稳增长，行业规模可观。由于代建业务对企业的产品口碑、信用资质、服务意识和标准化知识体系等方面均有较高要求，行业龙头公司先发优势明显，预计未来能获取更高市占率。推荐经营能力优秀、品牌价值突出、规模优势明显代建龙头企业：绿城管理控股。 （4）房地产经纪：2022年8月以来，二手房市场率先复苏，复苏程度持续好于新房，20城二手房成交面积同比增速持续正增长。短期看，购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向“看得见摸得着”的二手房。随着供需结构变化，二手房市场预计承接更多刚需、改善型刚需，在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，建议关注：我爱我家、贝壳。 4/18 东吴证券研究所 表1：上市公司盈利预测与估值（2023.1.12） 总市值（亿元） 归母净利润（亿元） PE（倍） 公司代码 公司名称 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 001979.SZ 招商蛇口* 774 42.64 57.79 100.24 140.52 18.15 13.39 7.72 5.51 600048.SH 保利发展* 1,094 183.47 205.64 234.87 266.18 5.96 5.32 4.66 4.11 000002.SZ 万科A 1,157 226.18 206.71 208.40 218.16 5.12 5.60 5.55 5.30 600383.SH 金地集团* 188 61.07 58.66 61.82 66.58 3.08 3.20 3.04 2.82 601155.SH 新城控股* 236 13.94 40.89 48.81 54.43 16.96 5.78 4.84 4.34 002244.SZ 滨江集团* 216 37.41 45.03 53.62 61.97 5.77 4.80 4.03 3.48 600325.SH 华发股份* 189 25.78 29.04 32.15 35.26 7.35 6.52 5.89 5.37 0688.HK 中国海外发展 1,265 232.65 261.36 289.31 326.92 5.44 4.84 4.37 3.87 1109.HK 华润置地 1,668 280.92 313.45 346.94 381.03 5.94 5.32 4.81 4.38 0960.HK 龙湖集团 617 243.62 230.15 239.34 256.06 2.53 2.68 2.58 2.41 3319.HK 雅生活服务* 43 18.40 20.64 23.51 26.52 2.32 2.06 1.81 1.61 1755.HK 新城悦服务* 23 4.23 4.84 5.42 5.98 5.38 4.71 4.20 3.81 2869.HK 绿城服务* 83 5.48 6.87 8.30 9.63 15.20 12.11 10.03 8.64 1209.HK 华润万象生活* 524 22.06 28.41 36.67 45.21 23.73 18.43 14.28 11.58 数据来源：Wind，东吴证券研究所 备注：（1）港股总市值原始单位为亿港元，已转换为人民币，2023.01.12港元兑人民币中间价为1港元=0.9175人民币；（2）标*上市公司为已覆盖公司，其余上市公司归母净利润/市盈率为Wind一致预期。 5/18 2.房地产基本面与高频数据 2.1.房产市场情况 上周新房销售环比下降9.1%，同比下降50.7%。北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为-3%、38%、7%、45%。 从新房成交看，上周38城新房成交面积195.2万方，环比-9.1%，同比-50.7%；2023 年1月1日至1月12日累计成交338.1万方，同比-42.8%。今年截至1月12日累计成 交409.8万方，同比-44.1%。 图1：全国38城商品住宅成交面积及同环比 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2024/01/12 2024/01/05 2023