房地产行业周报：新房、二手房成交同比下降，稳地产稳增长信号明确

核心观点：新房、二手房成交同比下降，稳地产稳增长信号明确 我们跟踪的64城新房和17城二手房成交面积同比下降，环比增长。土地成交面积同比下降，成交溢价率环比下降。根据国家统计局数据，2024年1月份，中国新建商品住宅销售价格同比整体呈下降趋势，核心一二线城市热度转降、三四线返乡置业缺席。但目前稳地产稳增长信号明确，中央层面各银行积极成立专项工作小组，加快“项目白名单”融资审批。同时央行下调5年期以上LPR报价25bp至3.95%，创史上最大调整。地方层面各城市积极发布购房优惠政策及调整限贷等措施，纷纷建立城市房地产融资转向协调机制，解决项目融资问题。我们预计未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：住宅价格同比整体延续降势，5年期LPR迎最大降幅 中央层面：国家统计局：2月23日，据国家统计局数据，2024年1月份，中国新建商品住宅销售价格同比整体呈下降趋势。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.5%，降幅比12月扩大0.4个百分点。央行：2月LPR报价出炉：1年期LPR为3.45%，上次为3.45%；5年期以上LPR为3.95%，上次为4.2%。国开行：截至2月20日已发放城中村改造专项借款360多亿元，涉及32个城市223个项目，惠及城中村居民26万户，支持建设安置房54万套。 地方层面：海南省：2月19日，海南省将首套住房公积金个人住房贷款最低首付比例由25%下调至20%。深圳：以更大力度加快建设筹集保障性住房，全年建设筹集保障房10万套（间）、供应分配6.5万套（间；全年完成100个以上老旧小区改造。上海：2月20日，上海首单全国超大特大城市城中村改造专项借款落地，规模15.58亿元。 市场端：新房、二手房成交同比下降，北京龙年首拍成功收官 销售端：2024年第8周，全国64城商品住宅成交面积161万平米，同比下降67%，环比增加1662%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1419万平米，累计同比下降44%。全国17城二手房成交面积为116万平米，同比增速-44%，前值-100%；年初至今累计成交面积930万平米，同比增速-9%，前值-1%。 投资端：2024年第8周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积422万平方米，成交土地规划建筑面积492万平方米，同比下降82%，成交溢价率为0.1%。 2月22日，北京两宗地块竞拍，总规划建面约16.3万m。最终，两宗地块分别由中旅投资、中建壹品以地价上限摇中，揽金总计77.625亿元。 融资端：国内信用债发行同环比下降 2024年第8周，信用债发行45亿元，同比减少55%，较第6周减少21%，平均加权利率2.88%，环比减少62BPs；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、住宅价格同比整体延续降势，5年期LPR迎最大降幅 中央层面：（1）国务院：2月19日，国务院原则同意了《上海东方枢纽国际商务合作区建设总体方案》。这是继浦东新区、虹桥商务区之后，上海市再度获批的大规模商务区域。据了解，上海东方枢纽国际商务合作区位于上海市浦东新区，规划面积约为100平方公里。该区域内将建设一系列的商务设施，包括办公楼、酒店、购物中心等，以满足国际商务活动的需求。（2）恒丰银行：据悉，自1月底收到首批名单以来，恒丰银行积极对接协调机制推送项目350个，融资需求1772亿元，涉及山东、云南、江苏、四川等地。截至目前，已批复授信金额40亿元，投放贷款14.88亿元。（3）渤海银行：2月19日，渤海银行推动的城市房地产融资协调机制已经初见成效，收到了白名单项目1405个。据了解，截至2月18日，渤海银行各级分行均已成立专项工作小组，积极与区域协调机制对接。这1405个白名单项目涉及的融资需求高达4862.74亿元。对于这些项目，渤海银行按照市场化、法制化原则主动对接、积极参与，目前已经有多个白名单项目进入了审批阶段。（4）央行：2月LPR报价出炉：1年期LPR为3.45%，上次为3.45%；5年期以上LPR为3.95%，上次为4.2%。（5）住建部：据住建部公布，截至2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目；已有57个城市162个项目已获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。（6）平安银行：2月20日，平安银行在国家金融监督管理总局的部署推动下，迅速行动并统筹安排，第一时间成立了房地产融资协调机制专项工作小组。据了解，平安银行主动与地方政府、住建部门和监管机构协同配合，目前对接项目已超过1300个。（7）住建部：部长倪虹在2月21日主持召开的住房城乡建设部开年工作动员会上强调，要扎实做好老旧小区改造、城中村改造和保障房建设等民生实事。（8）浦发银行：2月15日，据浦发银行近日消息，为深入贯彻落实中央金融工作会议精神，因城施策用好政策工具箱，浦发银行积极对接当地房地产融资协调机制并取得房地产项目白名单，建立授信绿色通道，加快房地产项目风险评估和信用审批，精准支持合理融资需求，促进房地产市场的平稳健康发展。（9）国家开发银行：据了解，截至2024年2月20日，国开行已发放城中村改造专项借款360多亿元，涉及北京、上海、广州等32个城市223个项目，惠及城中村居民26万户，支持建设安置房54万套。（10）国家统计局：2月23日，据国家统计局数据，2024年1月份，中国新建商品住宅销售价格同比整体呈下降趋势。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.5%，降幅比12月扩大0.4个百分点。 其中，北京和上海分别上涨1.3%和4.2%，而广州和深圳分别下降3.6%和4.1%。二线城市新建商品住宅销售价格由12月上涨0.1%转为下降0.4%。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比12月扩大0.3个百分点。 