行业周报：新房二手房双周成交同比下降，地产政策持续放松

核心观点：新房二手房双周成交同比下降，地产政策持续放松 我们跟踪的64城新房和17城二手房双周成交面积同比均下降。其中第40周二手房成交面积较2022年同期低基数有所增长。土地成交溢价环比增长，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。国庆假期期间，各地政府纷纷落地地产优化政策，紧抓“金九银十”窗口期，同时企业加大项目优惠力度，项目到访量和二手房挂牌量较节前有所增加。但整体来看，在市场信心尚未明显修复下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般，短期市场压力尚存。我们认为9月宏观经济主要指标出现一定边际改善，住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：两部门发声下调存量房贷利率，合肥取消土地限价上限 中央层面：中国人民银行、国家金融监督管理总局提出自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。总体来看，调整分为两类情形:首套房和二套转首套。全国范围调整的平均幅度大约为80个基点。 地方层面：哈尔滨、三亚优化认房不认贷标准；西安、成都、宁波调整限购、限售措施；合肥取消土地上限地价、取消摇号政策、禁止房企联合竟买和合作开发。 市场端：新房、二手房双周成交同比下降，土地成交溢价率环比增长 销售端：根据房管局数据，2023年第39-40周，全国64城商品住宅成交面积473万平米，同比下降47%，第40周单周成交面积80万平米，同比下降31%，环比下降80%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达14734万平米，累计同比下降9%。全国17城二手房成交面积为169万平米，同比下降3%，前值为173万平米。其中第40周单周二手房成交面积为29万平米，较2022年同期低基数增长18%，环比下降79%；年初至今累计成交面积6797万平米，同比增速37%。 投资端：2023年第40周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1836万平方米，成交土地规划建筑面积2542万平方米，同比下降51%，成交溢价率为3%。 一线城市成交土地规划建筑面积70万平方米，同比下降87%；二线城市成交土地规划建筑面积618万平方米，同比下降64%；三线城市成交土地规划建筑面积1854万平方米，同比下降37%。 融资端：国内信用债发行同环比下降 2023年第39周，信用债发行29.4亿元，同比减少53%，环比减少4%，平均加权利率3.3%，环比减少96BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、两部门发声下调存量房贷利率，合肥取消土地限价上限 中央层面：（1）中国人民银行、国家金融监督管理总局:自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。此次调整范围为首套住房贷款、二套转首套，以及公积金组合贷中的商业性个人住房贷款。目前多家银行已经出台实施细则，对常见问题进行释疑。总体来看，调整分为两类情形:首套房和二套转首套。全国范围调整的平均幅度大约为80个基点。（2）央行:央行货币政策委员会2023年第三季度例会指出:落实新发放首套房贷利率政策动态调整机制，调降首付比和二套房贷利率下限，推动降低存量首套房贷利率落地见效，加大对“平急两用”公共基础设施建设、保障性住房建设等金融支持力度，推动建立房地产业发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。（3）住建部:2023年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个、涉及居民865万户。根据各地统计上报数据，1-8月份，全国新开工改造城镇老旧小区4.98万个、惠及居民836万户，按小区数计开工率94%。（4）统计局：中国9月官方制造业PMI为50.2，比8月上升0.5个百分点，重返扩张区间，经济景气水平有所回升。 地方层面：（1）福州：二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，福州市辖内五城区外各县（市、区）二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。（2）三亚：居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时家庭成员在三亚市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。（3）哈尔滨:9月27日起将在全市实行“认房不认贷”优化政策，此次公积金“认房不认贷”优化政策，特别对公积金首次贷款结清且购房地无住房的职工家庭公积金贷款进行了优化，此类人群在全国范围内第二次使用住房公积金的，可按首套房政策进行贷款。 该项优化政策将于9月27日正式实施。（4）淄博:用住房公积金贷款购买淄博市首套自住住房的居民家庭，最低首付款比例下调为不低于20%。二套房最低首付款比例不变，仍为不低于30%。（5）成都:中心城区商品住宅用地实施“竟地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区继续实施住房限购，统一为一个限购区域。其他区域不再审核购房资格。在限购区域范围内，购买144平方米以上（不含144平方米）住房，不再审核购房资格。（6）宁波:①全面取消限购（原限购已实质宽松）；②放宽限售，2023年10月1日后办理不动产权证的住房及“卖旧买新”的现有住房，不再限售；③降低商贷首付比例，首套房统一由30%→20%，二套40%→30%；④加大“房票”安置力度。（7）天津:自2023年9月2日至12月31日，在北辰区购新建住宅且足额缴纳购房契税的，可给予购房款1%补贴，最高不超过5万元。