2022年第三季度成都房地产市场回顾与展望

2022年第三季度，成都优质写字楼市场供应回升，共录得三个甲级写字楼交付使用，分别为环贸ICC1号楼、中国太平金融大厦及国创中心，合计新增办公面积25.7万平方米，拉动全市甲级写字楼存量攀升至近390万平方米，环比增长7.1%；其中，环贸ICC1号楼是东大街子市场时隔十年来首次录得的单一业权甲级写字楼。 季内高温限电、疫情反复等一系列事件改变市场运行节奏，商务活动受阻，故在新增楼宇保有一定预租需求的背景之下，净吸纳量仍仅录得3.3万平方米，环比下降8.8%，同比下降72.8%；如若剔除新增楼宇的贡献，存量甲级楼宇季内净吸纳量仅余千平方米，而乙级楼宇则为负值。因此，成都优质写字楼市场整体空置率环比上升2.1个百分点至20.3%；平均租金进一步承压，环比下跌0.4%，其中市中心跌幅较大。 新增需求方面，金融业、TMT和专业服务主导季内去化，分别占比32.4%，26.4%和16.2%。具体而言，季内金融业基本为传统金融业所支撑，占比该类需求的95.8%，其中来自于某内资保险企业的自用需求为最大贡献。 其二，得益于政府不断加大的招商引资力度，季内TMT产业落地成效斐然，录得多宗头部企业的大面积办公需求落子案例。按细分领域看，工业互联网继续引领，占该类需求的约66.8%，成都聚焦数字经济与实体经济融合发展进而将持续带动大数据、云计算、金融科技、专业服务等细分领域的活力攀高；而消费互联网在历经数轮行业调整后，来自于新兴领域的需求开始显现，如青少年编程等，占比33.2%。最后，以律所为代表的专业服务企业的扩张需求保持稳定，其选址更青睐于城南板块，原因在于该类企业多采用业务就近原则且注重办公形象，而年内优质新增供应恰好为其提供契机。 展望未来，2022年成都优质写字楼市场的新增供应已接近尾声，全年供应量处较低水平，但2023-2025年间供应量将显著回升，年均供应量近60万平方米。9月15日，工信部公示首批产业链、供应链生态建设试点城市建议名单，成都为中西部唯一上榜城市，这是对成都目前产业发展的良好基础和优势产业链的肯定，也意味着未来或将有更多本地企业被培育，以及更多外来企业被引导入蓉以持续完善产业本地化配套率，继而有望衍生数字经济、专业服务等领域的办公需求。 “临近季末，成都市政府出台《纾困十条》以提振经济，叠加部分业主积极推出如物业费减免等优惠政策，或更为灵活的商务条件及办公产品，继而有望在一定程度上刺激办公需求释放；需求方面，金融业、工业互联网等企业或将保持活跃，未来在‘建 圈强链’行动的持续推进下，成都招商引资的成效将进一步显现，继而为写字楼市场提供需求支撑。” 2022年第三季度，成都零售物业市场未录得新增供应，原因在于诸多宏观事件致使部分购物中心的工期及物料运输等受阻，继而推迟交付。着眼需求端，在经历一系列突发事件引发的阶段性城市管控和购物中心运营时间调整后，季内品牌的扩张需求疲软，且次级、近郊商圈的部分大型体验、餐饮商家承压并退租，全市净吸纳量录得负值。相应地，市场整体空置率环比上升0.3个百分点至8.3%；购物中心首层平均租金延续下行趋势，环比下跌0.6%。 临近季末，消费市场逐步恢复常态，且在“十一”国庆黄金周期间进一步回升。一方面得益于微度假、夜经济、新业态吸引市民更趋向于选择高频的“就地过节”；另一方面，消费券助力消费“回补”，成都市商务局数据显示，截至10月7日，第一波次消费券核销率已达58.6%。 同期，运营商的轻资产扩张步伐并未放缓，季内积极布局未来极具潜力的热门板块，如以愈发成熟的第二核心商圈交子公园所引领下的城南区域，其录得季内全数4笔轻资产扩张案例，如万达商管接手位于大源的红唐购物中心和位于金融城的奥克斯广场、合生商业成都首个合生广场落地高新中和等。值得关注的是，尽管2022年市场不确定 性较大，但目前已录得8笔运营商轻资产布局的案例，创历史新高。 按品牌新增店铺数看，零售业态占比36.9%。其中，服饰品牌愈发聚焦“独立精致”，潮流、运动细分及设计师品牌引领扩张，如日本潮牌Sacai、设计师品牌AlexanderWang和Nanushka、高端户外品牌MooseKnuckles、高性能鞋服品牌HOKAONEONE等均于季内布局首店或扩张店铺；美妆护肤品牌保持积极，其布局战略的迭代与核心、非核心商圈的调整升级相互联动，其中沙龙香氛及高端美妆护肤品牌集中于核心商圈，并成为域内购物中心冷区大规模调改的主力军，如PENHALIGON'S、BURBERRY、mtmlabo、DOCUMENTS闻献等；而欧美系、韩系的主流品牌的扩张则进一步下沉，成为次级、核心商圈购物中心首层调整升级的关键租户。