2023年成都房地产市场回顾与2024年展望

2023年，成都优质写字楼市场供应⼩幅回落，共录得五个楼宇交付，合计约34万平⽅⽶，同⽐减少 21.4%；天府新区携近70%的新增供应迈⼊快速发展周期。着眼需求端，宏观经济环境不确定性尚存，年内租赁活跃度回暖有限；此外，⾏业调整及降本增效导致企业的房地产策略转变，⼀系列优化整合、回迁⾃建楼宇等波动之下，最终2023年优质写字楼净吸纳量录得约2.7万平⽅⽶。因此，市场整体空置率同⽐上升4.0个百分点⾄24.7%。 就甲级写字楼⽽⾔，持续供应之下，然⽽年内租户的承租能⼒因降本增效⽽⾛低，以及⼤⾯积退租案例多集中于甲级楼宇，导致甲级写字楼市场的空置率于第三季度升⾄31.1%；但步⼊第四季度，随着在谈项⽬纷纷落定，尤其是头部企业愈万平⽅⽶的⼤⾯积需求，使得甲级楼宇吸纳量有所改善，单季录得4.2万平⽅⽶，为近两年来单季度最⾼⽔平，这也令甲级写字楼市场的空置率于年末⼩幅回落0.2个百分点，最终录得30.9%。 租⾦⽅⾯，以价换量贯穿全年，但上下半年表现略有不同。上半年业主对需求复苏持观望态度，租⾦调整相对保守，跌幅仅为0.6%；⽽到下半年，鉴于市场回暖不达预期，累计的压⼒令业主采⽤更为激进的招租策略，租⾦⽔平加速下跌，跌幅达3.0%；最终，全市优质写字楼的平均租⾦同⽐下跌3.6%。 新增需求按⾏业来看，TMT继续领衔年内需求增⻓，占⽐25.6%；⾦融业及专业服务业紧随其后，分别占⽐20.1%及13.2%。 其中，产业互联⽹继续主导扩张，尤其是头部企业的⼤⾯积需求贡献显著，细分领域包括软件系统开发、云计算及物联⽹等领域，带动产业互联⽹占⽐TMT需求同⽐提升8.8个百分点⾄74.8%；随着物流及供应链回归正常化，成都电⼦商务稳步复苏，并衍⽣相关办公需求，带动电商⾏业占⽐TMT需求增 ⻓4.4个百分点⾄7.4%。其次，⾦融业需求保持稳定增⻓，并持续展现对⼤⾯积的⻘睐，以⾮传统⾦融、保险、银⾏为代表的细分领域带动⾦融业在1,000平⽅⽶以上⼤⾯积需求中占⽐第⼀，录得24.4%。⽽专业服务业⽅⾯，商务咨询、律所分别占⽐60.0%及24.8%，仍为主⼒⽀撑。 值得关注的是，成都消费市场的活⼒有效转化为相关⾏业的办公需求落地，⽽类经营业态亦助⼒业主回填空置率。其中，⻝品、酒类等快消品，运动品牌以及3C电⼦的消费需求衍⽣办公需求，带动消费品制造业需求占⽐增⻓2.9个百分点⾄4.9%；出国留学服务、语⾔培训等企业年内积极扩张，且具备相对较⾼承租能⼒的医美⼝腔等类经营性企业的需求也陆续落地楼宇，拉动消费服务业需求占⽐增⻓1个百分点⾄6.9%；⽽新渠道、新技术与零售贸易的加速融合发展亦推升⾏业需求占⽐增⻓0.9个百分点⾄3.4%。 分区域看，传统商务区（CBD、东⼤街、⼈⺠南路及城东北）、城南（⾦融城和⼤源）及天府新区展现出对不同⾏业的集聚。⾮传统⾦融与消费相关⾏业的需求积极落地传统商务区，带动租赁活跃度回升；TMT和传统⾦融继续汇集城南，全年59.2%的TMT需求落于此；物流、会展⾏业则因政策导向及国会中⼼带来的产业聚集，衍⽣数笔需求落地天府新区。 