房地产行业周报（2024年第6、7周）：京深放松限购，多房企项目入选“白名单”

板块行情：春节前一周（2月5日-2月9日）申万一级行业指数中，房地产指数上升1%，在31个一级行业板块中排名第28位。 政策要闻：中央层面：1）住房与城乡建设部：召开保障性住房建设工作现场会，提出从解决困难工薪收入群体住房问题入手，以需定建等工作要求；城镇房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度试点工作正在加快推进；提出第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。2）中国人民银行：因城施策精准实施差别化住房信贷政策，以更好支持刚性和改善性住房需求。3）证监会：若基础设施REITs产品连续两年未按照相关规定将不低于基金年度可供分配金额的90%进行收益分配的，相关基金产品将按规定被交易所终止上市。地方层面：1）深圳：深户购房取消落户3年购房年限要求，非深户社保满3年限购1套；将建设筹集10万套保障性住房，开工改造141个老旧小区。2）北京通州：解除通州楼市“双限”政策，具有本市购房资格且符合条件的家庭，可在通州区购买1套商品住房。 公司动态：1）世茂集团：16个项目成功入围由住房和城乡建设部制定的“白名单”，主要分布在广东、湖北、重庆、江苏、天津、辽宁和山东等省市。2）远洋集团：近20个项目入选城市房地产融资协调机制“白名单”，主要分布在西安、成都、武汉、厦门等城市。3）福星股份：“星誉国际K12、K13地块”项目已成功入围武汉市第一批房地产融资项目名单；已通过股票回购A股股份66.82万股，已回购资金总额为200.45万元。4）张江高科：公司及全资子公司上海张江集成电路产业区开发有限公司拟分别成立全资子公司，将持有的部分在建工程按照资产及其对应负债的账面净值有偿划转至新设立的全资子公司。5）绿地：34个项目获批进入“白名单”，分布在山东、四川、安徽、云南、黑龙江等地。6）万科：领展收购万科非并表子公司印力拥有的上海七宝万科广场50%的权益，成为该物业的唯一拥有人，收购价为23.84亿元，该物业整体估值为70.6亿元。8）华润置地：将原有的7个大区缩减为5个大区，即华东、华南、深圳、北方和中西部五大区域，将28个地区公司整合为20个，各个片区将直接向总部汇报。 销售端：新房成交较23年春节下降53%，二手房成交下降8%。1）一般春节期间交易量较低，第7周21城商品房成交面积7.6万方，商品房日平均成交面积1.1万方，较23年春节下降53%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第7周成交面积分别为1.2万方、2.1万方、4.2万方，较23年春节增速分别为+126%、53%、-70%。3）第7周11城二手房成交面积0.5万方，日平均成交面积0.07万方，较23年春节下降8%。 投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：房地产上升1%，板块排名第28位 第6周（春节前一周）申万地产板块上升1%。春节前一周（2月5日-2月8日）申万一级行业指数中，房地产指数下降上升1%，在31个一级行业板块中排名第28位。 图表1第6周（春节前一周）申万地产板块上升1%，板块排名第28位 A股板块内涨幅第一为上海临港，累计涨幅达16.2%。从A股表现来看，春节前一周（2.5-2.8）涨幅排名前五的个股分别为上海临港、招商积余、金融界、西藏城投、大悦城，跌幅前五的个股分别为亚通股份、铁岭新城、空港股份、浦东金桥、京能置业。 图表2上海临港周涨幅达16.2% 图表3亚通股份周跌幅29.8% 港股板块内涨幅第一的为旭辉永升服务，上涨19.6%。从港股表现来看，年后第一周（2.14-2.16）涨幅排名前五的个股分别为旭辉永升服务、碧桂园服务、世茂集团、新城发展、宝龙地产，跌幅前五的个股分别为融信中国、金地商置、恒大物业、合生创展集团、花样年控股。 图表4旭辉永升服务涨幅达19.6% 图表5融信中国跌幅达0.5% 二、政策要闻：完成第一批房地产“白名单”推送，深圳放松落户购房年限 中央层面：1）住房与城乡建设部：召开保障性住房建设工作现场会，提出从解决困难工薪收入群体住房问题入手，以需定建等工作要求；城镇房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度试点工作正在加快推进；提出了第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个，商业银行已向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。2）中国人民银行：下一阶段将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，以更好支持刚性和改善性住房需求。一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。为推动加快构建房地产发展新模式，央行计划用好新增的抵押补充再贷款工具，加大对保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造的金融支持力度。3）证监会：明确REITs并表型会计处理，若基础设施REITs产品连续两年未按照相关规定将不低于基金年度可供分配金额的90%进行收益分配的，相关基金产品将按规定被交易所终止上市； 如发行人已依照相关规定要求说明前述分配、终止上市和扩募延期安排，且不存在其他可能导致判断为金融负债的约定，则发行人不存在不可避免的支付义务，并表原始权益人在合并财务报表层面应将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益。 