行业周报：沪、苏限购政策放松，多地“项目白名单”完成报送

核心观点：沪、苏限购政策放松，多地“项目白名单”完成报送 我们跟踪的64城新房成交同环比下降，17城二手房成交面积同比增长，环比下降。第5周土地成交面积同比高增，成交溢价率环比增长，高能级城市土拍热度依旧。本周地产利好政策继续加速出台，国资委要求央企实施“一企一策”考核制度，有望实现地产央企高质量发展。地方层面上海郊区限购政策进一步放开，苏州全市解除限购措施，我们预计后续一线城市非核心区域、强二线城市限购政策或将进一步解除。多地首批“项目白名单”完成报送，将有力保障“保交楼”推进。我们预计未来房地产政策仍将保持温和积极的态势，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：央企实施“一企一策”考核，地方利好政策持续出台 中央层面：国资委：2024年，国务院国资委将对中央企业全面实施“一企一策”考核，即统筹共性量化指标与个体企业差异性，根据企业功能定位、行业特点、承担重大任务等情况，增加反映价值创造能力的针对性考核指标。金融监管总局：2024年工作会议要求，积极稳妥防控重点领域风险，强化信用风险管理，加大不良资产处置力度。加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。 地方层面：上海：自1月31日起，非本市户籍居民如在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满5年及以上，将有权在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。苏州：即日起苏州六大区全面放开一手房、二手房限售限购政策，即购房人不论户籍地、无需社保、不限套数及面积，皆可进行购买。昆明：昆明已梳理出第一批房地产项目“白名单”212个，融资需求约916亿元。 市场端：新房成交同比下降，首月房企拿地金额同比高增 销售端：2024年第5周，全国64城商品住宅成交面积229万平米，同比下降24%，环比持平；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1122万平米，累计同比下降14%。全国17城二手房成交面积为141万平米，同比增速7%，前值1597%；年初至今累计成交面积744万平米，同比增速50%，前值65%。 投资端：2024年第5周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积667万平方米，成交土地规划建筑面积1886万平方米，同比增加193%，成交溢价率为5.1%。 据中指研究院报道，2024年1月，TOP100企业拿地总额856亿元，同比大幅增长44.8%，其原因主要为：一，2023年1月企业拿地基数较小；二，2023年10月以来，22城陆续“取消土地限价”，带动重点城市及区域土地热度有所回升。 融资端：国内信用债发行同比增长 2024年第5周，信用债发行88.7亿元，同比增加81%，环比减少52%，平均加权利率2.79%，环比减少50BPs；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、央企实施“一企一策”考核，地方利好政策持续出台 中央层面：（1）国资委：2024年，国务院国资委将对中央企业全面实施“一企一策”考核，即统筹共性量化指标与个体企业差异性，根据企业功能定位、行业特点、承担重大任务等情况，增加反映价值创造能力的针对性考核指标，“一企一策”签订个性化经营业绩责任书，引导企业努力实现高质量发展。（2）住建局：根据中国房地产网报道，住房和城乡建设部于1月26日召开城市房地产融资协调机制部署会议，要求各地针对具体项目，研究并提出可获融资支持的房地产项目名单。申报项目不论公司性质，只要符合设定的五个标准与条件，经地方主管部门审核通过，即可列入白名单。这些条件包括：项目必须处于在建状态、拥有与融资额相匹配的抵押物、预售资金未被挪用或已追回挪用资金等。此举旨在确保融资的精准性和有效性，第一批项目白名单预计将于1月底确定。（3）金融监管总局：金融监管总局召开2024年工作会议。会议要求，积极稳妥防控重点领域风险，强化信用风险管理，加大不良资产处置力度。加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，督促金融机构大力支持保障性住房等“三大工程”建设、落实经营性物业贷款管理要求。配合防范化解地方债务风险，指导金融机构按照市场化方式开展债务重组、置换。（4）自然资源部等四部门：通知要求进一步提升不动产登记便利度，促进营商环境优化，推动高质量发展。加快实现不动产登记全业务类型“网上可办”“网上好办”，提升转移登记、抵押登记等高频业务“全程网办”比例。加快推广不动产登记电子证书证明的社会化应用，逐步实现应用场景全覆盖。探索不动产权利人线上授权委托查询和利害关系人线上查询。打通上游相关业务环节，创新项目建设全生命周期以及土地转让和抵押阶段的登记服务，通过信息共享、并行办理，实现“交地即交证”。 （5）国家金融监督管理总局：发布《固定资产贷款管理办法》《流动资金贷款管理办法》《个人贷款管理办法》。据悉，本次修订的重点内容包括：一是合理拓宽固定资产贷款和流动资金贷款的用途及贷款对象范围，优化流动资金贷款测算要求，满足信贷市场实际需求。二是调整优化受托支付金额标准，适度延长受托支付时限要求，提升受托支付的灵活性。三是结合信贷办理线上需求，明确视频面谈、非现场调查等办理形式，适配新型融资场景。四是明确贷款期限要求，引导商业银行有效防范贷款期限错配风险，进一步优化贷款结构。五是进一步强化信贷风险管控，推动商业银行提升信贷管理的规范化水平。六是将《项目融资业务管理规定》作为专章纳入《固定资产贷款管理办法》。 地方层面：（1）三明：在2024年一季度内，购买三元区春节房展会参展商品房项目的购房人可享受以下补贴：1.商品住房购房消费券：发放面额2万元的购房消费券1000张，购房总价在50万元及以上的购房者可申领。2.商品住房和车位契税补贴：购买新建商品住房或车位的购房者，在取得不动产权证和全额契税发票后，可获得契税金额50%的补贴。3.商业用房购买补贴：购买商业、办公用途新建商品房，单套成交金额达50万元及以上的购房者，在取得不动产权证和全额契税发票后，同样可获得契税金额50%的补贴。