房地产开发行业周报：2024W6-7，城市房地产融资协调机制正加速落地，一线城市不同程度放松限购

房地产开发 证券研究报告行业周报 2024年02月18日 2024W67：城市房地产融资协调机制正加速落地，一线城市不同程度放松限购 城市房地产融资协调机制正加速落地，主要针对民营及混合所有制房企的项目，一定程度缓解房企现金流压力。据中国基金报，至2月中旬六大行至少 获取、对接超8200个项目。据住建部，至1月底商业银行接到名单后，已 向27个城市83个项目发放贷款共1786亿元。在第一批房地产项目名单中，84的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目。我们认为城市 增持（维持） 行业走势 房地产融资协调机制从项目维度予以支持，将一定程度区分集团公司债务与房地产开发沪深300 项目公司开发运营风险、缓解房企现金流压力；另一方面，也将降低项目停 工风险，维护购房者权益、提升购房者信心。 春节前夕，4个一线城市均不同程度放松限购，实际效果仍待观察。广州作为此前在一线城市中放松力度较大的城市，进入2024年以来率先进一步松 绑限购，目前广州限购政策已相对宽松。随后上海、北京、深圳也边际放松限购政策，其中深圳放松力度相对北上更大，取消了本地户籍落户及缴纳社保年限要求；上海在放松青浦、奉贤限购政策后，小幅松绑单身人士在外环外购房的限制；北京通州区取消“双限”，整体力度在一线城市中偏弱。我们认为本轮一线城市限购的密集放松，整体节奏相较以往更快，但处于临近春节返乡的节点，因此实际效果仍待观察。 行情：W6（春节前一周）申万房地产指数累计变动幅度为10，落后沪深300指数482个百分点，在31个申万一级行业排名第28名。W7（春节）A股休市，H股开市3天，房地产个股股价整体上扬。 新房：考虑到春节假期出行人次巨增，我们预计今年春节新房二手房成交同比上年春节继续下滑。W6（春节前一周）30个城市新房成交面积为1172万平方米，环比下降463，同比下降608，其中样本一线城市的新房成 交面积为199万方，环比578，同比671；样本二线城市为640万 方，环比451，同比570；样本三线城市为333万方，环比387，同比630。W7因春节假期，多数城市暂停更新新房二手房网签数据。 二手房：W6（春节前一周）13个样本城市二手房成交面积合计547万方，环比下降501，同比下降454。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为156万方，环比494；样本二线城市为277万方，环比500；样 本三线城市为113万方，环比513。 信用债：W6（25211）共发行房企信用债7只，环比减少1只；发行规模 共计5700亿元，环比减少317亿元，总偿还量2568亿元，环比减少 10072亿元，净融资额为3132亿元，环比增加6902亿元。W7无新发债券。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配 置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线23二线极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 16 0 16 32 48 202302202306202310202402 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3gszqcom 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiataogszqcom 相关研究 1、《房地产开发：2024W5：本周新房成交同比 118，PSL两月净新增5000亿元》20240204 2、《房地产开发：1月百强房企月度销售报告：开年需求较弱，政策积极发力》20240201 3、《房地产开发：2024W4：地产政策进入新一轮宽松周期，发力方向是什么？未来怎么看？》20240128 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1城市房地产融资协调机制正加速落地，一线城市不同程度放松限购3 2行情回顾5 3重点城市新房二手房成交跟踪8 31新房成交（商品住宅口径）8 32二手房成交（商品住宅口径）10 4重点公司境内信用债情况12 5本周政策回顾14 6投资建议16 风险提示16 图表目录 图表1：一线城市现行限购限贷政策汇总（标蓝单元格为已出台的放松政策）3 图表2：W6（春节前一周）申万一级行业指数涨跌幅排名5 图表3：W6（春节前一周）各交易日指数表现5 图表4：近52周地产板块表现（至W6）5 图表5：W6（春节前一周）涨幅前个股（人民币元）6 图表6：W6（春节前一周）跌幅前个股（人民币元）6 图表7：W6（春节前一周）重点房企涨跌幅排名6 图表8：W6（春节前一周）重点房企涨幅前个股（A股为人民币元，H股为港元）6 图表9：W6（春节前一周）重点房企跌幅前个股（A股为人民币元，H股为港元）7 图表10：W7（春节）重点房企涨跌幅排名7 图表11：W7（春节）重点房企涨幅前个股（H股为港元）7 图表12：W7（春节）重点房企跌幅前二个股（H股为港元）7 图表13：近6月样本城市新房成交面积及同比8 图表14：近6月样本一线城市新房成交面积及同比8 图表15：近6月样本二线城市新房成交面积及同比8 图表16：近6月样本三线城市新房成交面积及同比8 图表17：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）9 图表18：30城周度成交面积跟踪（更新至W6，不含春节）9 图表19：W6（春节前一周）13城二手房成交面积及同环比10 