房地产行业点评报告：解决实际居住需求为导向，北京、深圳优化限购政策

深圳分区优化住房限购政策，促进楼市平稳健康发展 2024年5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》：一，非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区（以下简称7区）范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；二、有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在7区范围内再购买1套住房；三、同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在7区范围内购买商品住房，用于解决员工住房等需求；四、支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。在此次限购政策调整前，深圳已持续发布楼市放松政策，如2023年8月30日执行“认房不认贷”，2023年9月25日下调住房贷款利率下限、2024年2月7日放松购房个税社保年限要求。 时隔13年首次调整，北京五环外限购政策放松 2024年4月30日北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套住房的京籍单身人士、在京拥有1套住房且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，在五环外新购买1套住房。即代表在京已经有房的家庭或单身，之后便可在五环外再购买一套商品住房。值得注意的是，此次是自2011年起执行了13年的住房限购政策的首次调整。根据中原地产研究院统计数据，北京约80%的新建商品房房源成交目前集中在五环外，所以我们认为此次北京限购放松将利好郊区新盘，特别是改善型新盘，有望提升市场活跃度。 投资建议 从行业基本面来看，地产需求端仍然较弱。根据克而瑞公布数据，4月重点30城新房成交环比下降17%，同比下降43%，前4月累计同比降47%。此次北京、深圳相继放松非核心区域限购政策，有利于进一步活跃市场，提振全国楼市信心。 同时该两次调整，均是在此前限购政策调整基础上继续进行一定程度松绑，坚持以实际居住需求为导向，所以这也意味着未来一线城市楼市政策优化节奏整体仍将是“渐进式”的。同时4月30日中央政治局召开会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”，所以在新的市场形势下，我们预计上海、广州也将会同步优化限购政策，后续全国楼市政策将保持宽松趋势。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份等优质央国企；（2）万科A、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：政策推进节奏不确定性、地产行业修复不及预期。 附图1：深圳5月6日分区优化住房限购政策