2023年北京房地产市场回顾与2024年展望

2023年第四季度，位于丽泽和⽯景⼭区域的两个新项⽬交付，新增写字楼⾯积共计12.8万平⽅⽶。全年以73.5万平⽅⽶的总量，在近15年内排名年新增供应量第三。全年新增项⽬分布于多个⼦市场，且 甲级项⽬占总体量的70%以上，为升级需求提供了充⾜的落位空间，特别是传统区域的甲级新项⽬凭借区位、楼宇品质及租⾦性价⽐⾼等优势，去化⾯积占⽐在新项⽬去化总量中⾼达85%。 本季，新兴区域和望京成为主要去化区域，录得多个中⼤⾯积成交，但全市仍持续出现因企业整合、经营和租赁策略调整等因素所导致的⾯积缩减和腾退。受此影响，全市净吸纳量环⽐回落⾄2.4万平⽅ ⽶。全年累计13.3万平⽅⽶，较2022年的低基数有所增⻓。市场格局两极分化体现了租户的升级需求：⼄级净吸纳量连续第⼆年录得负值；⽽甲级市场成为需求主要释放地，全年净吸纳量达20.6万平⽅ ⽶。从区域看，传统区域均⾯临较⼤去化压⼒，除中关村、望京和奥体等科技中⼼外，其他成熟⼦市场全年去化情况均不及2022年；⽽丽泽和⽯景⼭等新兴⼦市场凭借综合性价⽐、地缘性客户群和产业基础等⽅⾯的优势，成为全市去化最快的⼦市场。 本季近六成新租交易集中在1,000平⽅⽶以下的中⼩⾯积段，使得总⾯积环⽐下降31%。TMT⾏业表现平稳，本季跃居需求⾸位，在⼤数据、⼈⼯智能类的软件系统开发和平台互联⽹类租户较为活跃的需求带动下，交易⾯积环⽐⼩幅增⻓3%；⾦融活跃度⾛低，需求以保险、基⾦及资管等赛道的搬迁为主，证券租户扩租速度放缓；专业服务业随着咨询和⼴告公关类租户⼩⾯积搬迁需求增加，需求升⾄第三；国有企业的⼤⾯积需求推动能源及公共事业板块位居需求第四位。全年来看，前三位⾏业⾦融、TMT和能源累计贡献全年新租需求的三分之⼆。需求来源进⼀步从增量驱动转变为存量驱动，甲级新增供应潮、现有优质楼宇可租⾯积增加以及租⾦回调，推动内资租户升级搬迁需求释放，全年搬迁在新租交易总⾯积中的占⽐⾼达61%，为历年最⾼，⽽企业在对扩租计划仍持谨慎观望态度。 整体空置率年末攀升⾄21.7%，为2009年末以来最⾼⽔平，其中传统区域各⼦市场空置率均同⽐上升且达两位数。季末全市平均租⾦成交⾯价同样本⽐环⽐下降1.8%，⾄每⽉每平⽅⽶289.3元，年度累计降幅4.8%，甲⼄级租⾦均⾯临较⼤下降压⼒。望京、⾦融街、中关村、燕莎、王府井全年租⾦跌幅靠前。需求恢复缓慢延⻓了市场调整期，⽽租⾦回归理性，有利于企业减轻经营成本负担，打造核⼼竞争 ⼒。业主也逐渐调整租赁策略，从追求短期租⾦回报转向追求持续性、成⻓性租户结构的⾼质量发展⽬标。 数据为2023全年 2023年第四季度，北京零售物业市场分别有⼀个项⽬⼊市和⼀个项⽬停业，均位于次级商圈，延续全年推陈出新的态势。全年新增供应总量达127.5万平⽅⽶，仅次于2008年为历史第⼆⾼纪录。其中次级商圈聚焦改造升级，DT51、朝外THEBOX、五棵松万达等商业体焕新⼊市；外围商圈则有多家10万平⽅⽶以上的新建⼤型商场开业。⼤量的新增供应在今年得以集中释放，主要得益于疫情后项⽬开发有序恢复，以及政府对于城市更新的⼤⼒⽀持。另⼀⽅⾯，年内闭店体量也达到55.7万平⽅⽶的历史第 ⼆⾼⽔平，仅次于2020年，表现不佳的⽼旧项⽬暂时退市以待重新定位。 