2024年1-2月房地产行业运行情况报告：两会定调房地产工作方向 国常会进一步释放政策宽松信号

1 ——2024年1-2月房地产行业运行情况报告 分析师唐晓琳闫骏 两会定调房地产工作方向国常会进一步释放政策宽松信号 核心观点： 销售端：年初楼市偏冷，1-2月全国商品房销售面积、销售额大幅负增，2月30大中城市日均商品房销售套数进一步下滑至2000套以下水平；价格方面，二手住宅价格已连续10个月下跌，2月环比下跌0.62%，70城中除昆明、无锡两城外价格均为连续下跌。 投资端：销售端对投资端形成负面影响，1-2月房地产开发投资完成额同比下降9%；开工方面，新开工、施工和竣工数据整体偏弱，降幅均为双位数；土地市场方面，1-2月土地供应数量偏低，成交情况未现明显改善。 我们认为，2024年房地产工作将从以下两方面展开：一是进一步引导住房成本下降释放合理性住房需求。当前房地产行业的症结仍在需求不振，而释放合理性住房需求的关键在于引导个人住房贷款利率的进一步下行，虽然当前个人住房贷款利率已显著低于2009年6月4.34%的历史低点，但从经济增速、物价水平的对比角度来看，房贷利率仍有较大下调空间；二是持续推进保交楼工作维护市场稳定。今年以来，住建部联合金融监管总局大力推动各城市建立房地产融资协调机制，金融机构的参与将为保交楼工作的平稳推进形成强有力的资金支持，同时也为房企释放更多流动性，降低资金链断裂风险，有助于维护房地产市场的平稳。此外，国常会关于房地产工作的措辞亦有所深化，其中关于商品房相关基础性制度，措辞由政府工作报告中的“完善”变为“改革”，这意味着商品房预售制度、土地出让制度、房地产税收制度等相关基础性制度未来可能做出较大幅度的改变。 报告正文： 一、销售端：年初楼市偏冷，1-2月全国商品房销售面积、销售额大幅负增，2月30大中城市日均商品房销售套数进一步下滑至2000套以下水平；价格方面，二手住宅价格已连续10个月下跌，2月环比下跌0.62%，70城中除昆明、无锡两城外价格均为连续下跌。 1.销售情况 2 1-2月全国商品房销售面积、销售额分别为11369.0万平方米和10566.0亿元，同比降幅扩大至 20.5%和29.3%，除去年同期高基数影响外，核心原因仍在于居民观望情绪较浓，楼市热度持续下降。从30大中城市商品房成交情况来看，1月30大中城市日均成交2405套，2月日均成交套数进一步下 滑至1820套（已剔除春节假期影响，剔除前为1288套），显示楼市下行风险有所增加，后续为扭转楼市下行趋势政策应引导购房成本进一步下降以释放合理性购房需求。 图表1-2：全国商品房销售面积（左图）和30大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套） 数据来源：Wind，东方金诚整理 2.价格表现 70城二手住宅价格环比下跌0.62%，已连续下跌10个月。1-2月70城中仅昆明、无锡两市二手住宅价格环比上涨，其余城市均为环比下跌。2月70城二手住宅价格同比下跌5.15%，跌幅较1月扩大 0.7个百分点，已连续25个月同比下跌；环比来看，2月70城二手住宅价格较上月下跌0.62%，其中一线城市环比跌幅为0.8%，已连续下跌5个月。 图表3-4：70大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 3 数据来源：iFind，东方金诚整理 70城新建商品住宅价格走势与二手住宅价格走势趋同，1-2月均为环比下跌。2月70大中城市中 有59个城市价格环比下降，较1月多增3城。具体看，2月70城新建商品住宅价格同比下跌1.90%， 跌幅较1月扩大0.66个百分点；环比下跌0.36%，跌幅与上月基本持平。 图表5-6：70大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源：iFind，东方金诚整理 二、投资端：销售端对投资端形成负面影响，1-2月房地产开发投资完成额同比下降9%；开工方面，新开工、施工和竣工数据整体偏弱，降幅均为双位数；土地市场方面，1-2月土地供应数量偏低，成交情况未现明显改善。 受销售端影响，投资端数据亦持续下滑。1-2月房地产开发投资完成额为11842.0亿元，同比下降9.0%，投资端仍处探底阶段。 图表7：全国房地产开发投资完成额及同比变化 数据来源：Wind，东方金诚 1.开工情况 年初开工情况整体偏弱。1-2月全国房地产新开工面积、施工面积和竣工面积分别为9429.0万平方米、666902.0万平方米和10395.0万平方米，同比分别下降29.7%、11.0%和20.2%。整体来看，销售端对投资端抑制作用较为显著，房企开工意愿普遍偏低，后续开工情况变化还要看销售端的走向。 图表8：全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%） 数据来源：iFind，东方金诚 2.土地市场 年初土地供应数量整体偏低，成交情况未现明显改善。我们跟踪了100大中城市土地供应和成交 情况，1-2月100大中城市合计供应土地511宗，成交土地445宗。具体看，一二三线城市土地供应数 量分别为13宗、139宗和359宗，成交土地数量分别为14宗、99宗和332宗。 图表9：100大中城市土地供应和成交情况（单位：宗） 数据来源：Wind，东方金诚 2024年《政府工作报告》中强调要“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定”。3月22日，国务院总理李强主持召开国常会，关于房地产工作进一步指出“要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善‘市场+保障’的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。” 我们认为，2024年房地产工作将从以下两方面展开：一是进一步引导住房成本下降释放合理性住房需求。当前房地产行业的症结仍在需求不振，而释放合理性住房需求的关键在于引导个人住房贷款利率的进一步下行，虽然当前个人住房贷款利率已显著低于2009年6月4.34%的历史低点，但从经济增速、物价水平的对比角度来看，房贷利率仍有较大下调空间；二是持续推进保交楼工作维护市场稳定。今年以来，住建部联合金融监管总局大力推动各城市建立房地产融资协调机制，金融机构的参与将为保交楼工作的平稳推进形成强有力的资金支持，同时也为房企释放更多流动性，降低资金链断裂风险，有助于维护房地产市场的平稳。此外，国常会关于房地产工作的措辞亦有所深化，其中关于商品房相关基础性制度，措辞由政府工作报告中的“完善”变为“改革”，这意味着商品房预售制度、土地出让制度、房地产税收制度等相关基础性制度未来可能做出较大幅度的改变。 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。 本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。 本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。