房地产行业跟踪周报5年期LPR下调25bp，房地产融资协调机制稳步推进

房地产行业跟踪周报 证券研究报告行业跟踪周报房地产 5年期LPR下调25bp，房地产融资协调机制稳步推进 增持（维持） 投资要点 上周（20242192024225，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅49，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为37、52，超额收益分别为119、027。29个中信行业板块中房地产位列第16。 房地产基本面与高频数据： （1）新房市场：上周38城新房成交面积1326万方，环比19291， 同比677；2024年2月1日至2月23日累计成交3366万方，同比 694。今年截至2月23日累计成交13101万方，同比429。 （2）二手房市场：上周17城二手房成交面积157万方，环比15733， 同比58；2024年2月1日至2月23日累计成交357万方，同比 65。今年截至2月23日累计成交1541万方，同比18。 （3）库存及去化：14城新房累计库存97787万方，环比25，同比 30；14城新房去化周期为214个月，环比变动07个月，同比变动 60个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为155个月、 127个月、259个月、684个月，环比分别变动02个月、19个月、 05个月、47个月。 （4）土地市场：2024年2月19日2024年2月25日百城供应土地数 量为268宗，环比9720，同比541；供应土地建筑面积为16517 万方，环比2917，同比508。2024年累计供应土地数量为2417宗，同比210，累计供应土地建筑面积为130712万方，同比320。 重点数据与政策：中央层面：中央深改委会议中提出要增强土地要素对优势地区高质量发展保障能力；央行发布5年期以上LPR单次下调25个基点；住建部表示房地产融资协调机制正稳步推进；证监会表示将积极推进符合条件的消费基础设施REITs项目落地。地方层面：北京保障 性租赁住房采取市场化运营；深圳住建局表示将以更大力度加快建设筹 集保障性住房；广东省住建厅表示房地产融资协调机制正稳步推进；海南、天津、济南、沈阳等地优化公积金、首付、贷款期限等相关政策；郑州出台人才购房补贴政策；合肥进一步放开落户政策；扬州取消限售政策；重庆开展租赁住房贷款支持计划试点；郑州探索开展一手房带押过户。 周观点：2月第4周新房和二手房成交面积同比均大幅下跌，由于春节期间低基数环比均大幅提升。今年以来中央密集发声加大房地产支持力度，一线城市限购政策在节前均有不同程度的放松；房地产融资协调机制稳步推进当中。预计3月市场有望温和复苏。我们推荐关注1）当前 估值较低、可能受到市值管理考核要求的央企，未来预计将通过增持、回购、提高分红比例等手段传递信心，稳定预期。推荐：保利发展、招商蛇口、越秀地产，建议关注：华润置地、中国海外发展。2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐：万科A、新城控股，建议关注：龙湖集团。3）城中村改造受益标的：珠江股份、城建发展；4）物业公司：华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务；5）代建及中介公司：绿城管理控股、贝壳。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延流动性恶化超预期。 2024年02月26日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcqdwzqcomcn 证券分析师肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaocdwzqcomcn 证券分析师白学松 执业证书：S0600523050001 baixsdwzqcomcn 行业走势 房地产沪深300 1 3 7 11 15 19 23 27 31 35 39 20232272023628202310272024225 相关研究 《如何在即将开启的美国地产新周期中，寻找对应的中国机会？》 20240223 《新房成交环比增长，上海苏州优化限购政策》 20240205 118 东吴证券研究所 内容目录 1板块观点4 2房地产基本面与高频数据6 21房产市场情况6 22土地市场情况10 23房地产行业融资情况11 3行情回顾13 4行业政策跟踪15 5投资建议16 6风险提示17 218 东吴证券研究所 图表目录 图1：全国38城商品住宅成交面积及同环比6 图2：4座一线城市新房成交面积及同环比6 图3：6座新一线城市新房成交面积及同环比6 图4：7座二线城市新房成交面积及同环比7 图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比7 图6：全国17城二手房成交面积及同环比7 图7：2座一线城市二手房成交面积及同环比8 图8：5座新一线城市二手房成交面积及同环比8 图9：3座二线城市二手房成交面积及同环比8 图10：7座三四线城市二手房成交面积及同环比8 图11：各能级城市去化周期9 图12：一线城市商品房库存及去化周期9 图13：新一线城市商品房库存及去化周期9 图14：二线城市商品房库存及去化周期9 图15：三四线城市商品房库存及去化周期9 图16：主要城市成交信息汇总10 图17：百城土地供应数量10 图18：百城土地供应规划建筑面积10 图19：百城土地成交建筑面积11 图20：百城土地成交楼面均价11 图21：百城土地成交溢价率11 图22：房企信用债发行额（周度）12 图23：房企信用债净融资额（周度）12 图24：REITs周涨跌幅（）12 图25：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（近1年以来涨跌幅）13 图26：29个中信行业板块上周涨跌幅13 图27：上周（219223）重点房企涨跌幅排名14 表1：上市公司盈利预测与估值（2024223）5 表2：上周涨跌幅前14 表3：上周涨跌幅后14 表4：上周重点政策汇总15 318 东吴证券研究所 1板块观点 （1）房地产开发：中国房地产行业已进入到全新发展阶段，由高速发展向高质量 发展转变、由“强者恒强”向“稳者恒强”转变、由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变。