2023年广州房地产市场回顾与2024年展望

2023年，⼴州写字楼市场共录得10个项⽬落成，总计70.7万平⽅⽶，供应量同⽐增加28%。新增项⽬集中在琶洲和⾦融城，占全市体量80%以上。全市新项⽬落成时平均出租率为30%，⽐过往五年的均值40%有所下降。其中，业主⾃⽤以及关联企业升级进驻总⾯积超过10万平⽅⽶，带动全市吸纳量在年内“低开稳⾛”，⾄年末共计27万平⽅⽶，同⽐增加41%，显示市场需求有所恢复。 新旧项⽬之间及各区域之间的吸纳表现分化。从全市来说，新项⽬的租赁成果贡献了超过九成的吸纳量。分区域看，琶洲和⾦融城的净吸纳量占全市接近90%，⽽天河体育中⼼区域和越秀商务区年内录得负吸纳，这两个传统商务区的写字楼平均楼龄超过15年，⾯临着租户流失的挑战。珠江新城年内累计录得3.6万平⽅⽶的净吸纳量，但如果撇除去年落成的次新楼宇的去化，区域市场仍出现负吸纳。由此可⻅，租户对于品质升级的追求是影响租赁决策的重要因素。 纵观全年的新成交，搬迁需求占⽐72%，为2018年以来的⾼位。其中从周边⾮优质写字楼升级搬迁的占⽐稳定在30%左右，优质写字楼之间的搬迁成交占⽐较以往年份有提升。这反映出租户的策略仍然保守，对扩张活动保持谨慎，偏向于商务区内甚⾄是同区搬迁的温和试⽔。从⾏业的成交表现来看，全年的主⼒需求结构和去年⼀致，前四位分别是TMT，⾦融业，专业服务业和消费品制造业。其中TMT的⽐例同⽐提升了4个百分点⾄32%，主要得益于线上游戏从周边园区升级到⾦融城，以及琶洲区域的平台互联⽹、商⽤软件以及⼤数据公司的扩张和升级；⾦融业多点开花，除了录得基⾦公司的⼤⾯积交易外，保险、期货、证券和⾦融科技类均录得搬迁成交；专业服务业的成交⾯积超过半数由律师事务所的积极活动带来，新租、扩租和升级搬迁各有体现；消费品制造业中，年内以化妆品电商部⻔的腾挪为主，去年较为活跃的⻝品和汽⻋类租户暂未⻅显著成交。 随着新供应持续放量，⼴州写字楼市场空置率⾃2020年持续上浮，2023年年内累计上升3.2个百分点，⾄18.2%，是⾃2008年以来的⾼位。充裕的可租⾯积和市场需求复苏程度未如预期，引致租⾦继续向下波动。年内全市租⾦累计下降4.7%⾄每⽉每平⽅⽶144.4元，租⾦跌幅⽐2022年加深⼀个百分点。 尽管国内经济复苏受国内外宏观经济环境，及国内产业结构调整的影响，但受惠于消费反弹，假⽇经济及展会经济所带来的旅游及商务⼈流的显著增⻓，2023年⼴州餐饮旅游消费逐步复苏。同时，⼴州市及各区级政府发放了多轮消费券，也提振了本地零售消费。 就具体的供需情况⽽⾔，2023年新开业优质项⽬减少，⽽吸纳则显著提速，带来了全市空置率的改善。⼴州优质零售物业市场全年录得三个项⽬，共18万平⽅⽶的新增供应，同⽐下跌45.9%。其中两个项⽬共12万平⽅⽶优质商业⾯积于第四季度开业。⽽年内净吸纳量则达到22.2万平⽅⽶，录得100.2%的同⽐上升。尽管受零星传统⼤型超市及百货闭店的影响，2023年新增供应理想的开业⽔平，部分商场调改的完成，以及商场积极的去化举措带动下，推升了整体的净吸纳量⽔平。空置率从第⼆季度起连续三个季度下跌，按年下调了2.9个百分点⾄年末的8.3%。 2023年商场业主积极的招租策略和灵活的让利措施，带来租⾦的下调，但却有⼒地带动了空置的去化。