2023年深圳房地产市场回顾与2024年展望报告

2023年第四季度市场的新增供应量依然较为可观，当季共录得四个甲级写字楼共计20.7万平⽅⽶项⽬ ⼊市，同⽐环⽐均有回落，但依然保持较⾼⽔平。全年新增供应量重回百万平⽅⽶量级，年内供应峰值出现在第⼆季，主要分布在前海和新兴区域。尽管因⼯期和开发商⾃身原因导致部分项⽬推迟交付，但部分⾃⽤项⽬转出租带动年度新增供应量增⻓⾄115.6万平⽅⽶，同⽐上升28.5%。 经济回升向好带动优质写字楼市场需求逐季递进式改善，第四季度以价换量带动市场需求实现了进⼀步改善，当季共录得18.0万平⽅⽶的净吸纳量，同⽐及环⽐增⻓明显，分别上涨76.3%和20.0%。全年净吸纳量共计56.8万平⽅⽶，同⽐跃升44.8%，但与疫情前的年均⽔平相⽐仍有⼀定差距。受新增供应以及需求尚未完全修复影响，整体市场空置率同⽐上升2.1个百分点⾄20.9%，与疫情前的2019年趋同。 聚焦需求，⾦融板块韧性回归，受科技⾏业政策监管导致的互联⽹企业规模性调整影响，科技需求主导时代进⼊拐点。2023年第四季度⾦融以21.2%的需求占⽐位居榜⾸，传统⾦融为主要需求驱动，主要来⾃保险、银⾏和证劵企业，科技⾏业以17.1%的占⽐排名需求第⼆位，主要来⾃于软件系统开发以及电商。全年来看，⾦融板块以23.8%的需求占⽐成为第⼀⼤需求来源，科技板块则以17.7%的需求占⽐位居第⼆，相⽐其需求⾼峰期40%以上的市场份额回落明显。专业服务业为第三⼤需求，占⽐为14.8%。年内⾦融需求主要贡献⾃传统⾦融板块，银⾏、保险和证券需求⻬头并进，分别贡献25%以上的份额。其中，证券业扩张主要来⾃国内头部券商的搬迁需求，虽受⾦融⾏业减费让利影响，但头部券商依然具备较强的盈利能⼒，选择在新增供应不断释放的窗⼝期进⾏场所调整。⽽银⾏业的扩张需求表现则较为多样化，融聚了国有银⾏、互联⽹银⾏在业绩稳定增⻓的驱动下的搬迁需求以及外资银⾏在重启开放后在深圳的新设⽴需求。保险⾏业的需求主要来⾃寿险类机构和互联⽹保险公司的搬迁需求。其他⾦融服务⽅⾯延续了资管业务发展带动下以投资理财和财富管理类企业为主的搬迁租赁需求。科技细分需求⽅⾯，软件系统开发占据了半壁江⼭，主要来⾃⼈⼯智能和云计算及运⽤。电⼦元器件电商以及跨境电商需求的增⻓也推动电商为科技板块第⼆⼤需求来源，占⽐近2成。⽽⼤数据及其社交⽹络服务业务发⼒令互联⽹平台服务以17.0%的需求占⽐位列第三。此外，年内的超⼤型租户⽅⾯，除⾦融和科技产业外，还录得了来⾃酒店、电⼦烟和建筑设计的租赁案例。 ⼦市场⽅⾯，全年来看，前海及新兴区域的坂⽥为成交最活跃的两⼤⽚区，需求贡献率为23.8%和17.1%，其中坂⽥⽚区的需求主要由某⼤型项⽬快速去化所驱动，⽽前海作为全市年内第⼀⼤⽚区，新增供应拉动需求同步提升。租赁类型⽅⾯，搬迁需求依然主导市场，且在以价换量的带动下⽐例有所提升，同⽐升⾼3.5个百分点⾄66.4%，新设⽴需求亦有所提升，同⽐升⾼2.7个百分点。 