房地产行业研究周报：二手房成交改善，指导各地建立房地产融资协调机制

房地产行业周报-20240114 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.09%，沪深300指数下跌1.35%，相对收益为0.26%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(1.5-1.11)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交30342套，同比增速-32.3%，环比增速-21.1%；合计成交面积310.1万平方米，同比增速-32.8%，环比增速-16.5%。 本周(1.5-1.11)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18108套，同比增速-0.4%，环比增速41.1%；合计成交面积178.3万平方米，同比增速0.3%，环比增速30.3%。 本周（1.5-1.11），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19730.7万平方米，环比增速-0.2%，去化周期104.7周。 本周（1.1-1.7），土地供给方面，本周供应土地1823.8万平方米，同比增速-48.2%； 供应均价850元/平方米，同比增速-34.9%。土地成交方面，本周成交土地1469.5万平方米，同比增速-79%；土地成交金额340.8亿元，同比增速-75.8%。本周土地成交楼面价2319元/平方米，溢价率3.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为8.5%、0.4%、2.9%。 本周（1.05-1.11）房地产企业合计发行信用债108.3亿元，同比增速5.7%，环比增速2606.3%。 投资建议： 1月12日，住房城乡建设部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。通知显示，指导各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。这意味着在新的一年里，城市人民政府将更好地发挥牵头协调作用，用好因城施策政策工具箱，更加精准支持房地产项目合理融资需求，房企将迎来融资政策利好。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和万科A、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.09%，沪深300指数下跌1.35%，相对收益为0.26%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：迪马股份、同达创业、ST爱旭、财信发展、冠城大通，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为亚太实业、天房发展、万业企业、长春经开、中国国贸。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】1月8日，住房城乡建设部房地产市场监管司表示，2024年，住房和城乡建设部房地产市场监管司将按照全国住房和城乡建设工作会议部署，继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，稳市场、防风险、促转型，构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。 【中央政策】1月12日，全国住房城乡建设工作会议对于数字化的要求贯穿于住房和房地产、城乡建设、建筑业和基础支撑4大板块，再次对深化“数字住建”发出有力号召、作出整体部署，为加快推动“数字住建”落地实施明确了方向和路径。 【地方政策】1月12日，浙江省杭州市临安区发布了五条楼市新政策，旨在从多个方面促进房地产市场的平稳健康发展。这些政策包括优化普通高校毕业生落户政策、技能人才落户政策、积分落户政策以及购房补贴政策等，其中人才购房最高补贴60万。 【地方政策】1月12日，河南省南阳市政府推出购房券发放活动，1月15日至3月15日共发放2000张面额20000元的购房券，涵盖31家房企的36个楼盘，市民下载APP实名注册并支付100元即可领取，购房券可冲抵等额购房款，政府还给予10%财政补贴。 【地方政策】1月12日，宁波市住房和建设局表示，实施城市更新行动，打造更活力更幸福城市。宁波住建局表示，要突出民生导向，紧扣部级基础指标和省级9个专项体检指标，结合地域特色，构建了515个指标组成的指标体系，做到可量化、可感知、可评价。此外，从全局性和战略性层面，以城市体检评估为基础，准确挖掘更新潜力，划定55个先行更新片区，明确城市更新的工作目标、重点任务、更新片区、机制保障等内容。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【远洋集团】1月11日，远洋集团发布公告，远洋中国控股发行的“H15远洋3”“H19远洋1”“H19远洋2”“H21远洋1”“H21远洋2”等债券因重大事项存在不确定性，经向上海证券交易所申请，相关公司债券自2024年1月11日上交所交易时段开始起停牌。 【招商局置地】1月12日，招商局置地有限公司公布截至2023年12月31日止的年度未经审核营运数据。据数据显示，该公司及其附属公司，连同其联营公司及合营公司，在合同销售总额上达到人民币386.00亿元，同比减少约19.35%。 合同销售总面积约为1,898,545平方米，同比减少约1.72%。 【华夏幸福】1月12日，华夏幸福基业股份有限公司披露关于下属公司向其股东提供盈余资金分配暨财务资助的进展。华夏幸福表示，近期公司下属两家项目公司在股东大会批准范围内，与其外部股东签订《借款协议》，并根据协议安排以及项目公司资金情况，将暂时闲置盈余资金向外部股东分配调用，合计涉及金额为0.31亿元。 【龙湖集团】1月12日，龙湖集团控股有限公司公布其截至2023年12月及全年的未经审核营运数据。根据公告，龙湖集团2023年累计实现总合同销售金额人民币1734.9亿元，合同销售面积1079.6万平方米。而12月单月，实现总合同销售金额人民币113.1亿元，合同销售面积96.6万平方米。 【中交城投】1月12日，中交城市投资控股有限公司拟发行2024年度第一期超短期融资券，并披露募集说明书。拟通过发行超短期融资券提高直接融资比例，改善融资结构，提高资金使用效率，本期发行10亿元超短期融资券，拟用于偿还债务融资工具。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(1.5-1.11)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交30342套，同比增速-32.3%，环比增速-21.1%；合计成交面积310.1万平方米，同比增速-32.8%，环比增速-16.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-19.9%、-42.4%和-27.4%，环比增速为-14.8%、-30.3%和-12.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-26.7%、-39%和-23.8%，环比增速为-23%、-22.9%和6.9%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（1.1-1.11），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交183744套，同比增速-9.2%，环比增速21.8%；合计成交面积1909.2万平方米，同比增速-15.4%，环比增速19.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为4%、-15%和-10.6%，环比增速为18.2%、27.4%和18%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-3.1%、-18%和-18.6%，环比增速为7.4%、23.9%和22.7%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(1.5-1.11)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18108套，同比增速-0.4%，环比增速41.1%；合计成交面积178.3万平方米，同比增速0.3%，环比增速30.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为11.2%、-3.2%和-4.8%，环比增速为13.3%、55.3%和42.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为11.5%、-4.3%和5.5%，环比增速为13.5%、33.2%和44.7%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（1.1-1.11），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交78745套，同比增速26.7%，环比增速-6.1%；合计成交面积777.5万平方米，同比增速27.7%，环比增速-3.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为45%、21.4%和25.1%，环比增速为-0.6%、-7.7%和-7.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为39.6%、27%和18.1%，环比增速为-1.9%、-3.1%和-4.9%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（1.5-1.11），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19730.7万平方米，环比增速-0.2%，去化周期104.7周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.4%、-0.2%、0%，去化周期分别为92.9周、97.1周、210.4周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（1.1-1.7），土地供给方面，本周供应土地1823.8万平方米，同比增速-48.2%；供应均价850元/平方米，同比增速-34.9%。土地成交方面，本周成交土地1469.5万平方米，同比增速-79%；土地成交金额340.8亿元，同比增速-75.8%。本周土地成交楼面价2319元/平方米，溢价率3.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为8.5%、0.4%、2.9%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（1.05-1.11）房地产企业合计发行信用债108.3亿元，同比增速5.7%，环比增速2606.3%。本月至今（1.01-1.15）房地产企业合计发行信用债112.25亿元，同比增速-19.4%，环比增速-0.8%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 1月12日，住房城乡建设部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。通知显示，指导各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审