房地产开发行业周报：2024W6-7，城市房地产融资协调机制正加速落地，一线城市不同程度放松限购

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年02月18日 2024W6-7：城市房地产融资协调机制正加速落地，一线城市不同程度放松限购 城市房地产融资协调机制正加速落地，主要针对民营及混合所有制房企的项目，一定程度缓解房企现金流压力。据中国基金报，至2月中旬六大行至少 获取、对接超8200个项目。据住建部，至1月底商业银行接到名单后，已 向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。在第一批房地产项目名单中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目。我们认为城市 增持（维持） 行业走势 房地产融资协调机制从项目维度予以支持，将一定程度区分集团公司债务与房地产开发沪深300 项目公司开发运营风险、缓解房企现金流压力；另一方面，也将降低项目停 工风险，维护购房者权益、提升购房者信心。 春节前夕，4个一线城市均不同程度放松限购，实际效果仍待观察。广州作为此前在一线城市中放松力度较大的城市，进入2024年以来率先进一步松 绑限购，目前广州限购政策已相对宽松。随后上海、北京、深圳也边际放松限购政策，其中深圳放松力度相对北上更大，取消了本地户籍落户及缴纳社保年限要求；上海在放松青浦、奉贤限购政策后，小幅松绑单身人士在外环外购房的限制；北京通州区取消“双限”，整体力度在一线城市中偏弱。我们认为本轮一线城市限购的密集放松，整体节奏相较以往更快，但处于临近春节返乡的节点，因此实际效果仍待观察。 行情：W6（春节前一周）申万房地产指数累计变动幅度为1.0%，落后沪深300指数4.82个百分点，在31个申万一级行业排名第28名。W7（春节）A股休市，H股开市3天，房地产个股股价整体上扬。 新房：考虑到春节假期出行人次巨增，我们预计今年春节新房二手房成交同比上年春节继续下滑。W6（春节前一周）30个城市新房成交面积为117.2万平方米，环比下降46.3%，同比下降60.8%，其中样本一线城市的新房成 交面积为19.9万方，环比-57.8%，同比-67.1%；样本二线城市为64.0万 方，环比-45.1%，同比-57.0%；样本三线城市为33.3万方，环比-38.7%，同比-63.0%。W7因春节假期，多数城市暂停更新新房/二手房网签数据。 二手房：W6（春节前一周）13个样本城市二手房成交面积合计54.7万方，环比下降50.1%，同比下降45.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为15.6万方，环比-49.4%；样本二线城市为27.7万方，环比-50.0%；样 本三线城市为11.3万方，环比-51.3%。 信用债：W6（2.5-2.11）共发行房企信用债7只，环比减少1只；发行规模 共计57.00亿元，环比减少-31.7亿元，总偿还量25.68亿元，环比减少 100.72亿元，净融资额为31.32亿元，环比增加69.02亿元。W7无新发债券。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配 置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 16% 0% -16% -32% -48% 2023-022023-062023-102024-02 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W5：本周新房成交同比- 11.8%，PSL两月净新增5000亿元》2024-02-04 2、《房地产开发：1月百强房企月度销售报告：开年需求较弱，政策积极发力》2024-02-01 3、《房地产开发：2024W4：地产政策进入新一轮宽松周期，发力方向是什么？未来怎么看？》2024-01-28 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.城市房地产融资协调机制正加速落地，一线城市不同程度放松限购3 2.行情回顾5 3.重点城市新房二手房成交跟踪8 3.1新房成交（商品住宅口径）8 3.2二手房成交（商品住宅口径）10 4.重点公司境内信用债情况12 5.本周政策回顾14 6.投资建议16 风险提示16 图表目录 图表1：一线城市现行限购限贷政策汇总（标蓝单元格为已出台的放松政策）3 图表2：W6（春节前一周）申万一级行业指数涨跌幅排名5 图表3：W6（春节前一周）各交易日指数表现5 图表4：近52周地产板块表现（至W6）5 图表5：W6（春节前一周）涨幅前�个股（人民币元）6 图表6：W6（春节前一周）跌幅前�个股（人民币元）6 图表7：W6（春节前一周）重点房企涨跌幅排名6 图表8：W6（春节前一周）重点房企涨幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）6 图表9：W6（春节前一周）重点房企跌幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）7 图表10：W7（春节）重点房企涨跌幅排名7 图表11：W7（春节）重点房企涨幅前�个股（H股为港元）7 图表12：W7（春节）重点房企跌幅前二个股（H股为港元）7 图表13：近6月样本城市新房成交面积及同比8 图表14：近6月样本一线城市新房成交面积及同比8 图表15：近6月样本二线城市新房成交面积及同比8 图表16：近6月样本三线城市新房成交面积及同比8 