租⾦⽅⾯，2023年第四季度多项⽬采取以价换量策略，因此多⽚区均有录得租⾦下滑，全市平均租⾦下降1.0%。经济发展不确定性带来的企业扩张谨慎，为了稳定现有客户以及吸引新租户，多业主采取以价换量策略。受此影响，全年多⽚区录得租⾦下滑，下调幅度较⼤的项⽬为空置率较⾼或者原本租⾦ 价格⽔平远⾼于⽚区平均⽔平的项⽬，全市平均租⾦同⽐下跌2.8%，跌幅同⽐⾛扩。随着租户议价能 ⼒变强，业主租赁策略更为灵活，除延⻓免租期、提供装补外，部分业主还提供了特殊签约条款如退租不还原及优先转租权等。 部分项⽬因开发商资⾦或⼯期问题⽽推迟⼊市，新增供应少于预期。第四季度仅有⼀个6万平⽅⽶的新增供应⼊市，为位于平湖的融湖⼴场，项⽬⼊驻率超9成，表现良好。2023年全年共录得54.8万平⽅ ⽶新增供应⼊市，地点较为分散，⾮核⼼区的物业相对较多，多以9成以上的良好⼊驻率开⻔迎客。年内迎来了定位中⾼端的万象城三期的开业，为深圳市场带来了较多新晋品牌以及国际品牌，带动万象城所在商圈进⼀步提质升级。与此同时，深圳湾超级总部基地也迎来了第⼀个项⽬的⼊市，为深铁与万科集团合作开发的睿印商业中⼼。 需求⽅⾯，第四季度餐饮业态占⽐进⼀步升⾼⾄46%，位居需求榜⾸，创年内季度新⾼，甜品、咖啡与⽕锅类细分业态热度有所上升，特⾊餐饮、中餐、简餐与茶饮依然贡献主要需求部分。全年来看，新增供应减弱导致吸纳量同⽐回落，但受益于新⼊市项⽬的良好⼊驻率表现，全市空置率虽有⼩幅升⾼但依然保持低位，同⽐缓升0.5个百分点⾄5.0%。聚焦需求来源，零售与餐饮前两⼤需求占⽐同⽐基本相当，零售依然位列榜⾸，需求贡献⽐例为46.4%。其中服饰与珠宝配件类商家稳定扩张，扩张⻛向由去年的潮牌转向快时尚与设计师品牌，⽽新能源汽⻋与传统运动品牌热度降温，同⽐回落1⾄2个百分点。服装品牌⽅⾯，内资连锁品牌与韩国⽹红少⼥品牌强势扩张，快时尚品类热度阶段性升⾼，设计师品牌扩张提速。波司登、UR与Chuu位列第⼀阵营，年内新开店4家以上，优⾐库与Maxrieny紧随其后，全年开店数量3家左右。设计师品牌全年共录得20家以上，尤以万象系购物中⼼最为聚集，已经成为优质购物中⼼竞争化差异利器。同样受此带动，疫情开放后，外资品牌⽐例同⽐提升4个百分点⾄3成的市场份额。珠宝配件⽅⾯包括周⼤福、六福珠宝和中国⻩⾦在内的传统连锁珠宝品牌持续发⼒，万象系购物中⼼引⼊了来⾃法国和保加利亚的鞋包品牌⾸次进驻深圳。 消费回升后的社交场景需要及港⼈北上消费带动了餐饮业态扩张热度持续，需求占⽐同样超4成，作为存量项⽬调改的主流选择，品牌迭代持续。特⾊餐饮、简餐和中餐为餐饮业态的三⼤⽀柱。特⾊餐饮⽅ ⾯，传统酸菜⻥、椰⼦鸡单品餐厅扩张持续，新单品不断涌现，包括但不限于啫啫煲、烤⾁、⽣蚝和汽锅⻥等。简餐⽅⾯的扩张以资本推动的⼈⽓连锁品牌为主。中餐替代茶饮成为第三⼤细分需求，主要来 ⾃川菜、湘菜和潮汕菜新租的推动，其中不乏来⾃三⼤品类的⾼端私房菜。 ⾸店经济持续但主要落位于⾼品质购物中⼼，2023年全年共录得超过60家新晋品牌⼊市，绝⼤部分位于万象系列的购物中⼼，少量分布于壹⽅城和海雅缤纷城。 全年来看，虽然客流量已经恢复⾄疫情前⽔平，但消费者信⼼恢复带来的消费额的回升尚需时⽇，⼤多购物中⼼经营业绩依然较为疲弱。第四季度，整体市场租⾦环⽐继续下跌0.1%。全年来看项⽬租⾦表现分化，个别购物中⼼在客流量回升且品牌组合不断优化的带动下，租⾦实现⼩幅回升，但多个购物中 ⼼因经营表现不佳⽽调低租⾦以吸引租户，与此同时位于核⼼区的个别购物中⼼在竞争拖累以及调改影响下亦下调了租⾦。在此情况下，2023年整体市场平均租⾦同⽐下降0.5%⾄每天每平⽅⽶19.2元，跌幅同⽐有3.2个百分点的收窄，改善较为显著。 深圳 2023年，深圳⾼标仓市场供应与需求⾯均经历了⼩幅波动，但供不应求的市场主调依然持续。供应⽅ 。 ⾯，2023年第四季度深圳市场迎来了⼀个新项⽬⼊市，为位于观澜的13万平⽅⽶的黎光现代城市物流港，与此同时，年内也监测到⼀个⾮保税项⽬因拆除重建⽽退出市场，从⽽导致整体市场有效供应更为紧缺 需求⽅⾯，第四季度受地缘政治引起的贸易波动导致个别保税仓空置率有所上升。全年来看，上半年需求稳定增⻓，⼀⽅⾯来源于疫情期间积攒进出⼝需求于⼀季度重启开放后的集中释放，另⼀⽅⾯电商、制造业板块也贡献了部分新需求。⽽下半年虽然录得了少量来⾃电⼦制造业和半导体类企业的需求，但随着疫情期间囤积存货量的逐步出清，以及因深圳对美出⼝占⽐较⾼，地缘政治影响下亚洲-北美航线的暂停/取消带来深圳集装箱吞吐量同⽐下跌，导致个别保税仓库空置率有所升⾼。全市共录得8.0万平 ⽅⽶的净吸纳量，同⽐增⻓9.6%。但受新增供应部分客户依然处于谈判阶段影响，整体市场空置率同 ⽐上升1.9个百分点⾄3.6%，依然处于低位。 租⾦⽅⾯，2023年供不应求继续推升深圳⾼标仓市场平均租⾦同⽐上升2.6个百分点⾄每⽉每平⽅⽶48.6元，受需求波动影响，涨幅同⽐有所回落。 东莞 。 2023年，东莞⾼标仓市场供需两旺。全年共录得65万平⽅⽶新增供应⼊市，集中分布在年头与年尾，推动东莞市场整体存量突破300万量级。受强势需求带动，全年净吸纳量飙升⾄90万平⽅⽶，需求量超过新增供应并创历史最⾼纪录，受此推动，整体市场空置率陡降9.3个百分点⾄0.1%的极低⽔平，⼏尽满租 聚焦需求，电商平台业务的快速发展推动其在华南的⼤步伐布局令需求井喷，头部电商为绝对的需求主 ⼒。凭借可以同时辐射⼴深的良好区位，新增供应的⼊市有效的吸引并承接了⼤型电商扩租的需求，部分新项⽬由头部电商整租⽽得以满租⼊市。此外第三⽅物流以及电器类制造业也贡献了⼀定量的需求。旺盛需求推动整体市场平均租⾦同⽐增⻓3.2%⾄每⽉每平⽅⽶48.4元，与深圳租⾦⽔平近乎持平。 惠州 2023年为惠州⾼标仓市场的供应⼤年，继第⼆季度40万平⽅⽶的新增供应⼊市以后，第四季度惠州⾼标仓市场迎来了35.7万平⽅⽶的新增供应交付，总体供应量相当于市场存量的40.7%，供应⾼企，新增供应主要位于博罗和惠城区。 