展望2024年，成都优质写字楼市场的新增供应回升，约66万平⽅⽶的楼宇预计交付使⽤。其中，超57%的新增供应将落于天府新区，推动该板块进⼀步扩张。 2023年，由于部分项⽬延期，成都零售物业市场仅迎来3个购物中⼼开业，分别是天府和悦⼴场、⾼新合⽣⼴场和天府⼤悦城，合计供应⾯积约47.3万平⽅⽶，同⽐下降40.3%；天府新区录得85%的新增供应，市场规模显著扩张。同期，运营商持续进驻成都，全年布局7个新项⽬，其中奥特莱斯最为瞩 ⽬，共签约落地3座。 着眼需求端，餐饮增速领跑、⽂旅热度攀⾼，助⼒消费市场加速复苏。统计数据显示，2023年1-11 ⽉，成都社会消费品零售总额同⽐增⻓10.4%，分别⾼于全国、全省3.2、1.0个百分点，其中餐饮同⽐增⻓26.2%；2023年，成都航空旅客吞吐量达7492.4万⼈次，同⽐增⻓141%，实⼒问鼎中国航空第三城。 有鉴于此，叠加年内品牌优胜劣汰、购物中⼼积极调整，核⼼、次级和近郊商圈差异化表现。具体⽽ ⾔，核⼼商圈在地段优势和旅游复苏的带动下，业主借势调整，腾退并切分原主⼒店的⼤⾯积以招引⾼坪效品牌，全⾯升级的过程中空置率波动上升4.1个百分点；次级商圈对游客的吸纳相对有限，加之⽇常消费增⻓仍受限于经济不明朗的延续，激烈的市场竞争导致空置率上升0.6个百分点；近郊商圈的购物中⼼多为填补所在区域的商业空⽩，竞争相对较⼩，业主积极填补空铺，空置率下降0.3个百分点。 因此，全市空置率同⽐上升1.3个百分点⾄11%。相应地，市场调整周期之下，业主以价换量期望赢得先机，全市购物中⼼⾸层平均租⾦同⽐下跌2.0%；其中，次级商圈跌幅最⼤为1.9%，⽽核⼼商圈租⾦ 于第四季度率先⽌跌企稳。 新增需求按业态看，餐饮业态占⽐增⻓7.9个百分点⾄39.8%，体验业态逐步回暖⾄14.5%，但零售业态的拓店仍然谨慎，需求占⽐显著下降9.3个百分点，这也反映出消费者到达实体⻔店的⽬的由“购物”逐步向“购物+体验”转变。 细分品类⽅⾯，消费者愈发注重个性化需求与体验感，驱动服饰品牌聚焦垂直品类，集中优势深挖细分圈层，年内极简主义服饰、辣妹潮牌、专业运动等积极扩张，如Toteme、JILSANDER、SMFK、SnowPeak等。外来餐饮持续来蓉，且菜系丰富，注重体验场景，如gaga、AlimentariGrande等；咖啡茶饮保持活跃，但优胜劣汰趋势已显现，扩张品牌有PeetʼsCoffee、阿嬷⼿作、茉莉奶⽩等；本地餐饮持续挤⼊购物中⼼，快餐、简餐等刚性餐饮活跃。消费者追求反焦虑、松弛感、释放的⽣活态度，驱动年内休闲娱乐、运动解压、美容护肤、亲⼦、宠物等品牌积极拓店。新能源汽⻋继续主导主⼒店的扩张，录得如Volvo、⼀汽⼤众等，但步伐明显放缓。 分商圈看，核⼼商圈在地段优势的加持下，业主继续发⼒零售业态，不断升级租户结构，零售占⽐达58.6%；次级商圈竞争压⼒最⼤，部分业主降低招引⻔槛，加⼤餐饮业态占⽐，以快速实现填补空铺，餐饮占⽐升⾄40.8%；近郊商圈在亲⼦娱乐为代表的体验租户上招引突出，体验占⽐21.0%，以迎合周边消费者诉求。 