房地产行业周报：沪穗深跟进新政，二手房成交同比上升

行业研究 证券研究报告 房地产2024年06月04日 房地产行业周报（2024年第22周） 沪穗深跟进新政，二手房成交同比上升 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 联系人：杨航 2023-06-05~2024-06-04 15% -1% -16%23/06 -32% 23/08 23/1024/0124/0324/06 房地产 沪深300 相关研究报告 《房地产行业周报（2024年第21周）：多地跟进调降房贷利率、首付比，二手房成交同比上升》 2024-05-27 《房地产行业深度研究报告：地产股的击球点在哪里？》 2024-05-17 《房地产行业深度研究报告：日本房屋更新需求占比几何？》 2024-05-17 板块行情：第22周（5月27日-5月31日）申万一级行业指数中，房地产指 数下降4.7%，在31个一级行业板块中排名第31位。 政策要闻：中央层面：1）金融监管总局：促进金融与房地产良性循环，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建设。2）住房和城乡建设部、财政部和中国 人民银行：联合发布《全国住房公积金2023年年度报告》，截至2023年末，住房公积金累计缴存总额29.16万亿，缴存余额10.06万亿，分别比上年末增 邮箱：yanghang@hcyjs.com 长13.50%、8.80%。截至2023年末，住房公积金累计提取总额19.10万亿元，占累计缴存总额的65.51%。3）住房和城乡建设部：在济南市举办保障性住房建设、城中村改造工作专题培训班，强调每个项目都要有完备的征收 行业基本数据 占比% 补偿方案和资金平衡方案，坚持依法征收、净地出让，做好产业先行搬迁， 股票家数(只) 111 0.01 与保障性住房建设结合起来有力有序有效推动城中村改造。地方层面：1）上 总市值(亿元) 11,217.08 1.27 海：首套房商贷最低首付比降至20%，二套房商贷最低首付比降至35%（核 流通市值(亿元) 10,612.21 1.53 心区），首套、二套房商贷利率下限分别调整为3.5%、3.9%（核心区），非沪籍单身全市可购二手1套，非沪籍人士购房社保5年改为3年。2）深圳：首 相对指数表现 套房商贷最低首付比降至20%，二套房商贷最低首付比降至30%，首套、二 %1M 6M 12M 套房商贷利率下限分别调整为3.5%、3.9%。3）黑龙江、广州、沈阳、安 绝对表现5.8% -12.9% -21.0% 徽、福建、青岛、长丰县、湖南、浙江：下调首套房贷首付款比例至15%， 相对表现5.5% -17.4% -14.7% 二套住房最低首付比例为不低于25%。 公司动态：1）招商蛇口：拟在深交所发行租赁住房公募REITs，基础设施项目分别为南山区港湾大道太子湾人才公寓一期以及工业八路东招商桃花园�期人才公寓部分住宅；90亿元小公募债券项目获深交所受理。2）旭辉控 股：就境外流动资金状况全面解决方案，公司与协调委员会的磋商已取得进一步进展，组成协调委员会的贷款银行合共持有本公司适用债务项下的境外贷款融资本金额约59%。3）华润置地：否认杭州市未来科技城绿汀路商业地块“退地”传闻，称“从未有退地意愿及相关行为，将按照土地合同持续推进项目建设，直至项目商业顺利开业”。4）保利发展：100亿元公司债获上交所受理。 销售端：新房成交同比下降15%，二手房成交同比上升6%。1）本周21城商品房成交面积298.3万方，商品房日平均成交面积42.6万方，环比上升18%，同比下降15%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积4557万 方，累计同比下降37.1%。3）第22周11城二手房成交面积181.2万方，日平均成交面积25.9万方，环比下降6%，同比上升6%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积3190万方，同比下降14%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha 较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；2）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司；3）城中村改造。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、行情回顾：房地产下降4.7%，板块排名第31位4 二、政策要闻：进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，稳慎有序推进城中村 改造5 三、销售端：新房成交同比下降15%，二手房成交同比上升6%12 （一）新房市场：22周21城成交面积同比下降15%12 （二）二手房市场：第22周11城成交面积同比上升6%13 四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企14 �、投资建议15 六、风险提示15 图表目录 图表1第22周申万地产板块下降4.7%，板块排名第31位4 图表2张江高科周涨幅达16.2%4 图表3新华联周跌幅达23.51%4 图表4融信中国涨幅达6.9%5 图表5雅居乐集团周跌幅达14.5%5 图表6进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，稳慎有序推进城中村改造5 图表7各地房地产政策回顾7 图表8公司公告11 图表9第22周21城商品房单日平均成交面积42.6万方12 图表10第22周22城新建商品房成交面积298.3万方13 图表11第22周11城合计二手房日平均成交面积25.9万方13 图表12第22周11城二手房成交面积181.2万方14 图表13第22周华润置地发行59.01亿元公司债14 一、行情回顾：房地产下降4.7%，板块排名第31位 第22周申万地产板块下降4.7%。