2023年重庆房地产市场回顾与2024年展望

2023年，重庆优质写字楼市场共迎来四个项⽬的交付，带来约21万平⽅⽶的新增供应，其中近九成位于江北嘴，进⼀步稳固其作为重庆体量最⼤⼦市场的地位。着眼需求端，尽管临近年末，随着数笔年内在谈项⽬陆续落地，四季度需求实现正增⻓；但全年租赁市场回暖有限，最终全年净吸纳量录得约5万平⽅⽶，其中甲级写字楼净吸纳量约7万平⽅⽶。截⾄年末，市场整体空置率同⽐上升2.0个百分点⾄28.6%；甲级写字楼空置率同⽐上升1.9个百分点⾄32.5%。 相应地，重庆优质写字楼平均租⾦同⽐下跌2.5%。分甲⼄级看，鉴于租户对成本控制及精装房的需求不断增强，单⼀业权甲级楼与⼆房东间的竞争不断加⼤，迫使业主采取更激进的招商策略。借此，甲级楼租⾦同⽐下跌2.5%，⼄级楼租⾦同⽐下跌2.4%。 分区域来看，得益于区域楼宇业权最集中、产业集聚度最⾼等因素，⼀直以来江北嘴租⾦韧性全市最强。但随着年内⼆房东在江北嘴的加速布局，区域内待转租的办公⾯积已超20万平⽅⽶，精装类产品的持续放量加剧了区域市场的竞争。因此，运营商积极调整价格及租赁策略，致使年内江北嘴市场录得2.3%的租⾦下跌，为该⼦市场近三年来最⼤的跌幅。 新增需求⽅⾯，TMT、⾦融及专业服务业为年内前三⼤需求来源。其中TMT领衔，占⽐36.5%；细分 ⾏业来看，平台互联⽹与产业互联⽹平分秋⾊，其中平台互联⽹录得数宗在线教育及⽣活服务类企业的 ⼤⾯积需求落地案例，⽽产业互联⽹则有软件服务、⼤数据及⼈⼯智能等类型的企业贡献需求。⾦融业位居需求第⼆位，占⽐28.0%，其中⾮传统⾦融占⽐该类需求过半，以⼩贷公司为代表的普惠⾦融、 本地平台公司等类型的企业为需求主⼒；传统⾦融⽅⾯，尽管证券、基⾦、⾦融科技等企业年内均有录得新设案例，但保险业持续在降本增效策略下整合办公⾯积、回迁⾃有楼宇。商务咨询类企业的扩张带动专业服务业需求占⽐提升⾄11.9%。 展望2024年，重庆优质写字楼市场将迎来约41万平⽅⽶的新增供应，市场或将继续承压。 2023年，重庆零售物业市场迎来3个购物中⼼开业，分别是印象城、万象城北区和⻰湖礼嘉天街北岸，合计新增商业⾯积约22万平⽅⽶，同⽐上升8.4%。新项⽬在建筑形态、⾸店招引及运营思路上均有突破，继⽽推动市场提档升级。其中，印象城引⼊⻄南⾸座⽼佛爷百货；万象城北区带来70余家⻄南及重庆地区的⾸店、旗舰店；⽽⻰湖礼嘉天街北岸则创新打造临湖低密独栋商业。同期，⾮标、城市更新商业亦不断涌现，如⽅圆荟LIVE、三洞桥PARK、⺠主村城更项⽬等，填补细分领域的商业空⽩，如潮流、次⽂化、社区等。但因数个项⽬闭店改造或终⽌运营，截⾄年末市场总存量约为838万平⽅⽶。 消费⾃下半年起逐步复苏，特别是节假⽇客流攀⾼。统计数据显示，2023年重庆实现社会消费品零售总额1.51万亿元，同⽐增⻓8.6%，其中餐饮同⽐增⻓20.6%。有鉴于此，全年净吸纳量录得约21万平 ⽅⽶，同⽐实现正增⻓。相应地，市场整体空置率同⽐下降1.8个百分点，⾄10.1%；租⾦⽅⾯，鉴于业主期望在新⼀轮竞争中占得先机，故以价换量贯穿全年，租⾦同⽐下跌1.6%。 