全年⼴州⾸层租⾦下调2.8%，租⾦降幅在下半年逐步收窄⾄第四季度环⽐下跌0.4%，年末报每⽇每平⽅⽶24.9元。其中，核⼼商圈全年下跌1.8%，降幅显著低于⾮核⼼商圈全年4.0%的跌幅。这主要得益于⼤部分核⼼商圈都是⼴州主要的旅游⽬的地，受游客显著增⻓所带动。⾮核⼼商圈需要付出更⾼的租⾦代价去获得品牌的⻘睐。⽽核⼼商圈的优势还反映在空置率的下降幅度（3.8个百分点），显著 ⾼于⾮核⼼⽚区（2.5个百分点）。 从业态上看，⼴州优质商业中餐饮业态的成交占⽐持续攀升，占全年成交数量的44.6%，同⽐上升5.6个百分点，五年来在数量占⽐上⾸次⾼于零售业态（37.1%）。从进⼀步的业态细分显示，2023年成交占⽐前五位的业态分别为特⾊餐饮、时尚服装、茶饮咖啡甜品、娱乐运动体验和快餐。其中，特⾊餐饮和茶饮咖啡甜品的成交占⽐显著提升，分别同⽐上升3.9及1.8个百分点。包括湘辣辣、萨莉亚和九⽑九旗下的怂，在2023年都表现活跃，在⼴州优质商业物业中，录得11家、8家及7家的成交。⽽新能源 汽⻋的拓展重点则由购物中⼼转向街铺，在优质购物中⼼的扩张显著放缓，仅录得1.9%的成交占⽐， 较2022年下降3.6个百分点。 在⾸进⼴州的品牌⽅⾯，国际品牌集中于零售业态，国内新进及⼴州本地初创品牌均以餐饮业态居多。2023年国际品牌的⼴州⾸店中，超过⼋成品牌都是零售业态，且均位于天河区的购物中⼼。OTB集团旗下MM和MM6⾸进⼴州；⽽天河路也积极引⼊了国际知名⾹⽔⾹薰品牌的独⽴⻔店。在餐饮⽅⾯，国内及本地餐饮集团也在新领域进⾏尝试，包括呷哺呷哺旗下的⽇式烧烤⼦品牌趁烧，⼴州本地⻄餐品牌卡朋开设粤菜馆⼩悦东⼭，以及茶饮茶理宜世在粤式糖⽔上的新尝试。 展望2024年，优质项⽬供应有限，⼴州将迎来三个共26万平⽅⽶的新增优质商业项⽬的开业，分别位于番禺区、海珠区和⻩埔区。经过2023年的较快去化后，⼴州整体租⾦⽔平有望在2024年保持企稳。但商圈及商场间将出现分化。受惠于旅游⼈流的核⼼商圈、实⼒运营商的成熟项⽬，以及位于新兴住宅区且周边供应稀缺的项⽬将更受品牌⻘睐并获得租⾦增⻓的机会。⽽竞争激烈的⾮核⼼⽚区，和处于消费者培育期的项⽬，恐怕将只有其中的佼佼者才能获得品牌的积极进驻。 ⼴州仓储物流市场在2023年的空置⽔平跌宕起伏，年供应及吸纳量均创历史新⾼。全年供应量达到107.2万平⽅⽶，近五倍于2022年的数值，使空置率在上半年曾⼀度被推升到⾼于20%的⽔平。幸得第三季度跨境电商成交的爆发，惠及包括保税及⾮保税在内的⾼标仓市场。该需求趋势在第四季度延续，花都新增供应43,000平⽅⽶的⾮保税⼲仓被跨境电商整租，第四季度空置率从第三季度的低位进⼀步下跌3.4个百分点⾄年末的2.5%，较2022年末下降了7.4个百分点，更较2023年第⼀季度的空置率⾼位下降了19.4个百分点之多，全年净吸纳量⾼达130万平⽅⽶。 ⼴州仓储物流空置去化的优异表现，得益于跨境电商的快速扩张，这也令珠三⻆仓储物流市场⾛出了⼀波区别于国内其他区域的⾏情。⼤型跨境电商平台为配合海外拓展计划，避免重现2023年年初的爆仓困境，积极在珠三⻆承租仓库，打造全球供应链基地。按照CBRE统计，年内主要跨境电商平台在⼴州录得15宗，共117万平⽅⽶的⾼标仓库新成交及扩租。