房地产行业跟踪周报：中央指导建立房地产融资协调机制，上海奉贤青浦放松限购

房地产行业跟踪周报 证券研究报告行业跟踪周报房地产 中央指导建立房地产融资协调机制，上海奉贤青浦放松限购 增持（维持） 2024年01月15日 投资要点 上周（2023162024112，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅11，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为14、15，超额收益分别为029、041。29个中信行业板块中房地产位列第16。 房地产基本面与高频数据： （1）新房市场：上周38城新房成交面积1952万方，环比91，同比 507；2023年1月1日至1月12日累计成交3381万方，同比428。 今年截至1月12日累计成交4098万方，同比441。 （2）二手房市场：上周17城二手房成交面积1600万方，环比366， 同比26；2023年1月1日至1月12日累计成交2654万方，同比 127。今年截至1月12日累计成交2771万方，同比30。 （3）库存及去化：上周14城新房累计库存96767万方，环比06，同比07；14城新房去化周期为193个月，环比变动01个月，同比 证券分析师房诚琦执业证书：S0600522100002fangcqdwzqcomcn证券分析师肖畅执业证书：S0600523020003xiaocdwzqcomcn证券分析师白学松执业证书：S0600523050001baixsdwzqcomcn 行业走势 1 2 5 8 11 14 17 20 23 26 29 32 房地产沪深300 变动45个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为147个月、 107个月、238个月、651个月，环比分别变动00个月、00个月、 04个月、19个月。 （4）土地市场：2024年1月1日2024年1月7日百城供应土地数量 为340宗，环比472，同比259；供应土地建筑面积为17353万 方，环比507，同比280。2023年累计供应土地数量为340宗，同比259，累计供应土地建筑面积为17353万方，同比280。 重点数据与政策：中央层面：央行强化逆周期和跨周期调节，从总量、结构、价格三方面发力；央行批准设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，为收购存量住房提供资金支持；住建部和金融监管总局联合发布房地产融资支持政策，指导各地建立房地产融资协调机制，推动房地产开发企业与金融机构对接。地方层面：北京发布2023年第三批全市保障性住房建设筹集计划；上海、海口调整限购政策；广州市政府批复同意 城市更新、城中村改造专项规划；杭州、洛阳等多地加大购房补贴力度；中山、黔南、合肥、尉氏等地优化公积金及贷款相关政策；佛山出台房屋征补政策。 周观点：1月第2周新房成交面积环比下降91，同比降幅扩大至507；二手房销售面积环比增长，同比增幅缩窄至26。上周住建部和金融监管总局联合发布房地产融资支持政策，海口和上海部分区域放松限购政策。供需两端政策利好不断释放，有望形成合力促进市场温和 复苏。我们看好财务稳健、土储充沛、产品力强的品质国央企开发商以及城中村改造经验丰富的地方房企，此外代建企业有望持续受益于保障房政策。推荐：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股 份，建议关注中国海外发展、华润置地；2）城中村改造受益标的：越秀 地产、珠江股份、城建发展；3）物业公司：保利物业、绿城服务、华润万象生活、越秀服务；4）代建、中介公司：绿城管理控股、贝壳。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延流动性恶化超预期。 2023116202351720239152024114 相关研究 《新房成交同环比下降，城中村改造稳步推进》 20240109 《2023年12月PSL落地点评：有望加速三大工程推进，拉动房地产投资恢复》 20240103 118 东吴证券研究所 内容目录 1板块观点42房地产基本面与高频数据6 21房产市场情况622土地市场情况1023房地产行业融资情况11 3行情回顾134行业政策跟踪155投资建议166风险提示17 218 东吴证券研究所 图表目录 图1：全国38城商品住宅成交面积及同环比6图2：4座一线城市新房成交面积及同环比6图3：6座新一线城市新房成交面积及同环比6图4：7座二线城市新房成交面积及同环比7图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比7图6：全国17城二手房成交面积及同环比7图7：2座一线城市二手房成交面积及同环比8图8：5座新一线城市二手房成交面积及同环比8图9：3座二线城市二手房成交面积及同环比8图10：7座三四线城市二手房成交面积及同环比8图11：各能级城市去化周期9图12：一线城市商品房库存及去化周期9图13：新一线城市商品房库存及去化周期9图14：二线城市商品房库存及去化周期9图15：三四线城市商品房库存及去化周期9图16：主要城市成交信息汇总10图17：百城土地供应数量10图18：百城土地供应规划建筑面积10图19：百城土地成交建筑面积11图20：百城土地成交楼面均价11图21：百城土地成交溢价率11图22：房企信用债发行额（周度）12图23：房企信用债净融资额（周度）12图24：REITs周涨跌幅（）12图25：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（近1年以来涨跌幅）13图26：29个中信行业板块上周涨跌幅13图27：上周（18112）重点房企涨跌幅排名14表1：上市公司盈利预测与估值（2023112）5表2：上周涨跌幅前14表3：上周涨跌幅后14表4：上周重点政策汇总15 318 东吴证券研究所 1板块观点 （1）房地产开发：中国房地产行业已进入到全新发展阶段，由高速发展向高质量发展转变、由“强者恒强”向“稳者恒强”转变、由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变。