图表20：W6（春节前一周）2个一线城市二手房成交面积及同环比10 图表21：W6（春节前一周）6个二线城市二手房成交面积及同环比10 图表22：W6（春节前一周）5个三线城市二手房成交面积及同环比10 图表23：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪（更新至W6，不含春节）11 图表24：房企债券发行量、偿还量及净融资额12 图表25：W6房企债券发行以债券评级划分12 图表26：W6房企债券发行以债券类型划分12 图表27：W6房企债券发行以期限划分12 图表28：W6房企融资汇总（25211）13 图表29：全国性政策及消息（24217）14 图表30：地方性政策及消息（24217）15 1城市房地产融资协调机制正加速落地，一线城市不同程度放松限购 春节前夕，4个一线城市均不同程度放松限购，实际效果仍待观察。广州作为此前在一线城市中放松力度较大的城市，进入2024年以来率先进一步松绑限购，取消全市120平以上住房限购、同时限购区内出租或计划出售可核减家庭住房套数。目前广州限购政 策已相对宽松。随后上海、北京、深圳也边际放松限购政策，其中深圳放松力度相对北上更大，取消了本地户籍落户及缴纳社保年限要求；上海在放松青浦、奉贤限购政策后，小幅松绑单身人士在外环外购房的限制；北京通州区取消“双限”，整体力度在一线城市中偏弱。我们认为本轮一线城市限购的密集放松，整体节奏相较以往更快，但处于临近春节返乡的节点，因此实际效果仍待观察。 图表1：一线城市现行限购限贷政策汇总（标蓝单元格为已出台的放松政策） 政策类型 北京 上海 广州 深圳 限购政策 限购区域（6个）：越秀、 全市限购 全市限购 海珠、荔湾、天河、白云（ 限购区域划分 部分）、南沙 全市限购 通州区取消双限，只要符合北京整体限购政策即可购房 有条件限购宽松区域：外环外、临港、金山、青浦、奉贤 非限购区域（6个）：增城、从化、花都、黄埔、番禺、白云北部四镇 限购套数规定 本市户籍居民家庭 限购2套（含持有效北京市工作居住证已婚家庭） 夫妻均为上海户籍，2011130前夫妻双方各自和父母共有住房数2套，限购2套 限购区域限购2套。非限购区域可购买多套房 限购2套住房。取消落户年限以及缴纳个税、社保年限要求（原需满3年） 本市户籍单身 （含离异） 限购1套（含持有效北京市工作居住证个人） 无房，且本人和父母2011130前共有住房数2套，限购1套 限购区限购1套住房 限购1套住房。取消落户年限以及缴纳个税、社保年限要求（原需满3年） 非本市户籍居民家庭及单身 家庭个人均限购1套，需满足购房之日前连续缴纳5年及以上个税或社保 购房之日前5年连续缴纳个税或社保，家庭全市限购1套，单身外环外限购1套 购房之日前2年连续缴纳个税或社保，限购区限购1套 购房之日前连续缴纳3年及以上个税或社保，限购1套（原需满5年） 限购区内，购买建面120平 其他特殊规定 方米以上住房，不纳入限购范围；限购区内出租或计划 出售，可核减家庭住房套数 限贷政策 认贷情况 认房不认贷 首套 普宅35、非普4030 普宅35、非普4030 30 30 普宅60、非普80 首付 城六区（东城、西城、朝 普宅50、非普70 广州有1套房无在供或已结清 比例 阳、海淀、丰台、石景山区 主城区：50 ，30 ）：50 商业 二套 40 城六区以外：40 临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山： 广州有1套房且在供，40 贷款 40 贷款年限 25年30年 30年 30年 30年 调整后不看总价段、并提高 取消成交总价限制。同时满足5层及以上的多高层住房或不足5层的老式公寓、里弄，且单套住房建面144平米，即认定为普宅 单价标准：5环以内85000 取消成交总价限制。同时满 普宅认定 ，56环65000，6环以外45000。同时满足容积率 不区分普宅非普 足容积率1，且单套住房套内建面120平米或建面14 1，单套住房建面144平米 4平米，即认定为普宅 ，即认定为普宅 首套 城六区LPR10BP，郊区LP LPR10BP LPR10BP LPR10BP 房贷 R0BP 利率 二套 城六区LPR60BP，郊区LP 主城30BP，郊区20BP LPR30BP LPR30BP R55BP 资料来源：各地方政府网站，新华网，证券时报，央广网，国盛证券研究所 城市房地产融资协调机制正加速落地，主要针对民营及混合所有制房企的项目，一定程度缓解房企现金流压力。1月，住建部、金融监管总局发布《关于建立城市房地产融 资协调机制的通知》，2月6日，金融监管总局召开专题会议，进一步部署落实城市房地产融资协调机制相关工作。据中国基金报，截至2月中旬，中国银行、工商银行、农业 银行、建设银行、邮储银行、交通银行六大行至少获取、对接超8200个项目。据住建 部，截至1月底，商业银行接到名单后，按规程审查项目，已向27个城市83个项目发 放贷款共1786亿元。在第一批房地产项目名单中，84的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目。我们认为城市房地产融资协调机制从项目维度予以支持，将一定程度区分集团公司债务与项目公司开发运营风险、缓解房企现金流压力；另一方面，也将降低项目停工风险，维护购房者权益、提升购房者信心。 2行情回顾 W6（春节前一周）申万房地产指数累计变动幅度为10，落后沪深300指数482个百 分点，在31个申万一级行业排名第28名。本周上涨个股共41支，较上周增长39支，下跌股数为80支。W6市场上房地产股涨幅居前的为广宇发展、上海临港、金融街、 ST紫学、万泽股份，涨幅分别为170、162、138、135、111。跌幅前 为ST坊展、荣丰控股、ST新城、空港股