房地产行业点评报告：深圳优化限购政策，需求端精准发力有望提振市场

事件：深圳优化住房限购政策，降低社保/个税年限设置 2024年2月7日，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，深圳市住房和建设局发布关于优化住房限购政策的通知，一、本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。二、非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。 宽松政策跟进及时，限购调整将帮助释放购房需求 根据深圳统计局数据显示，2022年深圳常住人口1766.18万人，其中：户籍人口583.47万人，占比33.0%，非户籍人口1182.71万人，占比重67%；且根据第七次全国人口普查结果，深圳常住人口平均年龄为32.5岁。如此人口特征能反映出深圳“非户籍人口占比多”、“人口年轻化”。本次限购政策调整在需求端精准发力，满足更多新市民及“深二代”等购房需求，能有效释放更多潜在购买力。 新房销售面积环比降幅扩大，预计政策延续宽松基调 2023年11月22日，深圳就已下调二套住房的最低首付款比例，同时对享受优惠政策的普通住房认定标准也进行了调整。但此次政策调整后新房市场反响相对较弱，2023年12月及2024年1月深圳商品住宅销售面积分别为25.5万方、18.8万方，环比分别减小8.0%、26.2%，环比降幅继续扩大。正是因为深圳新房市场的信心和需求一直较为乏力，我们认为政策具备进一步放松的必要性，预计后续还将保持小步慢走态势。2024年开年以来，国内一线城市就已相继出台限购放宽政策。1月27日广州取消120平米以上住房限购、1月30日上海放宽外环以外区域（崇明区除外）非上海户籍单身青年购房要求、2月6日北京调整通州区限购政策。随着本轮高能级城市限购政策同步优化，我们认为2024年房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。 投资建议 从行业基本面来看，开年地产需求仍然较弱。根据克而瑞公布的1月百强房企数据显示，1月百强房企销售操盘金额同比下降34.2%，环比降低47.9%，单月业绩规模创近年新低，新房销售仍然低迷。但在因城施策大背景下，近期各大城市购房政策密集优化，同时地产金融支持全面提速，短期有望带动板块估值修复。 我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的： （1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份等优质央国企；（2）万科A、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：政策推进节奏不确定性、地产行业修复不及预期。