近两年，房地产行业经历了大幅的波动，行业格局变化不断，销售、拿地、融资多方面规模房企间的分化愈发明显，尤以央国企和民企的分化为甚。我们认为，这种分化的趋势很难在短期内发生改变，行业的新时代已来临，能够穿越这轮行业收缩期的房企都将迎来竞争环境明显优化的行业新格局。推荐有扩张意愿和能力的进取型央国企以及优质民企，如保利发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产。建议关注华发股份等。 （2）物业管理：房地产行业正在经历较大边际变化，物业公司短期交易向死而生预期修复的标的，弹性最大的标的为市场对于大股东关联方开发商是否能存活分歧最大的公司，业绩并非影响短期走势的核心因素。中长期投资有一技傍身的公司：市场化外拓能力和服务边界的拓宽能力两大核心能力将逐渐主导公司间的分化差异，拥有这两大核心能力的公司方有长期投资价值。综合考虑短期因素（大股东关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）。推荐：华润万象生活、雅生活服务、保利物业、越秀服务。 （3）房地产代建：代建行业历经30余年发展，商业模式趋于成熟。随着近年来保障性租赁住房相关政策的不断出台以及房地产下行周期的特殊背景，政府代建、商业代建和资本代建业务的渗透率均不断提升。我们认为房地产代建开发的金融化、专业化是 大势所趋，代建行业有望在未来5年维持平稳增长，行业规模可观。由于代建业务对企业的产品口碑、信用资质、服务意识和标准化知识体系等方面均有较高要求，行业龙头公司先发优势明显，预计未来能获取更高市占率。推荐经营能力优秀、品牌价值突出、规模优势明显代建龙头企业：绿城管理控股。 （4）房地产经纪：2022年8月以来，二手房市场率先复苏，复苏程度持续好于新房，20城二手房成交面积同比增速持续正增长。短期看，购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向“看得见摸得着”的二手房。随着供需结构变化，二手房市场预计承接更多刚需、改善型刚需，在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，建议关注：我爱我家、贝壳。 418 东吴证券研究所 表1：上市公司盈利预测与估值（2023112） 总市值（亿元） 归母净利润（亿元） PE（倍） 公司代码 公司名称 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 001979SZ 招商蛇口 774 4264 5779 10024 14052 1815 1339 772 551 600048SH 保利发展 1094 18347 20564 23487 26618 596 532 466 411 000002SZ 万科A 1157 22618 20671 20840 21816 512 560 555 530 600383SH 金地集团 188 6107 5866 6182 6658 308 320 304 282 601155SH 新城控股 236 1394 4089 4881 5443 1696 578 484 434 002244SZ 滨江集团 216 3741 4503 5362 6197 577 480 403 348 600325SH 华发股份 189 2578 2904 3215 3526 735 652 589 537 0688HK 中国海外发展 1265 23265 26136 28931 32692 544 484 437 387 1109HK 华润置地 1668 28092 31345 34694 38103 594 532 481 438 0960HK 龙湖集团 617 24362 23015 23934 25606 253 268 258 241 3319HK 雅生活服务 43 1840 2064 2351 2652 232 206 181 161 1755HK 新城悦服务 23 423 484 542 598 538 471 420 381 2869HK 绿城服务 83 548 687 830 963 1520 1211 1003 864 1209HK 华润万象生活 524 2206 2841 3667 4521 2373 1843 1428 1158 数据来源：Wind，东吴证券研究所 备注：（1）港股总市值原始单位为亿港元，已转换为人民币，20230112港元兑人民币中间价为1港元09175人民币；（2）标上市公司为已覆盖公司，其余上市公司归母净利润市盈率为Wind一致预期。 518 2房地产基本面与高频数据 21房产市场情况 上周新房销售环比下降91，同比下降507。北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为3、38、7、45。 从新房成交看，上周38城新房成交面积1952万方，环比91，同比507；2023 年1月1日至1月12日累计成交3381万方，同比428。今年截至1月12日累计成 交4098万方，同比441。 图1：全国38城商品住宅成交面积及同环比 600 500 400 300 200 100 0 100 200 300 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200 150 100 50 0 50 20240112 20240105 20231229 20231222 20231215 20231208 20231201 20231124 20231117 20231110 20231103 20231027 20231020 20231013 20231006 20230929 100 数据来源：Wind，东吴证券研究所 图2：4座一线城市新房成交面积及同环比图3：6座新一线城市新房成交面积及同环比 90 70 50 30 10 10 30 50 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200 150 100 50 0 50 20240112 20240105 20231229 20231222 20231215 20231208 20231201 20231124 20231117 20231110 20231103 20231027 202310