2024年，成都零售物业市场的新增供应继续放缓，将录得约46.5万平⽅⽶的新项⽬开业，是⾃2017年以来的新低；新增供应的70%将落于次级商圈，或将进⼀步加剧区域竞争压⼒。核⼼商圈在地段优势和旅游复苏的带动之下，商业活⼒有望继续攀⾼。相应地，市场差异化表现或将延续。 2023年，成都仓储物流市场录得三个⾼标库交付，分别为普洛斯天府机场物流园、普洛斯⻰泉驿南及丰树眉⼭，合计约31万平⽅⽶的新增仓储⾯积，同⽐下降25.1%，系近四年新低。 着眼需求端，在物流和供应链回归正常化的背景之下，年内吸纳量录得约33.4万平⽅⽶，同⽐显著上升101.7%，但全年需求表现呈先抑后扬的趋势。上半年租户在降本增效的驱动下谨慎扩仓，或优化整合现有仓储⾯积；另⼀⽅⾯，城市规划升级对双流、新都园区带来短期波动，故吸纳量增⻓受限。下半年需求逐步回暖，吸纳量半年环⽐录得94.1%的增⻓，主要得益于⼀系列购物⾼峰的促进。截⾄年末，全市⾼标库整体空置率同⽐下降1.8个百分点⾄7.9%。 按⾏业看，随着⽹络消费稳步复苏，三⽅物流和电商继续主导市场去化，需求占⽐合计达75.1%，同⽐增⻓9个百分点。统计数据显示，2023年前11⽉，四川省实物型⽹络零售总额同⽐增⻓14.2%，⾄5,627亿元，其中成都占⽐近70%。此外，产业升级刺激制造业需求释放，需求占⽐增⻓0.8个百分点 ⾄12.6%。2023年前11⽉，成都规模以上⼯业增加值同⽐增⻓4.5%，⾼于全国⽔平0.2个百分点；其中，在37个⼯业⾏业⼤类中，增速前三的是电⽓机械和器材制造业、医药制造业、汽⻋制造业的增加值，分别同⽐增⻓19.0%、10.8%、10.1%。⽽鉴于以快消品为代表的零售商优胜劣汰，导致年内批发零售的扩仓需求有所放缓，占⽐收窄8.9个百分点。按细分⾏业来看，城配三⽅物流、快递快运、汽⻋ 零部件及家电供应链物流的活跃度最⾼。 分区域来看，降本增效的策略贯穿全年，租户于各园区间积极整合优化仓储⾯积，搬迁占⽐全年租赁案例的15.6%。⻘⽩江、⻰泉为全年租赁活跃度最⾼的园区，合计录得71%的成交案例。相应地，全市 ⾼标库的平均租⾦同⽐下跌1.1%，但跌幅于下半年逐季度收窄。 2024年，成都仓储物流市场的新增供应继续放缓，约23万平⽅⽶的⾼标库计划交付，有望进⼀步改善市场的供需关系。受城市、产业及基建规划与开发所引导的⼟地供应影响，未来三年核⼼园区的⾼标库供应量仅占17.5%，⾮核⼼园区将加速扩张，特别是依托天府国际机场的天府空港园区及简阳。 2023年，成都投资市场共录得11笔⼤宗交易，总成交⾦额达42.9亿元，同⽐下降39.6%。标的物来看，除零售物业占⽐近30%外，写字楼、⼯业物流、酒店及综合体则均录得⼀笔交易，⽀撑资产类型多样化趋势延续。买⽅⽅⾯，国企及⺠企构成主⼒，令企业类投资者占⽐超90%。 值得关注的是，以法拍为代表的不良资产投资在成都甚⾄是全国范围内均呈现活跃度抬升的趋势。2023年成都不良资产投资占总成交量的36.4%，与⾃⽤型投资并列成为投资者的主要策略。究其原因，法拍类资产的待售物业数量持续攀升，达到历史较⾼⽔平，并吸引投资者择买⽅市场之机⼊局，配 置资产。 链接浏览下载完整报告 CBRE 2023年成都房地产市场回顾与2024年展望