第22周（5月27日-5月31日）申万一级行业指数中，房地产指数下降4.7%，在31个一级行业板块中排名第31。 图表1第22周申万地产板块下降4.7%，板块排名第31位 4% 房地产 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% 电国煤汽公有环计石电机纺社钢银交通非医基美家商传建食轻农综建子防炭车用色保算油力械织会铁行通信银药础容用贸媒筑品工林合筑 军事金 工业属 机石设设服服化备备饰务 运输 21周涨跌幅 金生化护电零融物工理器售 装饮制牧材 饰料造渔料 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为张江高科，累计涨幅达16.2%。从A股表现来看，涨幅前 �的个股分别为张江高科、三湘印象、世荣兆业、香江控股、万业企业，跌幅前�的个股分别为新华联、渝开发、我爱我家、金地集团、中华企业。 图表2张江高科周涨幅达16.2%图表3新华联周跌幅达23.51% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 我金新渝爱地华开我集联发家团 0% -5% -10% -15% -20% -25% 中特南栖华天世发国霞企地联服置建业源行务业设 张 三 世 香万 福 西 深 同 中 江 湘 荣 江业 瑞 藏 深 济 国 高 印 兆 控企 达 城 房 科 国 科 象 业 股业 投 A 技 贸 A股涨幅前十A股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 港股板块内涨幅第一的为融信中国，上涨6.9%。从港股表现来看，第22周涨幅排名前 �的个股分别为融信中国、龙光集团、中国海外宏洋集团、贝壳-W、保利物业，跌幅前�的个股分别雅居乐集团、万科企业、中骏集团控股、碧桂园服务、世贸集团。 图表4融信中国涨幅达6.9%图表5雅居乐集团周跌幅达14.5% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% 融龙中 信光国 中集海 国团外宏洋集团 贝保绿宝壳利城龙物管地 -W 业理产控 股 恒融花 大创样 物中年 业国控股 雅居乐集团 0% -4% -8% -12% -16% 中 骏碧 万集桂 科团园 企控服 业股务 华润 世万远 茂象洋 集生集 团活团 中龙融 国湖创 金集服 茂团务 港股涨幅前十 港股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻：进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，稳慎有序推进城中村改造 中央层面：1）金融监管总局：促进金融与房地产良性循环，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建设。2）住房和城乡建设部、财政部和中国人民银行：联合发布《全国住房公积金2023年年度报告，截至2023年末，住房公积金累计缴存总额29.16万亿，缴存余额 10.06万亿，分别比上年末增长13.50%、8.80%。截至2023年末，住房公积金累计提取总额19.10万亿元，占累计缴存总额的65.51%。3）住房和城乡建设部：在济南市举办保障性住房建设、城中村改造工作专题培训班，强调每个项目都要有完备的征收补偿方案和资金平衡方案，坚持依法征收、净地出让，做好产业先行搬迁，与保障性住房建设结合起来有力有序有效推动城中村改造。 图表6进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，稳慎有序推进城中村改造 时间 发布单位/会议 内容 2024/5/27 金融监管总局 金融监管总局召开党委会议，研究部署《防范化解金融风险问责规定(试行)》贯彻落实举措。会议强调，防范化解金融风险，特别是防止发生系统性金融风险，是金融工作的根本性任务。要全力推进中小金融机构改革化险，因地制宜、分类施策，有计划、分步骤开展工作。要促进金融与房地产良性循环，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建设。要配合防范化解地方债务风险，指导金融机构按照市场化方式开展债务重组、置换。 2024/5/31 住房和城乡建设部、财政部和中国人民银行 住房城乡建设部、财政部和中国人民银行联合发布了《全国住房公积金2023年年度报告》。根据报告，2023年，住房公积金实缴单位494.76万个，实缴职工17454.68万人，分别比上年增长9.29%和2.80%。2023年，住房公积金缴存额3.47亿，比上年增长8.65%。截至2023年末，住房公积金累计缴存总额29.16万亿，缴存余额10.06万亿，分别比上年末增长13.50%、8.80%。2023年，住房公积金提取人数7620.10万人，占实缴职工人数的43.66%；提取额2.65万亿，比上年增长24.34%；提取率76.55%，比上年提高9.66个百分点。截至2023年末，住房公积金累计提取总额19.10万亿，占累计缴存总额的65.51%。2023年，发放住房公积金个人住房贷款286.09万笔，比上年增长15.48%；发放金额1.47万亿，比上年增长24.25%。截至2023年末，累计发放住房公积金个人住房贷款4768.54万笔、15.19万亿，分别比上年末增长6.38%和10.73%；个人住房贷款余额7.81万亿，比上年末增长6.96%；个人住房贷款率77.60%，比上年末减少1.34个百分 点。 2024/5/31 住房和城乡建设部 住房城乡建设部在山东省济南市举办保障性住房建设、城中村改造工作专题培训班。此次培训明确下步工作要求，指导督促各地加大保障性住房建设和供给，稳慎有序推进城中村改造。强调要守住城中村改造的初心和本意，把消除各类安全风险隐患放在首要位置；严格落实“一项目两方案”，每个项目都要有完备的征收补偿方案和资金平衡方案；把握好重点环节，坚持依法征收、净地出让，保障好村民合法权益，做好产业先行搬迁，与保障性住房建设结合起来有力有序有效推动城中村改造。 资料来源：国家金融监督管理总局，住房和城乡