（8）苏州：首套房首付比例不低于20%，二套不低于30%；单人额度最高80万元，双人及以上额度最高110万元；多孩家庭额度上浮30%。（9）西宁:支持个人住房贷款合理需求。利用商业按揭贷款及公积金贷款购买首套住房最低首付比例为不低于20%，购买二套住房最低首付比例为不低于30%。同时,西宁市将暂缓执行新购买的住房(含新建商品住房和二手住房)自取得不动产权证满2年后方可转让的限制。（10）深圳:首套房商贷利率下限由LPR+30BP→LPR-10BP，二套房商贷利率下限由LPR+60BP→LPR+30BP。（11）合肥:①取消土地上限地价:②取消摇号政策，恢复开发商举牌，价高者得:③不允许房企联合竟买和合作开发。 表1：两部门发声下调存量房贷利率，合肥取消土地限价上限 2、销售端：新房、二手房双周成交同比均下降 2.1、64大中城市新房双周成交同比下降 根据房管局数据，2023年第39-40周，全国64城商品住宅成交面积473万平米，同比下降47%，第40周单周成交面积80万平米，同比下降31%，环比下降80%； 从累计数值看，年初至今64城成交面积达14734万平米，累计同比下降9%。 图1：64大中城市第40周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市第40周新房成交面积环比下降 图3：2023年第40周64大中城市成交面积同环比均下降 图4：2023年第40周64大中城市中一线城市成交面积同环比均下降 图5：2023年第40周64大中城市中二线城市成交面积同环比均下降 图6：2023年第40周64大中城市中三四线城市成交面积同环比均下降 根据房管局数据，2023年第40周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-9%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-22%、-5%、-66%，年初至今累计增速3%、1%、-30%。 图7：2023年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房第40周成交同比增长 2023年第39-40周，全国17城二手房成交面积为169万平米，同比下降3%，前值为173万平米。其中第40周单周二手房成交面积为29万平米，较2022年同期低基数增长18%，环比下降79%；年初至今累计成交面积6797万平米，同比增速37%。 图8：17城二手房成交第40周单周同比增长 图9：17城二手房成交第40周单周同比增长 3、投资端：土地成交溢价率环比增长，杭州十一批次土拍火 热 2023年第40周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1836万平方米，成交土地规划建筑面积2542万平方米，同比下降51%，成交溢价率为3%。一线城市成交土地规划建筑面积70万平方米，同比下降87%；二线城市成交土地规划建筑面积618万平方米，同比下降64%；三线城市成交土地规划建筑面积1854万平方米，同比下降37%。被称作“台州市中心绝版地块”的市委老党校105亩宅地由绿城联合体以22.44亿元竞得，出让面积 6985m2 ，容积率1.8，建筑面积 125799m2 ，溢价率23.91%；北京挂牌出让2宗涉宅地块，此次是北京发布楼市新政后的首次土拍，总出让面积13.8万m，总规划建面约29.6万m，总起价64.5亿。两宗宅地均以底价成交，揽金总计64.5亿元；长沙观沙岭104亩宅地20亿元成交，地块出让面积 截止目前长沙最高限价地块；青岛第二批次拟供地清单中的黄岛区双珠路北、七墩山路东地块经过一轮报价，由金地集团以底价2.99亿元摘得；杭州十一批次土拍推出14宗涉宅地块，总出让面积49.67万m，总规划建面约117.73万m，最终除一地块因故终止出让外，其余13宗全部出让成功，8宗封顶摇号、1宗溢价、4宗底价成交，总出让面积41.2万m，揽金232.75亿元。其中招商蛇口、滨江集团、中交城投、中海、建发均有所斩获；南京六批次17宗涉宅地块上架出让，最终17宗宅地仅有一地块触顶摇号，其余地块均以底价成交，总成交面积约48.7万m，总规划建面约96万m，揽金约162.7亿元。其中摇号地块由中海外竞得；武汉8宗涉宅地挂牌出让，总建面108.5万m。最终除一地块被终止出让外，其余地块均出让成功，揽金总计58.3亿元，1宗触顶、6宗底价，其中摇号地块由招商摘得；福州主城区2023年第三场土拍落慕，出让晋安区2幅地块，总面积约9.16万m，起拍总价37.08亿元，这也是福州取消楼盘限价后首场土拍。两宗宅地均由福州市建设发展有限公司以底价成交；青岛4宗商住地均以底价出让成交，揽金24.86亿元，总成交面积约10.77万m，其中中铁建摘得一宗地块。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行同环比下降 2023年第39周，信用债发行29.4亿元，同比减少53%，环比减少4%，平均加权利率3.3%，环比减少96BPs；海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，第39周（2023年9月25-29日，下同）房地产指数下跌2.77%，沪深300指数下跌1.32%，相对收益为-1.45%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：格力地产、广汇物流、张江高科、派斯林、空港股份，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为泛海控股、我爱我家、ST世茂、城建发展、天房发展。 图15：第39周房地产指数下跌2.77%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中格力地产、广汇物流、张江高科涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中泛海控股、我爱我家、ST世茂跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房和17城二手房双周成交面积同