新增需求按业态看，零售业态占⽐缩减⾄48.3%，其中奢侈品牌、潮流及设计师品牌、户外运动及美妆护肤表现抢眼，如LOEWE、LoroPiana、COLOMBO、JilSander、MaisonMargiela、AcneStudios、Burton、SnowPeak、Burberrybeauty、Guccibeauty等。餐饮业态全年积极扩张，占⽐扩⼤⾄40.4%，除正餐、简餐积极补位外，茶饮咖啡品牌尤为瞩⽬，连拓数店，如茶颜悦⾊、PeetʼsCoffee、BlueglassYogurt、奈雪的茶等。体验业态占⽐亦⼩幅回升⾄7.2%，特别是亲⼦、健康护理等品类的扩张；受新能源汽⻋扩张放缓的影响，主⼒店占⽐降⾄4.1%。 伺城市更新之机⽽动，年内存量物业焕活升级提速。⼀⽅⾯，零售物业开启整体焕新⾏动，如⼤都会东 ⽅⼴场、国泰优活城市⼴场等；另⼀⽅⾯，零售物业对硬件升级，如时代天街A/B馆、星光68⼴场A区和⻓嘉汇的外⽴⾯整体改造等。除此之外，运营商也通过调整租户结构，将地段优势变现为流量收益，来实现存量焕活，年内部分零售物业甚⾄启动开业⾄今最⼤规模的调改。瞩⽬的案例包括：⻰湖重庆北城天街开启20周年的焕新升级；以及万象城中区在主⼒店撤场后启动⾹化⻓廊改造等。 展望2024年，重庆零售物业市场将迎来约40万平⽅⽶的新增供应，其中备受瞩⽬的远东城和启元光⾥的开业有望令核⼼商圈观⾳桥提档升级。 2023年，重庆仓储物流市场录得5个⾼标库交付，合计新增仓储⾯积约27万平⽅⽶，同⽐上升 63.3%；其中空港园区供应最⼤，占⽐全市的37.3%，截⾄年末存量攀升⾄约158万平⽅⽶。需求⽅ ⾯，尽管物流及供应链回归正常化，但上半年租户扩张谨慎，且市场还受到如家电、三⽅物流等租户因业务缩减引发的退租影响；迈⼊下半年，积累的压⼒令业主采⽤更激进的招商策略，以价换量，叠加⼀系列购物⾼峰，仓储需求逐步回升。最终，全年净吸纳量录得约30万平⽅⽶，同⽐增⻓35.2%。相应地，全市⾼标库空置率同⽐下降1.2个百分点⾄20.8%，仍处⾼位；市场压⼒犹存，平均租⾦同⽐下跌2.3%，跌幅较2022年扩⼤0.8个百分点。 新增需求按⾏业看，三⽅物流、⻝品饮料及制造业主导去化，分别占⽐58.2%、16.9%及12.8%。其中，三⽅物流主要是快递及零担、家电供应链等需求；⻝品饮料主要是零⻝、⽔果等；⽽制造业则是汽 ⻋及零部件、家装建材等租户的扩张。 。 借此，重庆仓储物流市场需求仍为消费与制造业的双驱动。特别是，重庆传统燃油⻋的转型升级逐步取得成果，2023年新能源汽⻋产量突破50万辆，同⽐增⻓30%。但值得关注的是，汽⻋产业转型升级的过程中，除持续给仓储需求提供动能外，⻋企品牌或产品的迭代、产能的调整也将给仓储需求带来⼀定的波动，2023年汽⻋及零部件占⽐全年退租⾯积的⾸位（43.2%）即为佐证，且主要集中在两江⻰盛园区 展望2024年，重庆仓储物流市场供应持续，将有约24万平⽅⽶的⾼标库计划交付。持续的放量令市场仍将延续以价换量的主基调。 链接浏览下载完整报告