房地产行业周报（2024年第12周）：楼市成交量同比延续弱势，国常会提及进一步优化地产政策

近期核心观点： 本周，30城新房日均成交量勉强追上了春节前的水平，离“小阳春”的期望尚有距离；18城二手房日均成交量表现平稳，但以价换量的趋势未止，后续难言乐观。虽然需求端利好政策持续推出，但实际效果并不显著。从统计局发布的数据看，2024年1-2月地产基本面尚未改善。虽然市场政策博弈情绪仍重，但我们重申，楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，期待在“金三银四”季节性回暖和需求端政策的不断加持下，楼市能够初步企稳，则土储质量优、投资强度稳定的优质房企有望实现销售情况改善。个股端，核心推荐贝壳-W、绿城管理控股、华润置地、华润万象生活。 市场表现回顾： 板块方面，2024.3.18-2024.3.22期间，房地产指数（中信）下跌1.34%，沪深300指数下跌0.7%，房地产板块跑输沪深300指数0.64个百分点，位居所有行业第24位。近一个月，房地产指数（中信）下跌0.47%，沪深300指数上涨2.55%，房地产板块跑输沪深300指数3.02个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌21.81%，沪深300指数下跌4.34%，房地产板块跑输沪深300指数17.47个百分点。个股方面，2024.3.18-2024.3.22期间，17只个股上涨，65只个股下跌，7只个股持平，占比分别为19%、73%、8%。 行业数据跟踪： 新房方面，成交量表现仍低迷。2024年3月24日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-45%；其中，一线城市、二线城市、三线城市商品房7天移动平均成交面积同比分别为-38%、-43%、-57%。截至2024年3月24日，30城新建商品房当年累计成交1721万㎡，同比-44%；其中，一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-39%、-45%、-49%。 二手房方面，“小阳春”渐显。2024年3月24日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-29%；其中，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-21%、-33%、-26%。截至2024年3月24日，18城二手住宅当年累计成交152164套，同比-22%；其中，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-21%、-23%、-17%。 行业政策要闻： 2024.3.18-2024.3.24期间，房地产行业政策要闻主要包括：①国常会指出，要进一步优化房地产政策，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。 ②广州拟优化商品房项目预售许可审批实施方案。③上海市青浦区推出高层次人才购房补贴。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 表 .................................................................................................................1：近一周房地产行业政策要闻梳理 1.近期核心观点 本周，30城新房日均成交量勉强追上了春节前的水平，离“小阳春”的期望尚有距离；18城二手房日均成交量表现平稳，但以价换量的趋势未止，后续难言乐观。 虽然需求端利好政策持续推出，但实际效果并不显著。从统计局发布的数据看，2024年1-2月地产基本面尚未改善。 虽然市场政策博弈情绪仍重，但我们重申，楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，期待在“金三银四”季节性回暖和需求端政策的不断加持下，楼市能够初步企稳，则土储质量优、投资强度稳定的优质房企有望实现销售情况改善。 个股端，核心推荐贝壳-W、绿城管理控股、华润置地、华润万象生活。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第24位 2024.3.18-2024.3.22期间，房地产指数（中信）下跌1.34%，沪深300指数下跌0.7%，房地产板块跑输沪深300指数0.64个百分点，位居所有行业第24位。近一个月，房地产指数（中信）下跌0.47%，沪深300指数上涨2.55%，房地产板块跑输沪深300指数3.02个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌21.81%，沪深300指数下跌4.34%，房地产板块跑输沪深300指数17.47个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：近一周A股各行业涨跌排名 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为19%、73%、8% 2024.3.18-2024.3.22期间，17只个股上涨，65只个股下跌，7只个股持平，占比分别为19%、73%、8%。涨跌幅居前5位的个股为：建发国际集团、港龙中国地产、绿城管理控股、金辉控股、弘阳地产，居后5位的个股为：德信中国、珠光控股、鼎丰集团汽车、合景泰富集团、旭辉控股集团。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1新房方面，成交量表现仍低迷 2024年3月24日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-45%；长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均成交面积同比分别为-50%、-49%、-42%、-37%；一线城市、二线城市、三线城市商品房7天移动平均成交面积同比分别为-38%、-43%、-57%。 截至2024年3月24日，30城新建商品房当年累计成交1721万㎡，同比-44%； 其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域新建商品房成交面积累计同比分别为-54%、-43%、-44%、-22%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-39%、-45%、-49%。 图6：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：长三角单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：华南单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 图15：分区域新建商品房成交面积累计同比，2024 图16：分能级新建商品房成交面积累计同比，2024 3.2二手房方面，“小阳春”趋势渐显 2024年3月24日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-29%；北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-27%、+4%、-30%、-45%； 一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-21%、-33%、-26%。 截至2024年3月24日，18城二手住宅当年累计成交152164套，同比-22%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-28%、+16%、-22%、-19%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-21%、-23%、-17%。 图17：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 图18：北京单日成交7天移动平均（套） 图19：深圳单日成交7天移动平均（套） 图20：成都单日成交7天移动平均（套） 图21：杭州单日成交7天移动平均（套） 图22：一线城市单日成交7天移动平均（套） 图23：二线城市单日成交7天移动平均（套） 图24：三线城市单日成交7天移动平均（套） 图25：18城二手住宅成交套数累计同比，2024 图26：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2024 图27：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2024 4.行业政策要闻 2024.3.18-2024.3.24期间，房地产行业政策要闻主要包括：①国常会指出，要进一步优化房地产政策，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。②广州拟优化商品房项目预售许可审批实施方案。③上海市青浦区推出高层次人才购房补贴。 表1：近一周房地产行业政策要闻梳理 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明