房地产行业周报：国常会明确进一步优化地产政策，新房、二手房成交同比下降

核心观点：国常会明确进一步优化地产政策，新房、二手房成交同比下降 我们跟踪的64城新房、17城二手房成交面积同比下降，环比增长。土地成交面积同比下降，成交溢价率环比增长，高能级城市土拍火热。本周政策端国务院常务会议召开，会议明确要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。地方端上海青浦区实施人才引进政策，广州优化新房预售制度，青岛优化土拍保证金制度等。 我们认为目前稳地产信号明确，预计未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：上海青浦实施人才引进政策，促进房地产平稳发展 中央层面：国务院：3月22日，国务院常务会议召开，会议明确要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。 地方层面：北京：2024年将筹集建设7万套保障性租赁住房，完工竣工各类保障性住房8万套，计划推进20个城中村实施改造。广州：广州市正在积极推进商品房预售审批流程的优化。原有的“首期住宅工程”概念被更新为“第一批申请预售的工程”，同时取消了“首期住宅不得超建设总量50%”的限制性条款。 上海：上海青浦区宣布推出新的引才措施。根据新政策，毕业三年内的青年人才若在青浦区就业或创业，且符合相关条件，可获得最高50万元的购房补贴。 市场端：新房、二手房成交环比增长，宁波龙年首拍成功收官 销售端：2024年第12周，全国64城商品住宅成交面积289万平米，同比下降44%，环比增加31%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达2406万平米，累计同比下降45%。全国17城二手房成交面积为185万平米，同比增速-27%，前值-25%；年初至今累计成交面积1572万平米，同比增速-20%，前值-19%。 投资端：2024年第12周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1772万平方米，成交土地规划建筑面积2228万平方米，同比下降9%，成交溢价率为2.1%。 宁波龙年首拍揽金9.23亿，平均溢价率21.3%；西安高新丝路软件城出让两宗住宅用地，总起价16.84亿，总出让面积约5.51万㎡，总规划建筑面积约13.77万㎡，两宗宅地均以溢价成交，揽金约19.14亿。两宗地块分别由中海、保利竞得。 融资端：国内信用债发行环比增长 2024年第12周，信用债发行170.7亿，同比减少7%，环比增加72%，平均加权利率2.84%，环比减少46BPs。信用债累计发行规模1144.1亿，同比减少4%。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、国常会强调进一步优化地产政策，上海青浦实施人才引进 政策 中央层面：（1）统计局：1-2月份，全国新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。（2）国务院：3月22日，国务院常务会议召开，会议明确要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。 地方层面：（1）上海：3月18日，据经济观察网报道，“上海土地市场”官网于3月15日公布了2024年一批次第二轮土拍的6宗地块信息。此前的标准为多层住宅建筑面积不大于90平方米，小高层住宅建筑面积不大于95平方米，高层住宅建筑面积不大于100平方米。而此次的标准调整为多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米。（2）海南省：3月19日起，符合当地购房政策条件的居民家庭（含本省户籍、非本省户籍和人才）贷款购买商品住房，其住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和住房贷款利率下限执行当地个人住房信贷政策标准。（3）丽水：3月19日消息，浙江丽水市莲都区近日发布购房补贴实施细则，针对在碧湖镇、大港头镇范围内取得新建商品房预售许可证的商品住宅，规定2024年3月1日至2024年12月31日（含起止日）期间网签备案的购房者可享受补贴。细则明确了不同人群的购房补贴标准，包括企业职工、人才、经营主体、青年、企业、乡贤及多孩家庭等，补贴金额从5万元至15万元不等。（4）济南：3月22日，济南市对住房公积金贷款政策进行调整，二套房的最高贷款额度将与首套房一致。根据济南住房公积金中心发布的通知，购买普通自住住房申请住房公积金贷款的，一人缴存住房公积金的职工家庭最高贷款额度为50万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高贷款额度为80万元。（6）北京：2024年将筹集建设7万套保障性租赁住房，完工竣工各类保障性住房8万套，特别是要加大对“一张床”“一间房”产品的供给力度，着重解决好新市民、年轻人和一线务工人员的住房问题。2024年计划推进20个城中村实施改造，消除安全隐患，改善生活品质和生活环境，提升城市发展质量，也希望在这20个项目里打造出一批示范项目。（7）吉林：根据意见稿，吉林市拟延长住房公积金贷款期限至法定离退休年龄后五年。同时，提高住房公积金贷款额度计算倍数，缴存职工贷款额度计算倍数由夫妻双方账户余额之和的10倍提高至15倍，账户余额之和不足3万元的按3万元计算，最低可贷款额度提高至45万元。（8）眉山：在提高住房公积金贷款最高额度方面，借款申请人及共同申请人只有一方缴存住房公积金的，贷款最高额度由40万元提高至50万元；借款申请人及共同申请人双方均正常缴存住房公积金的，贷款最高额度由50万元提高至60万元。（9）新乡：文件显示，缴存公积金的多子女职工家庭，购买首套自住住房且符合住房公积金贷款条件的，在本市公积金贷款最高额度的基础上，再提高不超过15万元的贷款额度，单方正常缴存最高可贷款额度不超过60万元，夫妻双方正常缴存最高可贷款额度不超过80万元。（10）长沙：根据长沙市住房公积金管理委员会的相关文件精神，自2024年4月1日起，湖南省直公积金中心缴存职工的可贷额度将按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的14倍计算。