除此之外，随着商业载体的多元化发展，美妆护肤品牌战略布局也不局限于百货与购物中心之间的更替，优质街区也将成为参考。 餐饮业态占比35.6%，外来餐饮继续布局首店，如中国首家LV餐厅、BUTTERFUL&CREAMOROUS西南首店、寿司郎西南首店，以及季内尤为瞩目的新中式茶饮品牌，如T9、Tea'stone等。体验业态占比22.8%，其中健康护理领衔扩张，占比近半需求。主力店占比4.7%，新能源汽车品牌和沉浸式剧场最为活跃。 展望未来，全年超八成的新增面积将于2022年第四季度集中供应，合计约64.3万平方米，且城南占比约81%，届时该区域的商业氛围将实现跨越式发展。然而，项目间乃至于区域间的竞争也将随大面积集中供应而加剧，成都零售物业市场或将迈入新一轮的调整及迭代期。 “第四季度将是成都零售物业市场全年最为瞩目的节点，集中供应将推高城南区域的商业总体量环比显著增加25%，且从定位上均有涵盖，如高端百货成都SKP、潮流项目大魔方等。因此，市场的地理空间迎来变革，这对品牌未来的选址布局、产品线细分提供更多迭代考量。” 2022年第三季度，成都仓储物流市场迎来2个新项目交付，新增仓储面积约21.5万平方米；新项目均有良好预租，合计去化率高达82.7%。季内仓储需求活跃，净吸纳量录得约18.7万平方米，环比显著增长7.6倍，亦高于去年同期23.8%，居全国第四位。因此，成都高标库整体空置率环比下降0.6个百分点至9.3%；平均租金继续回调，环比上涨0.6%，涨幅最大的园区为龙泉、青白江，环比分别上涨1.0%、0.8%。 细究需求端，一方面电商及相关第三方物流为备战年末购物高峰积极扩仓，另一方面疫情反复的背景下医药及食品类的消费需求得以释放。统计数据显示，2022年1-8月，四川全省实现实物型网络零售额2,808.9亿元，同比增长8.2%；其中成都实现实物型网络零售额2,067.0亿元，占比为73.6%；分业态看，食品保健居实物型行业首位，占比为26.8%。相应地，季内新增需求占比为电商（56%）、贸易零售（25.1%）及第三方物流（18.9%）；其中，与医药相关的需求合计约4.1万平方米，占比14.6%，而与食品相关的需求合计约2.5万平方米，占比8.9%。 尽管如此，季内录得数宗租户搬迁及整合至性价比更高园区的案例，折射出企业愈发关注成本控制的趋势，同时也反映出次级园区的产业氛围不断成熟。以青白江为例， 凭借较新仓储设施及高性价比，加之城镇化进程加速和城配新能源物流渐成趋势，自2020年以来不断吸引电商及上下游企业聚集于此。数据显示，2020年至今，全市约 59.3%的电商需求均落于青白江园区。 展望2022年第四季度，成都仓储物流市场预计2个新增项目交付，合计仓储面积约 9.6万平方米。仓储需求料将随着年末一系列购物高峰而持续走高，市场整体空置率进一步下探，租金维持上行态势。 “成都作为消费主导型市场，疫情零星反复及如直播等消费创新模式进一步激发电商需求，且随着产业链资源重塑，生物医药、新经济等积极发展，亦衍生相关仓储需求；分区域看，核心园区价值凸显，并带动新一轮租户迭代，而外迁整合的租户也将有效地带动次级园区的产业氛围不断增强。” 2022年第三季度，成都投资市场未录得大宗交易。季内疫情反复，障碍商务活动，特别是跨省市流动，故而令市场活跃度阶段性降温。 供给侧方面，季内待售物业明显增加，业态涵盖除传统的写字楼和零售物业外，另类资产如公寓、酒店或产业楼宇的投资机会也不断涌现。究其原因，一方面开发商为减缓现金流压力，售卖的意愿进一步加强；另一方面，经济周期波动，投资者积极采纳资产再配置策略。因此，对不同类型的投资者而言，更多、更丰富的待售物业将为其提供资产再配置的良机。 买家方面，国企及内外资机构投资者相对活跃。同时，城市更新浪潮之下，部分投资者战略转型，加大中资产投资力度。 “今冬明春，具有稳定现金流的资产将持续吸引国有平台投资者的关注，继而预计市场有望在明年见证该类型大宗交易的达成。与此同时，亚太区的外资基金预期加大在蓉就改造类项目的投资力度，通过调改及后期运营能力来获取更高回报。区域方面，城市更新的发展基调以及随之而来的产业升级有望带动投资者对传统CBD资产抱以更多侧目，但总而言之，成都投资市场的关键词依然是‘核心’二字。”