房地产行业：京穗沪深苏五市房地产限购政策优化点评

京穗沪深苏五市房地产限购政策优化点评 联合资信工商评级三部高星卢瑞 继核心一、二线城市房贷首付比例、普通住宅认定标准及房贷利率下限等方面优化调整，本次五市楼市限购放松新政短期内有助于带动购房者入市积极性，扩大受众人群，支持居民刚需和改善的合理住房需求。一线城市有限放松政策有望进一步优化，二线城市限购政策有望全面放松，但考虑到经济环境及行业景气度仍处于下行周期，居民消费意愿和水平仍处于低位，房地产市场复苏程度仍有待观察。 www.lhratings.com研究报告1 一、广州、上海、苏州、北京及深圳楼市新政内容 根据国家统计局数据，2023年全国房地产市场商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，商品房销售额116622亿元，下降6.5%，房地产市场继续回落。为进一步提振楼市信心，近日广州、上海、 苏州、北京及深圳五市相继放松限购。其中，广州取消全市范围内建筑面积120平方米以上限购，上海外环以外区域（崇明区除外）解除限购，苏州全面取消限购，北京通州区取消本区社保或纳税年限要求，深圳解除户籍家庭和单身人士限购要求。 表1广州市限购政策放松内容 政策变化 调整前 越秀、天河、海珠、荔湾、白云（非北部四镇）、南沙保持限购 调整后 1.限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围 2.限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数 3.商服类物业不再限定转让对象 注：联合资信根据公开信息整理 表2上海市限购政策放松内容 政策变化 调整前 仅上海奉贤、青浦新区取消外地单身限购，符合条件人士社保满3年可购房一套 调整后 在上海连续缴纳社保或个税已满5年及以上的非上海户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房 注：联合资信根据公开信息整理 表3苏州市限购政策放松内容 政策变化 调整前 1.外地户籍购房与苏州本地户籍一样，120平方米以下商品住宅可买3套；120平方米及以上商品住房不再审核购房资格 2.苏州六大区新房2年内限售，二手房不再限制转让年限；昆ft、常熟、张家港、太仓不限售3.家庭若有新出生人口（二孩及以上），新房不限售 调整后 全面取消限购，不再对购房资格进行审查，购房不再限面积及套数，但新房限售政策仍为两年 注：联合资信根据公开信息整理 表4北京市限购政策放松内容 政策变化 调整前 在通州区购房除需满足北京整体限购政策外，需满足落户、社保或纳税满3年 调整后 在通州区落户或就业的家庭，符合北京整体限购政策即可 注：联合资信根据公开信息整理 表5深圳市限购政策放松内容 政策变化 调整前 深圳户籍的家庭和单身人士，均需满足落户满3年且能提供连续3年及以上个税或社保证明方可购房 调整后 深圳户籍的家庭和单身人士无个税或社保年限限制要求，无户籍的家庭和单身人士，限购1套的条件从个税或社保年限5年缩短为3年 注：联合资信根据公开信息整理 二、政策点评 本次四大一线城市及苏州优化限购政策，是各城市因地制宜调整房地产政策的具体体现。广州限购政策的优化有助于更好地满足限购区内改善型需求，加快潜在需求入市，上海松绑限购政策将助力解决单身青年、刚需等群体外环置业需求，北京通州区优化限购政策更好地促进职住平衡，满足在通州区域就业人口的合理住房需求，深圳解除户籍家庭和单身人士个税或社保年限要求满足更多新市民及“深二代”等购房需求，同时增加城市对于非户籍人口的吸引力，苏州全面放松限购以满足居民多样化的住房需求，预计短期内将提升京穗沪深苏五市的一、二手房市场成交量。 近年来，中国主要城市房地产市场供求关系发生重大变化，房地产行业进入长周期下行阶段，行业复苏对各地限购政策解绑较为依赖。限购政策对房地产市场机制调控的同时，也对其本身运行造成了一定的阻碍，解除限制政策有助于更好的发挥市场机制的灵活性，通过价格和竞争机制实现资源配置优化。未来房地产市场格局将持续分化，预将形成低端住宅有保障、中端住宅有支持、高端住宅有市场的格局，鉴于房地产市场需求仍处低位，本次四大一线城市及苏州优化限购政策，既是短时间内提振行业市场信心的需要，也是住房体制新改革的应有之义，同时也是代价最小的时间窗口。本次四大一线城市楼市限购政策均有所优化，但仅限于部分区或面积段，后续有望在区域上进一步优化限购政策，我们认为2024年房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间，其中北京及深圳有望参考广州和上海按照因区、因需施策的方式进一步优化限购政策，后续政策工具预计将从外围区域解除限购扩展到核心区域，其他二线城市限购政策有望参考苏州全面放松。同时我们也关注到本次限购政策优化主要是对改善型购房需求影响较大，在低收入增长预期下，居民消费意愿和水平仍处于较低阶段，购房者加杠杆的能力和意愿不足，且刚需受收入规模及结构影响最大，所以刚需层面受本次限购政策优化影响较小，房地产市场内生发展动力仍较弱。中长期来看，当前经济环境下，居民端面临房价下行担忧、失业及降薪压力，叠加社会观念演变，结婚率及生育率持续下降，压降及延后了购房需求，房地产市场的下行压力仍然较大，政策调整效果仍需持续跟踪观察。 联系人 投资人服务010-85679696-8624chenxy@lhratings.com 免责声明 本研究报告著作权为联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用须注明出处为“联合资信评估股份有限公司”，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权刊载或者转发本研究报告的，联合资信将保留追究其法律责任的权利。 本研究报告中的信息均来源于公开资料，联合资信对这些信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本研究报告所载的资料、意见及推测仅反映联合资信于发布本研究报告当期的判断，仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。 在任何情况下，本研究报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。联合资信对使用本研究报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。