图表17：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）9 图表18：30城周度成交面积跟踪（更新至W6，不含春节）9 图表19：W6（春节前一周）13城二手房成交面积及同环比10 图表20：W6（春节前一周）2个一线城市二手房成交面积及同环比10 图表21：W6（春节前一周）6个二线城市二手房成交面积及同环比10 图表22：W6（春节前一周）5个三线城市二手房成交面积及同环比10 图表23：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪（更新至W6，不含春节）11 图表24：房企债券发行量、偿还量及净融资额12 图表25：W6房企债券发行以债券评级划分12 图表26：W6房企债券发行以债券类型划分12 图表27：W6房企债券发行以期限划分12 图表28：W6房企融资汇总（2.5-2.11）13 图表29：全国性政策及消息（2.4-2.17）14 图表30：地方性政策及消息（2.4-2.17）15 1.城市房地产融资协调机制正加速落地，一线城市不同程度放松限购 春节前夕，4个一线城市均不同程度放松限购，实际效果仍待观察。广州作为此前在一线城市中放松力度较大的城市，进入2024年以来率先进一步松绑限购，取消全市120平以上住房限购、同时限购区内出租或计划出售可核减家庭住房套数。目前广州限购政 策已相对宽松。随后上海、北京、深圳也边际放松限购政策，其中深圳放松力度相对北上更大，取消了本地户籍落户及缴纳社保年限要求；上海在放松青浦、奉贤限购政策后，小幅松绑单身人士在外环外购房的限制；北京通州区取消“双限”，整体力度在一线城市中偏弱。我们认为本轮一线城市限购的密集放松，整体节奏相较以往更快，但处于临近春节返乡的节点，因此实际效果仍待观察。 图表1：一线城市现行限购限贷政策汇总（标蓝单元格为已出台的放松政策） 政策类型 北京 上海 广州 深圳 限购政策 限购区域（6个）：越秀、 全市限购 全市限购 海珠、荔湾、天河、白云（ 限购区域划分 部分）、南沙 全市限购 通州区取消双限，只要符合北京整体限购政策即可购房 有条件限购宽松区域：外环外、临港、金山、青浦、奉贤 非限购区域（6个）：增城、从化、花都、黄埔、番禺、白云北部四镇 限购套数规定 本市户籍居民家庭 限购2套（含持有效北京市工作居住证已婚家庭） 夫妻均为上海户籍，2011.1.30前夫妻双方各自和父母共有住房数≤2套，限购2套 限购区域限购2套。非限购区域可购买多套房 限购2套住房。取消落户年限以及缴纳个税、社保年限要求（原需满3年） 本市户籍单身 （含离异） 限购1套（含持有效北京市工作居住证个人） 无房，且本人和父母2011.1.30前共有住房数≤2套，限购1套 限购区限购1套住房 限购1套住房。取消落户年限以及缴纳个税、社保年限要求（原需满3年） 非本市户籍居民家庭及单身 家庭个人均限购1套，需满足购房之日前连续缴纳5年及以上个税或社保 购房之日前5年连续缴纳个税或社保，家庭全市限购1套，单身外环外限购1套 购房之日前2年连续缴纳个税或社保，限购区限购1套 购房之日前连续缴纳3年及以上个税或社保，限购1套（原需满5年） 限购区内，购买建面120平 其他特殊规定 - - 方米以上住房，不纳入限购范围；限购区内出租或计划 - 出售，可核减家庭住房套数 限贷政策 认贷情况 认房不认贷 首套 普宅35%、非普40%→30% 普宅35%、非普40%→30% 30% 30% 普宅60%、非普80% 首付 →城六区（东城、西城、朝 普宅50%、非普70% 广州有1套房无在供或已结清 比例 阳、海淀、丰台、石景山区 →主城区：50% ，30% ）：50% 商业 二套 40% 城六区以外：40% 临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山： 广州有1套房且在供，40% 贷款 40% 贷款年限 25年→30年 30年 30年 30年 调整后不看总价段、并提高 取消成交总价限制。同时满足5层及以上的多高层住房或不足5层的老式公寓、里弄，且单套住房建面≤144平米，即认定为普宅 单价标准：5环以内≤85000 取消成交总价限制。同时满 普宅认定 ，5~6环≤65000，6环以外≤45000。同时满足容积率≥ 不区分普宅非普 足容积率≥1，且单套住房套内建面≤120平米或建面≤14 1，单套住房建面≤144平米 4平米，即认定为普宅 ，即认定为普宅 首套 城六区LPR+10BP，郊区LP LPR-10BP LPR-10BP LPR-10BP 房贷 R+0BP 利率 二套 城六区LPR+60BP，郊区LP 主城+30BP，郊区+20BP LPR+30BP LPR+30BP R+55BP 资料来源：各地方政府网站，新华网，证券时报，央广网，国盛证券研究所 城市房地产融资协调机制正加速落地，主要针对民营及混合所有制房企的项目，一定程度缓解房企现金流压力。1月，住建部、金融监管总局发布《关于建立城市房地产融 资协调机制的通知》，2月6日，金融监管总局召开专题会议，进一步部署落实城市房地产融资协调机制相关工作。据中国基金报，截至2月中旬，中国银行、工商银行、农业 银行、建设银行、邮储银行、交通银行六大行至少获取、对接超8200个项目。据住建 部，截至1月底，商业银行接到名单后，按规程审查项目，已向27个城市83个项目发 放贷款共178.6亿元。在第一批房地产项目名单中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目。我们认为城市房地产融资协调机制从项目维度予以支持，将一定程度区分集团公司债务与项目公司开发运营风险、缓解房企现金流压力；另一方面，也将降低项目停工风险，维护购房者权益、提升购房者信心。 2.行情回顾 W6（春节前一周