（11）烟台：将调整住房公积金个人住房贷款的最高额度，由原来的60万元提升至80万元。同时，对于符合国家生育政策的二孩和三孩家庭，其住房公积金个人住房贷款最高额度将调整为100万元。（12）广州：3月20日，据南方网报道，广州市正在积极推进商品房预售审批流程的优化。根据这份《意见稿》，原有的“首期住宅工程”概念被更新为“第一批申请预售的工程”，同时取消了“首期住宅不得超建设总量50%”的限制性条款。在优化措施方面，对于居住项目的第一批申请预售的住宅工程，将不再限制楼栋数量以及涉及的建设工程规划许可证数量。（13）青岛：根据市场需求，可适度延长出让公告时间、竞买保证金可按不低于起拍价的20%缴纳。支持出让价款分期缴纳,自出让合同签订之日起30日内须缴纳出让价款50% (含定金)的首付款，余款可按合同约定分期缴纳，最迟付款时间不得超过1年。（14）上海：3月21日，上海青浦区在“青峰”人才政策2.0版新闻通气会上宣布推出新的引才措施。根据新政策，毕业三年内的青年人才若在青浦区就业或创业，且符合相关条件，可获得最高5万元的租房补贴。此外，年龄不超过35周岁的优秀硕士及45周岁以下的优秀博士，还有机会获得高达50万元的购房补贴。 表1：国常会强调进一步优化地产政策，上海青浦实施人才引进政策 2、销售端：新房、二手房成交同比下降，环比增长 2.1、64大中城市新房成交环比增长 根据房管局数据，2024年第12周，全国64城商品住宅成交面积289万平米，同比下降44%，环比增加31%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达2406万平米，累计同比下降45%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2024年第12周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2024年第12周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2024年第12周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2024年第12周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2024年第12周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-45%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-42%、-46%、-41%，年初至今累计增速-41%、-50%、-39%。 图7：2024年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比下降 2024年第12周，全国17城二手房成交面积为185万平米，同比增速-27%，前值-25%；年初至今累计成交面积1572万平米，同比增速-20%，前值-19%。 图8：17城二手房成交同比下降 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：成交溢价率环比增长，宁波龙年首拍成功收官 2024年第12周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1772万平方米，成交土地规划建筑面积2228万平方米，同比下降9%，成交溢价率为2.1%。一线城市成交土地规划建筑面积78万平方米，同比下降55%；二线城市成交土地规划建筑面积605万平方米，同比下降33%；三线城市成交土地规划建筑面积1545万平方米，同比增加12%。宁波：龙年首拍揽金9.23亿，平均溢价率21.3%。其中奉化区锦屏街道地块以总价6.43亿元竞得，成交楼面价11326元/㎡，溢价率17.98%。鄞州区云龙镇地块由浙江一公司摇中，楼面价2556元/㎡，溢价率29.68%；西安：3月19日，中铁房地产集团华中有限公司以底价8.352亿元竞得西安浐灞国际港一宗住宅用地，楼面地价为7262元/㎡；成都：3月18日，成都市公共资源交易服务中心发布4宗涉宅地出让公告，分别为高新大源西2宗、青白江2宗，将在4月9日10点正式拍卖。最引人关注的便是大源西城投置地天府锦上锦旁的两宗连襟地，出让面积分别约16.23亩和12.7亩，均为纯住宅用地，容积率2.0，起始楼面价均为18000元/㎡； 常州：3月21日，常州武进区一宗涉宅地成功出让，由中国交建以总价2.58亿竞得，成交楼面价2451元/㎡，溢价率12.17%；西安：3月22日，西安高新丝路软件城出让两宗住宅用地，总起价16.84亿，总出让面积约5.51万㎡，总规划建筑面积约13.77万㎡，两宗宅地均以溢价成交，揽金约19.14亿。两宗地块分别由中海、保利竞得。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行环比增长 2024年第12周，信用债发行170.7亿元，同比减少7%，环比增加72%，平均加权利率2.84%，环比减少46BPs。信用债累计发行规模1144.1亿元，同比减少4%。 图13：信用债单周发行规模环比增长 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2024年3月18-22日，下同）房地产指数下跌1.33%，沪深300指数下跌0.7%，相对收益为-0.63%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第23位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：国创高新、迪马股份、京投发展、新大正、北辰实业，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为招商积余、格力地产、中洲控股、上实发展、绿地控股。 图15：房地产指数下跌1.33%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中国创高新、迪马股份、京投发展涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中招商积余、格力地产