房地产开发2024W12：本周新房成交同比-46.4%，国常会提进一步优化房地产政策

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年03月24日 2024W12：本周新房成交同比-46.4%，国常会提进一步优化房地产政策 5年期以上LPR维持不变；国常会提“进一步优化房地产政策”，地产政策有望进一步放松。据央行，3月20日5年期以上LPR为3.95%，继上月单月调降25BP后本月保持不变。3月22日，国务院常务会议指出，要进一步 优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需 增持（维持） 行业走势 求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇房地产开发沪深300 化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。我们认为房地产政策有望进一步松动，密切关注近期城市维度政策调整以及4月中央政治局会议有关地产的表述。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.3%，落后沪深300指数 0.63个百分点，在31个申万一级行业排名第26名。 新房：本周30个城市新房成交面积为231.9万平方米，环比提升24.4%，同比下降46.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为48.1万方，环比 16% 0% -16% -32% -48% 2023-032023-072023-11 19.5%，同比-43.9%；样本二线城市为123.3万方，环比28.0%，同比- 46.3%；样本三线城市为60.5万方，环比21.3%，同比-48.2%。3月累计新房成交面积方面，样本30城共计599.8万方，同比-49.5%；一线城市 为123.4万方，同比-45.8%；二线城市为318.2万方，同比-50.2%；三线城 市为158.2万方，同比-50.7%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计128.6万方，环比增长 8.6%，同比下降22.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为39.6 万方，环比8.9%；样本二线城市为63.7万方，环比8.5%；样本三线城 市为25.3万方，环比8.5%。 信用债：根据wind统计数据，本周（3.18-3.24）共发行房企信用债20只，环比增加7只；发行规模共计170.74亿元，环比增加53.99亿元，总偿还量 140.07亿元，环比增加14.55亿元，净融资额为30.67亿元，环比增加39.44 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA （60.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据 （40.7%）为主要构成。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作 用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：1-2月统计局数据点评:房地产开发投资额-9%，销售金额降幅首次大于面积降幅》2024-03-19 2、《房地产开发：出险房企专题研究：房企为何会出险？出险至今有什么变化？》2024-03-17 3、《房地产开发：2024W11：杭州全面退出二手房限购，2月全国房价延续跌势》2024-03-17 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.LPR维持不变，国常会提“进一步优化房地产政策”3 2.行情回顾3 3.重点城市新房二手房成交跟踪6 3.1新房成交（商品住宅口径）6 3.2二手房成交（商品住宅口径）8 4.重点公司境内信用债情况9 5.本周政策回顾11 6.投资建议12 风险提示13 图表目录 图表1：5年期以上LPR3 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名4 图表3：本周各交易日指数表现4 图表4：近52周地产板块表现4 图表5：本周涨幅前�个股（人民币元）4 图表6：本周跌幅前�个股（人民币元）5 图表7：本周重点房企涨跌幅排名5 图表8：本周重点房企涨幅前�个股（H股为港元）5 图表9：本周重点房企跌幅前�个股（H股为港元）5 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比6 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比6 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比6 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比6 图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）7 图表15：30城周度成交面积跟踪7 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比8 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比8 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比8 图表19：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比8 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪9 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额9 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分9 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分10 图表24：本周房企债券发行以期限划分10 图表25：本周房企融资汇总（3.18-3.24）10 图表26：全国性政策及消息（3.17-3.23）11 图表27：地方性政策及消息（3.17-3.23）11 1.LPR维持不变，国常会提“进一步优化房地产政策” 5年期以上LPR维持不变；国常会提“进一步优化房地产政策”，地产政策有望进一步放松。据央行，3月20日5年期以上LPR为3.95%，继上月单月调降25BP后本月 保持不变。3月22日，国务院常务会议指出，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。我们认为房地产政策有望进一步松动，密切关注近期城市维度政策调整以及4月中央政治局会议有关地产的表述。 图表1：5年期以上LPR 4.8% 4.6% 4.4% 4.2% 4.0% 3.8% 3.6% 5年期以上LPR（%） 3.95% 2024-03 2024-01 2023-11 2023-09 2023-07 2023-05 2023-03 2023-01 2022-11 2022-09 2022-07 2022-05 2022-03 资料来源：Wind，国盛证券研究所 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.3%，落后沪深300指数0.63个百分点，在31 个申万一级行业排名第26名。本周上涨个股共55支，较上周减少51支，下跌股数为 61支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为迪马股份、万泽股份、京投发展、ST慧球、北辰实业，涨幅分别为14.3%、12.9%、12.3%、10.5%、9.4%。跌幅前�为天宸股份、格力地产、中洲控股、上实发展、绿地控股，跌幅分别为-6.8%、-5.9%、-5.5%、-5.5%、-5.1%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨10支，较上周减少22支，涨幅位居前�的为建发国际集团、时代中国控股、禹洲集团、融信中国、雅居乐集团，涨幅分别为22.8%、9.2%、8.6%、4.4%、4.3%。跌幅前�为旭辉控股集团、中梁控股、碧桂园、越秀地产、世茂集团，跌幅分别为-12.3%、-12.1%、-12.1%、-9.1%、-8.8%。 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 12% -1.33% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% 传农综计媒林合算牧机 渔 社通电会信子服 务 国汽轻煤防车工炭军制 工造 建银公筑行用装事 饰业 商机基交贸械础通零设化运售备工输 石食电油品力石饮设化料备 环纺美钢保织容铁服护 饰理 房非家地银用产金电 融器 有医建色药筑金生材属物料 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：本周各交易日指数表现图表4：近52周地产板块表现 2.0% 1.0% 房地产（申万）沪深300 1.1 1 0.9 沪深300指数申万房地产行业指数 0.0% -1.0% -2.0% 03/1503/1803/1903/2003/2103/22 0.8 0.7 2024-03 2024-02 2024-01 2023-12 2023-11 2023-10 2023-09 2023-08 2023-07 2023-06 2023-05 2023-04 2023-03 0.6 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周涨幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 600565.SH 迪马股份 14.3% 15.6% 1.33 1.52 000534.SZ 万泽股份 12.9% 14.2% 11.75 13.26 600683.SH 京投发展 12.3% 13.7% 4.05 4.55 600556.SH ST慧球 10.5% 11.8% 5.16 5.70 601588.SH 北辰实业 9.4% 10.8% 1.80 1.97 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表6：本周跌幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计跌幅 周相对跌幅 上周�收盘价 本周�收盘价 600620.SH 天宸股份 -6.8% -5.4% 7.38 6.88 600185.SH 格力地产 -5.9% -4.5% 6.47 6.09 000042.SZ 中洲控股 -5.5% -4.2% 4.89 4.62 600748.SH 上实发展 -5.5% -4.1% 3.29 3.11 600606.SH 绿地控股 -5.1% -3.8% 2.15 2.04 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 建时禹融雅佳我中中建阳泰佳中龙蓝金荣招大金万世华中金新保龙中华华绿华滨绿绿融美中正富远世越中碧旭 A 发代洲信居兆爱国国业光禾源国光光地盛商悦科科联发国地城利湖南侨润城夏江景地创的国荣力洋茂秀梁桂辉 A 国中集中乐业我奥铁地城集集恒地发商发蛇城股行股海集控地集建城置中幸集中控中置金地地集集地控园控 际国团国集 家园建产 团团大产展置展口份 份外团股产团设 地国福团国股国业茂产产团团产股股 集控团 团股 发地集 展产团 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表8：本周重点房企涨幅前�个股（H股为港元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 1908.HK 建发国际集团 22.8% 24.1% 11.42 14.02 1