图表6完成第一批房地产“白名单”推送，加大城中村改造等金融支持力度 地方层面：1）深圳：深户购房不再限定落户年限，非深户社保满3年限购1套；将建设筹集10万套保障性住房，开工改造141个老旧小区；加快深圳房地产融资协调机制落地，推动重点机构改革转型。2）北京通州：解除通州楼市“双限”政策，具有本市购房资格且符合条件的家庭，可在通州区购买1套商品住房。3）黑龙江：实施“带押过户”、“商转公”、“交房即交证”等惠民模式，以带动新建商品房市场消费。同时，通过发展旅游及康养产业，推动房地产业升温，促进商品住宅销售和商业用房出租。4）南平浦城：鼓励房企接收房票，探索“城市更新+房票安置+土地出让”的运作模式。5）广东佛山：阶段性提高个人住房公积金贷款额度，单缴存职工家庭贷款最高可贷额为78万元，双缴存职工家庭最高可贷额为130万元。6）广东：围绕“稳预期、防风险”，推动建立房地产业新发展模式，坚持“房住不炒”定位，加快构建房地产业新发展模式。7）衢州常山：对购买常山县新建商品住宅并完成网签备案及按揭贷款的个人，限定前300套，依网签时间先后顺序给予购房补助，按房屋成交价格的1%给予补助，单套补助最高不超过5万元。8）宁波象山：对符合条件的新建商品住宅购房人一次性给予网签备案合同总价1%的货币补贴，最高不超过3万元。9）洛阳伊川：按要求缴纳契税的可获最高30%契税补贴，契税补贴采取“先征后补”的方式，每套住房只能享受一次补贴。10）荆门：非中心城区户籍家庭（或产业工人）在中心城区购房符合相关规定每户补贴2万元。11）龙岩：住房公积金贷款最高可贷额度提高10万元。12）海南省陵水黎族自治县：调整商品住房限售政策，网签备案满2年即可上市销售。个人住房贷款中住房套数认定标准改为“认房不认贷”。 13）贵州省黔南布依族苗族自治州三都水族自治县：推出购房契税返消费券政策，最高奖励1万元。14）长春：发放总金额1亿元的购房消费券，实施高校人才2万元一次性购房补贴。15）南阳社旗：提供每套1万元的购房补贴，并享受契税总额50%的补贴。 16）广西平果：符合补贴范围的家庭首套房，将按照购房所缴纳契税总额的100%给予补贴；符合补贴范围的改善型第二套住房，将按照购房所缴纳契税总额的50%给予补贴。 17）河南安阳：允许不超过预售许可总套数10%的“工抵房”直接进行网签备案，支持团购在售商品房，凡符合团购条件的分别予以2万元、1.5万元、1万元的购房补贴。18）新沂：首次购买新建商品住房时，对高校人才分别补贴6万元、8万元、10万元；购买二手商业用房和法拍商业用房的人将获得应缴纳契税份额50%的购房补贴。19）郑州：由市房地产融资协调工作专班办公室负责对全市在建房地产项目进行摸底排查，建立可给予金融支持的房地产项目名单。20）毫州利辛：购买新建商品住房的购房人可按实际缴纳契税的50%申请补贴，住房公积金贷款额度调整为单职工家庭申请贷款额度最高可享受45万元，双职工家庭最高可享受55万元。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）世茂集团：16个项目成功入围由住房和城乡建设部制定的“白名单”，主要分布在广东、湖北、重庆、江苏、天津、辽宁和山东等省市。2）远洋集团：近20个项目入选城市房地产融资协调机制“白名单”，主要分布在西安、成都、武汉、厦门等城市。3）福星股份：星誉国际K12、K13地块”项目已成功入围武汉市第一批房地产融资项目名单； 已通过股票回购A股股份66.82万股，已回购资金总额为200.45万元。4）张江高科：公司及全资子公司上海张江集成电路产业区开发有限公司拟分别成立全资子公司，将持有的部分在建工程按照资产及其对应负债的账面净值有偿划转至新设立的全资子公司。5）碧桂园：与合富辉煌集团控股有限公司发布联合公告，终止战略合作协议及可能收购事项。6）新城控股：披露公司股东部分股份质押情况，富域发展及其一致行动人常州德润累计持有公司股份15.16亿股，占公司总股本的67.20%，本次质押后，被质押的股份累计为5.46亿股，占其持股的36.04%，占公司总股本的24.22%。6）绿地集团：坚持“稳中求进、以进促稳”，34个项目获批进入“白名单”，分布在山东、四川、安徽、云南、黑龙江等地。7）万科：领展收购万科非并表子公司印力拥有的上海七宝万科广场50%的权益，成为该物业的唯一拥有人，收购价为23.84亿元，该物业整体估值为人民币70.60亿元。 8）华润置地：将原有的7个大区缩减为5个大区，即华东、华南、深圳、北方和中西部五大区域，将28个地区公司整合为20个，各个片区将直接向总部汇报。 图表8福星股份回购股份66.82万股，多公司项目进入“白名单” 三、销售端：新房成交较23年春节下降53%，二手房成交下降8% （一）新房市场：第7周21城成交面积比23年春节下降53% 从我们监测的21城数据来看，第7周（春节假期）21城商品房日均成交面积比23年春节下降53%，同比下降98%。1）一般春节期间交易量较低，第7周（春节假期）21城商品房成交面积7.6万方，商品房日平均成交面积1.1万方，较23年春节下降53%，环比下降94%，同比下降98%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1204万方，累计同比下降31%。 图表9第7周21城商品房单日平均成交面积1.1万方 第7周（春节假期）一线城市商品房成交面积为1.2万方，比23年春节上升126%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第7周成交面积分别为1.2万方、2.1万方、4.2万方，较23年春节增速分别为+126%、53%、-70%，周环比增速分别为-96%、-96%、-86%，周同比增速分别为-99%、-98%、-95%。2）一线城市中北京、上海、深圳成交面积较23年春节假期增加，上海较23年春节增速为77%；二线城市中南京、武汉、苏州成交面积较23年春节增加，武汉、苏州增速分别为92%、19%；三四线城市中江门成交面积较23年春节增加。3）从累计数据来看，一线