整体市场需求稍显疲软，全年仅录得14.3万平⽅⽶的新增吸纳量。⼀⽅⾯由于惠州为承接深圳外溢需求的第⼆站，在被东莞年内新增供应承接了⼤量需求以后，外溢⾄惠州的物流需求有限。另⼀⽅⾯，季内还监测到了少量来⾃制造业企业在存量项⽬的退租和缩减租赁⾯积的案例。短暂的需求波动叠加⼤量供应令惠州⾼标仓市场空置率同⽐攀升30.2个百分点⾄37.2%。⽽年内录得的新租主要来⾃电商巨头的扩张。受需求⾯短暂波动影响，整体市场租⾦涨幅同⽐回落，平均租⾦同⽐增⻓2.2%⾄每⽉每平⽅⽶36.2元。 深圳优质产业园市场第四季度需求环⽐虽有增⻓，但同⽐仍有较⼤差距，单季吸纳录得近3万平⽅⽶。全年录得两个新增供应的交付，共计10.7万平⽅⽶，净吸纳量与新增供应量基本持平，同⽐明显回落。 全年需求依然主要贡献⾃研发园区，以深圳本地企业搬迁为主，零售贸易、科技及专业服务为三⼤需求主⼒，分别占⽐为34.1%、16.9%和14.5%。其中，零售贸易年内以电⼦产品类贸易公司为主，主要来 ⾃新能源汽⻋和智能家居带动的电⼦零配件。科技⾏业则聚焦于软件与信息服务类板块中的⼈⼯智能、软件开发、智能终端和⼤数据等⼦⾏业。⽽专业服务业则以企业管理咨询类企业居多。⼯业写字楼也录得了少量需求，主⼒需求分别来⾃传统⾦融、专业服务业以及房地产建筑企业，需求占⽐为19.9%、17.1%及12.1%，细分板块聚焦保险、供应链管理和建筑⼯程。⼚房类⼦市场需求集中于以医疗器械⽤品为主的贸易公司和以⼈⼯智能科技为主的软件与信息技术类企业的新租，分别占⽐34.4%和23.0%。 整体市场需求尚未恢复，市场空置率⾛⾼的情况下，第四季度全市平均租⾦继续⾛低，环⽐下降0.7个百分点，全年市场平均租⾦同⽐下降1.7个百分点⾄每⽉每平⽅⽶92.9元。不同类型⼦市场租⾦表现分化，⼚房类园区稳定需求带动租⾦同⽐上升0.6%⾄每⽉每平⽅⽶47.7元，研发办公园区租⾦全年保持平稳⾄每⽉每平⽅⽶72.6元，⽽⼯业写字楼市场则因年内业主以价换量的主流⾏为，导致平均租⾦同⽐下降3.2%⾄每⽉每平⽅⽶144.0元。 2023年第四季度，深圳⼤宗交易市场仅录得2宗交易，⼀宗为写字楼，⼀宗为⼯业物业。总体成交⾦额共⼈⺠币7.6亿元，环⽐录得49.2%的涨幅，但是同⽐仍有较⼤差距。季内的两宗交易均采取资产交易的⽅式进⾏，且买家均来⾃企业。2023全年深圳⼤宗交易市场表现平淡，共录得26宗交易，总体成交 ⾦额为⼈⺠币77.6亿元，仅相当于去年交易额的36.0%，主要原因在于⼀⽅⾯，受企业谨慎扩张情绪影 响写字楼物业租⾦⾛弱，另⼀⽅⾯是因为超⼤额度的交易依然还在进⾏中，尚未完结。 成交物业类型⽅⾯，写字楼和以写字楼为主的综合体物业为2023年市场的成交主⼒，分别贡献了33.0%和29%的交易额，成交物业主要来⾃核⼼拓展区，新兴区域也有少量交易录得。⾃⽤型购买引领