近两年，房地产行业经历了大幅的波动，行业格局变化不断，销售、拿地、融资多方面规模房企间的分化愈发明显，尤以央国企和民企的分化为甚。我们认为，这种分化的趋势很难在短期内发生改变，行业的新时代已来临，能够穿越这轮行业收缩期的房企都将迎来竞争环境明显优化的行业新格局。推荐有扩张意愿和能力的进取型央国企以及优质民企，如保利发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产。建议关注华发股份等。 （2）物业管理：房地产行业正在经历较大边际变化，物业公司短期交易向死而生预期修复的标的，弹性最大的标的为市场对于大股东关联方开发商是否能存活分歧最大的公司，业绩并非影响短期走势的核心因素。中长期投资有一技傍身的公司：市场化外拓能力和服务边界的拓宽能力两大核心能力将逐渐主导公司间的分化差异，拥有这两大核心能力的公司方有长期投资价值。综合考虑短期因素（大股东关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）。推荐：华润万象生活、雅生活服务、保利物业、越秀服务。 （3）房地产代建：代建行业历经30余年发展，商业模式趋于成熟。随着近年来保障性租赁住房相关政策的不断出台以及房地产下行周期的特殊背景，政府代建、商业代建和资本代建业务的渗透率均不断提升。我们认为房地产代建开发的金融化、专业化是大势所趋，代建行业有望在未来5年维持平稳增长，行业规模可观。由于代建业务对企业的产品口碑、信用资质、服务意识和标准化知识体系等方面均有较高要求，行业龙头公司先发优势明显，预计未来能获取更高市占率。推荐经营能力优秀、品牌价值突出、规模优势明显代建龙头企业：绿城管理控股。 （4）房地产经纪：2022年8月以来，二手房市场率先复苏，复苏程度持续好于新房，20城二手房成交面积同比增速持续正增长。短期看，购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向“看得见摸得着”的二手房。随着供需结构变化，二手房市场预计承接更多刚需、改善型刚需，在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，建议关注：我爱我家、贝壳。 418 东吴证券研究所 表1：上市公司盈利预测与估值（2024223） 总市值 归母净利润（亿元） PE（倍） 公司代码 公司名称 2022A 2023E2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E （亿元） 001979SZ 招商蛇口 851 4264 5779 10024 14052 1995 1472 849 605 600048SH 保利发展 1197 18347 20564 23487 26618 652 582 510 450 000002SZ 万科A 1217 22618 20671 20840 21816 538 589 584 558 600383SH 金地集团 196 6107 5866 6182 6658 322 335 318 295 601155SH 新城控股 235 1394 4089 4881 5443 1688 575 482 432 002244SZ 滨江集团 236 3741 4503 5362 6197 630 523 439 380 600325SH 华发股份 200 2578 2904 3215 3526 775 688 621 567 0688HK 中国海外发展 1245 23265 26075 29173 33418 535 478 427 373 1109HK 华润置地 1695 28092 30544 33587 36810 603 555 505 460 0960HK 龙湖集团 667 24362 23789 25332 28192 274 280 263 237 3319HK 雅生活服务 48 1840 2064 2351 2652 259 231 203 180 1755HK 新城悦服务 23 423 484 542 598 544 476 425 385 2869HK 绿城服务 87 548 687 830 963 1590 1267 1049 904 1209HK 华润万象生活 502 2206 2841 3667 4521 2273 1765 1368 1109 数据来源：Wind，东吴证券研究所 备注：（1）港股总市值原始单位为亿港元，已转换为人民币，20240223港元兑人民币中间价为1港元09175人民币；（2）标上市公司为已覆盖公司，其余上市公司归母净利润市盈率为Wind一致预期。 518 2房地产基本面与高频数据 21房产市场情况 上周新房销售环比19291，同比677。北京、上海、深圳新房成交面积环比分别为3068、5479、1154。 从新房成交看，上周38城新房成交面积1326万方，环比19291，同比677； 2024年2月1日至2月23日累计成交3366万方，同比694。今年截至2月23日累 计成交13101万方，同比429。 图1：全国38城商品住宅成交面积及同环比 600 500 400 300 200 100 0 100 200 300 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200 150 100 50 0 50 20240223 20240216 20240209 20240202 20240126 20240119 20240112 20240105 20231229 20231222 20231215 20231208 20231201 20231124 20231117 20231110 100 数据来源：Wind，东吴证券研究所 图2：4座一线城市新房成交面积及同环比图3：6座新一线城市新房成交面积及同环比 90 70 50 30 10 10 30 50 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200 150 100 50 0 50 20240223 20240216 20240209