（2）辽宁省：1月29日，辽宁省人民政府印发《辽宁省推动经济稳中求进若干政策举措》。其中，在房地产方面规定，降低房地产市场交易成本。对一年内出售自有住房并购买新建商品住房的，可由购房地给予一定额度的购房补贴，卖旧买新时间不分先后。（3）福州：福州市闽清县近日出台春节期间促进房产交易奖励补助方案。2024年1月20日-3月31日期间，购买75㎡(不含75㎡)以内的，每套给予1万元的奖励；75㎡(含75㎡)至120㎡(含120㎡)，每套给予2万元的奖励；120㎡(不含120㎡)至144㎡(含144㎡)，每套给予1.5万元的奖励。实施期内全县购房奖励金补助总额不超过500万元。（4）上海：根据上海市住房城乡建设管理委和市房屋管理局联合发布的《关于优化本市住房限购政策的通知》，自1月31日起，非本市户籍居民如在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满5年及以上，将有权在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。（5）苏州：1月30日综合市场消息，即日起苏州六大区全面放开一手房、二手房限售限购政策，即购房人不论户籍地、无需社保、不限套数及面积，皆可进行购买。调整后，苏州限购条件全面放开，昆山、太仓、常熟不限售，苏州六区、张家港新房取得不动产证起2年内不得转让，全区域二手房不再限制转让年限。购房以后，在取得房产证之后的家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售新房时不受转让年限制约。（6）南宁：目前，广西南宁市已建立房地产融资协调机制，并向当地金融机构推送第一批107个房地产项目“白名单”。“白名单”中的北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款。（7）昆明：1月31日，据昆明规划建设微信公众号消息，按照住房城乡建设部专题部署会要求，昆明通过房地产融资协调机制，已梳理出第一批房地产项目“白名单”212个，融资需求约916亿元。据介绍，1月31日项目“白名单”已向在昆各政策性银行、大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行等24家主要银行推送。（8）成都：据“成都发布”1月31日消息，成都住房公积金管理委员会印发关于调整住房公积金有关政策的通知。据介绍，此次调整将未备案租房提取额度从每月1000元提高至1200元，是继2023年1月全面、大幅提升租房提取额度后，对未备案租房提取额度的再次提高，将惠及超99.5%的租房提取人，助力新市民、青年人租房安居。（9）海南：1月31日，海南省住房和城乡建设厅厅长王鹏在海南省住房城乡建设工作会议上表示，2023年海南房地产市场明显“回暖”，2024年海南将坚持因城施策，做好调控政策储备。按照“大稳定、小调整”要求，精准、适度优化调整现行政策，重点从人才、招商、产业等方面更加精准发力，更好满足各类人员的住房需求。（10）重庆：1月31日，重庆市已筛选出首批314个房地产项目，形成“白名单”，并已将名单送达至28家主要银行，包括大型银行、股份制银行、异地城商行及三家市属法人银行。（11）武汉：2月1日，武汉市住房保障和房屋管理局消息，武汉已经确定了第一批房地产项目融资“白名单”，涉及房地产项目101个、开发企业94家、18家融资机构。“目前，第一批房地产项目融资“白名单”已向各金融机构推送，第二批也正在梳理中。”据介绍，武汉首批进入“白名单”的房企中，不乏民营房企的身影。（12）南京：2月1日，南京市住房公积金管理中心已发布《南京市住房公积金贷款购买法拍房实施细则》。自2月1日起，符合条件的法拍房买受人可申请使用公积金贷款。该政策适用于南京市内各级人民法院组织的网络司法拍卖活动，涉及住房须满足相关贷款规定。符合贷款条件的买受人在未付清购房全款前，可向公积金中心申请贷款。（13）洛阳：2月1日，河南省洛阳市伊川县发布《关于实施交易契税财政补贴的通告》，按要求缴纳契税的可获最高30%契税补贴。（14）湖北：2月2日，据媒体报道，湖北省推出首批221个房地产项目“白名单”，涉及17个市州，总融资需求达712亿元。报道称，这些项目中，158个正常开发建设的项目融资需求占65.5%，而暂时遇到困难但资金能平衡的项目占34.5%。 从企业性质看，央企、国企项目占31.5%，混合所有制企业占8.3%，民企及其他类型企业则占60.2%。（15）龙岩：2月2日消息，福建龙岩连城调整房地产政策。自2月1日起，连城县实施新政策，其中明确首套住房商业贷款利率下调至3.7%。政策规定，若购房者在政策期间内退房并取消合同备案，需退还全部契税奖励。同一购房人注销合同后重新购买同一项目房产，不再享受契税优惠。连城还提出一项新措施：购房者凭借购房合同，子女可入学。（16）郑州：2月2日消息，国家首批城中村改造专项借款已正式落地郑州。据悉，1月30日，郑州市所申报的58个城中村改造项目全部通过住建部审批，预计2024年将获得508亿元的专项借款额度。该款项将由国家开发银行河南分行及中国农业发展银行河南省分行负责发放。目前，两家银行已向航空港区、惠济区等区域放款共计24亿元，资金将主要用于项目前期准备、征收补偿、安置房建设以及配套基础设施的完善等工作。 表1：央企实施“一企一策”考核，地方利好政策持续出台 ` 2、销售端：新房成交同比下降，二手房成交同比增长 2.1、64大中城市新房成交同比下降 根据房管局数据，2024年第5周，全国64城商品住宅成交面积229万平米，同比下降24%，环比持平；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1122万平米，累计同比下降14%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比持平 图3：2024年第5周64大中城市成交面积同比下降环比持平 图4：2024年第5周64大中城市中一线城市成交面积同比增长环比下降 图5：2024年第5周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2024年第5周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管