⽽在珠江⼝⻄岸邻近⼴州的城市，合共录得33宗约295万平⽅⽶的成交，其中75%的园区是以整租（包园）的⽅式承租。跨境电商的整租偏好，尤其利好具有⼤⾯积空置或整栋空置的物业。 相较于跨境电商，其他⼩⾯积的⾼标仓需求则没有在疫情结束后完全恢复，影响了租⾦表现。除跨境电商以外，年内仅录得相对较少的成交，如第三⽅物流和汽⻋零部件制造商等的成交。⼩⾯积空置的去化周期普遍较⻓。并且，国内⼤型物流仓储运营商普遍采取更积极进取的租赁策略，因此年内租⾦有所松动，全年租⾦同⽐下跌2.3%。尤其在第⼆季度，受当季空置率⾼企影响，租⾦录得年内单季最⼤的环 ⽐跌幅（-1.8%）。⽽随着下半年空置率重回个位数⽔平，租⾦跌幅显著收窄并于第四季度维稳，录得 0.1%的环⽐跌幅⾄年末的每⽇每平⽅⽶39.1元。 与此同时，位于增城的“东部公铁联运枢纽”年内出让多宗物流⽤地，显示该特⼤型物流枢纽的建设正在快速推进中。2023年⼴州出让的⼯业⽤地中，共20宗地块174万平⽅⽶的建设⽤地⾯积带有仓储⽤ 途，其中63%的⼟地⾯积位于增城区，20%位于南沙区，另外12%位于花都区。增城区“东部公铁联运 枢纽”有望在未来⼏年快速崛起为⼴州重要的物流仓储设施核⼼⽚区。 佛⼭⾼标仓储物流设施的租赁表现与⼴州市场相似，同样是跨境电商⻘睐的城市，尤其是佛⼭北部的三 ⽔区和南海区。2023年，佛⼭仅⼀个项⽬共13.5万平⽅⽶的仓库落成，⽽年内净吸纳量则⾼达35.7万平⽅⽶，⼀举扭转2022年负吸纳的颓势，并且空置率还⼀度在第三季度末低⾄2.8%。尽管年末有所上调⾄7.0%，但仍⽐2022年末减少了8.2个百分点。租⾦表现⽅⾯，与⼴州不同的是，佛⼭由于供应稀缺，⾼标仓空置率年内保持在个位数⽔平，去化压⼒主要在某些⽚区，租⾦季度下探幅度最⾼的第⼆季度为-0.7%，下半年租⾦下⾏放缓，全年录得-1.1%的同⽐租⾦下跌。 2023年，⼴州投资市场录得22宗成交，成交⾦额总计154.7亿元，同⽐减少4.3%。成交资产类别涵盖写字楼、零售物业、酒店和⼚房等，以成交⾦额计算，写字楼的占⽐最⾼，达到79%。 近年来房地产企业出于增加资⾦流动性的⽬的⽽加速处置资产，使开发商出售持有物业成为主要的标的来源，本年的成交延续了这⼀特点。按宗数统计，开发商类企业在卖家构成中占⽐接近九成。从买家类型来看，⼴州和周边城市的买家本⼟化特点明显，包括私⼈投资者、企业和本地国资企业。相较于机构投资者，私⼈投资者更⻘睐于总成交⾦额五亿元以下的物业，因此他们更容易把握良机快速完成交易。另⼀⽅⾯，⾃⽤型企业买家是需求主⼒，成交⾦额占⽐接近40%，同⽐增⻓15个百分点。年内录得银 ⾏、保险公司、科技企业和消费品制造业等多家企业购⼊新建写字楼作办公⾃⽤，区域覆盖⾦融城、⻥ 珠、科学城和⼴州南站等新兴商务区。 从交易⽅式看，本年度司法拍卖成交增多，年内录得四宗，涵盖写字楼、裙楼商业和⼯业⼚房等类型。其中南沙区的⼯业⼚房罕⻅地以54%溢价成交。另外，其他区域还录得其他另类资产成交，如太平⼈寿收购番禺的⽊棉⼈家养⽼社区，本地国资平台公司收购海珠区商务园区。可⻅新经济地产物业持续受到关注。 CBRE 2023年⼴州房地产市场回顾与2024年展望 ⼩程序 链接浏览下载完整报告 免责声明