房地产行业研究周报：成交环比改善，国常会提出要进一步优化房地产政策

房地产行业周报-20240322 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨0.04%，沪深300指数上涨0.31%，相对收益为-0.27%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(3.15-3.21)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交30474套，同比增速-43.3%，环比增速26.4%；合计成交面积321.3万平方米，同比增速-44.7%，环比增速32.3%。 本周(3.15-3.21)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交30744套，同比增速13.2%，环比增速63.3%；合计成交面积252.5万平方米，同比增速-3.8%，环比增速45.9%。 本周（3.15-3.21），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19901.4万平方米，环比增速0.4%，去化周期154.7周。 本周（3.11-3.17），土地供给方面，本周供应土地1771.9万平方米，同比增速-42. 1%；供应均价2501元/平方米，同比增速131.8%。土地成交方面，本周成交土地2 184.6万平方米，同比增速-23.2%；土地成交金额193.5亿元，同比增速-28.3%。 本周土地成交楼面价886元/平方米，溢价率2.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为5.7%、2.7%、0.1%。 本周（3.15-3.21）房地产企业合计发行信用债154亿元，同比增速-28.8%，环比增速14.9%。。 投资建议： 3月20日，中国人民银行宣布，3月份的1年期贷款市场报价利率（LPR）保持在3.45%，与上个月持平；而5年期以上的LPR也维持在3.95%，与上月数据相同。3月22日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会上提出要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。虽然当前楼市依旧未见明显回暖，但房地产板块有政策持续宽松的预期，建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨0.04%，沪深300指数上涨0.31%，相对收益为-0.27%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：新大正、国创高新、ST天业、西藏城投、中迪投资，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为格力地产、招商积余、上实发展、中洲控股、绿地控股。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】3月18日，国家统计局发布2024年1-2月份全国房地产市场基本情况。1-2月份，全国新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7% 【中央政策】3月20日，中国人民银行宣布，3月份的1年期贷款市场报价利率（LPR）保持在3.45%，与上个月持平；而5年期以上的LPR也维持在3.95%，与上月数据相同。 【地方政策】3月20日，广州市拟优化商品房预售审批流程，公开征求《广州市商品房项目概况及预售许可优化审批实施方案》修订意见。该方案将取消“首期住宅不得超建设总量50%”的限制，不再限制第一批申请预售的居住项目的楼栋数量和建设工程规划许可证数量。 【地方政策】3月21日，宜宾市公积金管理中心发布通知，自2024年4月1日起执行“先提后贷”政策。缴存职工购买自住住房可先提取公积金余额，不超过首付款。申请公积金贷款时，只计算公积金贷款记录，有助于缓解购房者经济压力，促进房市健康发展。 【地方政策】3月21日，青岛市住房和城乡建设局发布《关于印发青岛市2024年促进房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》，出台八条措施促进青岛市房地产市场平稳健康发展，化解房企风险。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【招商蛇口】3月18日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司公布2023年年度报告。公告显示，营业收入1750.08亿元，同比下降4.37%；归母净利润63.19亿元，同比提升48.20%。三道红线方面，剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。地产开发业务方面，招商蛇口2023全年累计实现签约销售面积1223.41万平方米，实现签约销售金额2936.35亿元. 【华侨城】3月20日，深圳华侨城股份有限公司发布2024年2月主要业务经营情况公告。据公告披露，该公司在2024年2月实现合同销售面积4.6万平方米，合同销售额9.4亿元，并未新增土地。1-2月，华侨城累计实现合同销售面积15.6万平方米，同比减少48%，合同销售金额为27.6亿元，同比减少了39%。 【绿城房地产】3月20日，绿城房地产集团有限公司发布2024年度第二期中期票据申购说明。据公告，绿城房地产集团有限公司此次中期票据的发行已获中国银行间市场交易商协会批准，将采取公开发行的方式，集中簿记建档、集中配售，并动态调整发行金额。主承销商为中国银河证券股份有限公司，负责簿记建档工作。申购时间为2024年3月21日10:00至2024年3月22日18:00，发行基础金额为人民币0亿元，发行上限为人民币10亿元。申购利率区间设定为3.60%至4.40%。 【融创中国】3月21日，融创中国控股有限公司发布盈利警告。该公司预计，截至2023年12月31日的年度内，股东应占亏损在70亿至90亿人民币之间，相较于上一年度亏损约276.7亿人民币，亏损幅度有所收窄。 【北辰实业】3月21日，北辰实业公布2023年年报摘要，披露了利润分配预案及一系列财务数据。北辰实业计划每10股派发现金股息0.20元（含税），共计派发现金红利6734.04万元。在财务数据方面，北辰实业2023年总资产为562.25亿元，较上年减少16.43%。尽管总资产规模有所缩减，但其净资产仍实现了0.46%的增长，达到128.46亿元。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(3.15-3.21)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交30474套，同比增速-43.3%，环比增速26.4%；合计成交面积321.3万平方米，同比增速-44.7%，环比增速32.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-46.2%、-46.2%和-36.9%，环比增速为7.1%、27%和44%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-50.7%、-41.7%和-44.9%，环比增速为21.5%、28.8%和47.3%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（3.1-3.21），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交78668套，同比增速-45.7%，环比增速77%；合计成交面积832.6万平方米，同比增速-47.2%，环比增速87.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-35.9%、-53%和-42.1%，环比增速为154.8%、99.4%和28%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-42.4%、-47%和-50.6%，环比增速为152.4%、108.9%和36%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(3.15-3.21)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交30744套，同比增速13.2%，环比增速63.3%；合计成交面积252.5万平方米，同比增速-3.8%，环比增速45.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为34.1%、21.5%和-49.2%，环比增速为94.1%、69.5%和-16.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为15.9%、1.4%和-42%，环比增速为62%、48.6%和10.4%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（3.1-3.21），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交65471套，同比增速-18.7%，环比增速210%；合计成交面积578.3万平方米，同比增速-24.4%，环比增速176.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-8.4%、-16.5%和-42.4%，环比增速为276.7%、212.2%和113%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-12.8%、-24.1%和-39%，环比增速为232.8%、180.4%和104.6%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（3.15-3.21），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19901.4万平方米，环比增速0.4%，去化周期154.7周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为1%、0.1%、-0.2%，去化周期分别为140.9周、171.1周、160周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（3.11-3.17），土地供给方面，本周供应土地1771.9万平方米，同比增速-42.1%；供应均价2501元/平方米，同比增速131.8%。土地成交方面，本周成交土地2184.6万平方米，同比增速-23.2%；土地成交金额193.5亿元，同比增速-28.3%。本周土地成交楼面价886元/平方米，溢价率2.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为5.7%、2.7%、0.1%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（3.15-3.21）房地产企业合计发行信用债154亿元，同比增速-28.8%，环比增速14.9%。本月至今（3.15-3.21）房地产企业合计发行信用债414.1亿元，同比增速-19.2%，环比增速260.4%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 3月20日，中国人民银行宣布，3月份的1年期贷款市场报价利率（LPR）保持在3.45%，与上个月持平；而5年期以上的LPR也维持在3.95%，与上月数据相同。 3月22日，国务院总理李强主持召开国