地方层面：（1）海南省：2月19日，海南省住房公积金管理局印发《关于调整住房公积金首套个人住房贷款最低首付比例的通知》（以下简称《通知》），将首套住房公积金个人住房贷款最低首付比例由25%下调至20%。（2）山东省：2月20日，据大众日报消息，山东省住房城乡建设厅表示，山东已在全省16个城市全面建立了城市房地产融资协调机制。（3）上海：2月20日，上海首单全国超大特大城市城中村改造专项借款落地，规模15.58亿元。国家开发银行上海市分行向上海金桥(集团)有限公司发放首笔城中村改造专项借款，用于浦东新区唐镇小湾村、暮二村等地块城中村改造项目的前期工作和征收补偿。该项目已被列入住建部2024年城中村改造专项借款项目清单。（4）济南：在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例将调整为不低于20%；购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例将调整为不低于30%。（5）郑州：2月21日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市人才首次购房补贴发放实施细则》，对在郑州工作并经省市认定的A、B、C、D类高层次人才，首次购房将给予50%的房价补贴，最高不超过300万元。（6）合肥：2月21日，据本地媒体消息，合肥市委书记虞爱华于2月20日主持召开了优化落户政策专题会。会议强调了进一步放宽落户条件、降低落户门槛的重要性。对于在肥稳定就业的人群，会议提出要放宽参加工作、缴纳城镇社保和住房公积金等时限条件，缩短落户等待期。（7）天津：2月21日，天津市住房公积金管理中心公布了《关于调整个人住房公积金贷款首付款比例的通知（征求意见稿）》。该通知提出，职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，应支付不低于住房交易价格20%的首付款；购买家庭第二套住房的，应支付不低于住房交易价格30%的首付款。采用住房抵押担保方式的，抵押值最高不得超过抵押物价值的80%。个人住房公积金贷款其他政策保持不变。（8）扬州：2月21日消息，扬州市住建局正式发布《关于鼓励市区商品住房“以旧换新”的通知》，取消限售政策，并推出契税补贴等措施，以帮卖模式助推“以旧换新”。该政策即日起实施，有效期至2025年6月30日。（9）厦门：2月21日，厦门市启动2024年首批人才住房配售，面向本市无住房的A、B、C类高层次人才家庭。本批次共计约402套房源，包括现房和期房，分为高层次A、B、C类人才住房。申请家庭需在本市无住房，并以高层次人才家庭为单位申请，每个家庭限申请一套。（10）大连：2月21日，大连市首笔房地产融资“白名单”项目资金正式落地。自大连市房地产融资协调机制实施以来，截至2月20日，已有50家项目公司与103家金融分支机构进行对接。其中，13个项目已获得金融机构的初步合作意向，涉及融资金额达24.4亿元。 目前，各项目正在进行调研、资产评估和资料审核等贷款审批程序。（11）郑州：《郑州市2024年优化营商环境工作要点（征求意见稿）》提出，探索开展一手房带押过户，实现新增商品房在建工程抵押状态下办理交易过户相关业务。（12）沈阳：2月21日，辽宁省沈阳市召开优化住房公积金提取和放宽二手房公积金贷款期限政策新闻发布会。3月1日起，取消职工现金购买自住住房须在购房两年内申请提取住房公积金的时间限制；职工购买二手房公积金贷款期限由“35年减房龄”延长为“40年减房龄”二手房最高贷款期限为30年。（13）深圳：以更大力度加快建设筹集保障性住房，全年建设筹集保障房10万套（间）、供应分配6.5万套（间；全年完成100个以上老旧小区改造。（14）广东省：截至2月21日，广州、深圳、汕头、佛山、肇庆、惠州、韶关、梅州、阳江、东莞、中山、云浮等12个城市共提出房地产项目168个，融资总需求1314亿元；其中12个项目已获得新增融资贷款12.3亿元。从获得融资的情况来看，12.3亿元中有12.1亿元由民营房企或混合所有制房企获得，占融资总额的98%。（15）山西省：截至2月21日，山西省内的11个市和山西转型综改示范区已经建立并运行了城市房地产融资协调机制。同时提出了第一批可以获得融资支持的房地产项目白名单，并将这些项目推送给了商业银行，总共涉及131个项目，总融资需求达到了219.14亿元。（16）南京：2月23日据南京房协消息，南京市已建立城市房地产融资协调机制。该机制旨在解决南京市部分房地产项目的融资问题，通过研究提出可给予融资支持的房地产项目名单。2024年1月份，南京市向商业银行推送了第一批房地产项目“白名单”，涉及3个项目，融资需求达17.14亿元。 表1：住宅价格同比整体延续降势，5年期LPR迎最大降幅 ` 2、销售端：新房、二手房成交同比下降，环比增长 2.1、64大中城市新房成交同比下降 根据房管局数据，2024年第8周，全国64城商品住宅成交面积161万平米，同比下降67%，环比增加1662%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1419万平米，累计同比下降44%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2024年第8周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2024年第8周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2024年第8周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2024年第8周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2024年第8周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-44%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-61%、-74%、-56%，年初至今累计增速-37%、-46%、-44%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比下降 2024年第8周，全国17城二手房成交面积为116万平米，