部分存量标杆项⽬，如国贸商城、北京APM、朝阳合⽣汇、朝阳⼤悦城等，加速品牌结构调整节奏，成功引⼊⾼奢、⾼化⾹氛、潮流服饰及⼤众餐饮等诸多业态。季内零售业态开店占⽐达52%，以运动户外（如Salomon、Saucony）、潮流服饰（如AcneStudios、鄂尔多斯）、美妆⾹氛（如闻献、3CE）为主，⽽餐饮业态则以39%的稳定增速紧随其后（如霸王茶姬、TheWoodsCafe、OneBagel等）。纵观全年拓店表现，零售与餐饮不分伯仲，分别占据新开店数量的46%及43%。零售业态中服饰鞋包稳坐⾸席，运动休闲持续扩张，珠宝⾸饰等贵重⾦属紧随其后；餐饮及茶饮果汁亦有不同程度的提升，其中地域性较强的⼤众餐饮、⽹红茶饮、⼤众烘焙甜品等在不同商圈多点开花；其他业态中，新能源汽⻋拓店步伐放缓。线下消费回流加速，尤其节假⽇客流复苏明显，加上⼤量新商场集中开业带 动，全市净吸纳量同⽐提升110%达63.3万平⽅⽶。全年空置率在年初冲⾼后逐步回落，季内环⽐下降0.3个百分点⾄8.0%。 客流回暖刺激下，全市购物中⼼⾸层平均租⾦同样本⽐环⽐上涨0.4%⾄每天每平⽅⽶32.3元，录得增 ⻓的项⽬主要位于王府井、燕莎及三⾥屯商圈。全年租⾦⽔平⽌跌回稳，项⽬间表现分化。由于实体商业的就餐社交属性明显强于购物属性，部分项⽬业主因⽽调整招商策略，转向餐饮等⽣活配套为主要⽬标，将原先零售品牌铺位置换为餐饮业态，在租⾦上亦有下调；⽽部分客流量⼤的成熟项⽬则获得较⾼的零售业态换铺率，租⾦稳中有升。 数据为2023全年 2023年第四季度，北京顺义竣⼯⼀座仓储物流项⽬，带来12.2万平⽅⽶的新增供应。⾄此全年新增供应28.4万平⽅⽶，尽管较2022年减少，但显著⾼于过去⼗年的平均⽔平。季内净吸纳量5.2万平⽅ ⽶，综合性第三⽅物流新租表现亮眼，占据总成交⾯积的56%；其次半导体、汽配、医药等制造业亦 贡献24%的新租，具有⼤⾯积可选空间的平⾕及⼤兴空港表现活跃。全年全市净吸纳量录得29.1万平⽅ ⽶，第三⽅物流需求占据全年主⼒，新租⾯积较去年提升16%，⽽由于疫情后消费部分回归线下，电商新租⾯积同⽐缩减达25%。 年末全市空置率环⽐上浮1.5个百分点⾄15.0%。鉴于⽬前市场租赁活动以降本增效为主，部分消费类租户缩减及整合⾯积，加上来⾃供应持续放量的环京市场竞争，季内租⾦⾛势⽌涨企稳，平均租⾦同样本⽐环⽐持平⾄每⽉每平⽅⽶57.2元，全年涨幅0.9%。⻢驹桥、经开区等区位核⼼⽽租户稳定的成熟 ⼦市场租⾦仍有⼩幅上升空间，⽽顺义、平⾕、⼤兴空港等可租赁空间充裕的区域新租价格开始松动。 环京市场，廊坊供应持续加码，再创单季供应峰值达66.6万平⽅⽶，全年合计放量123.1万平⽅⽶，⾄此总存量超过北京并突破400万平⽅⽶，其中核⼼市场新增供应占⽐86%。本季新租需求以第三⽅物流为主，汽配及医药等制造业为辅，近京⼦市场表现活跃。业主以价换量促使全年净吸纳量录得创历史 纪录的81.2万平⽅⽶，同⽐提升40%。全年空置率因新增供应变化⽽有较⼤波动，年末⾄51.7%，同 ⽐回落7.4个百分点。 天津本季于武清有新增供应交付，带来13.4万平⽅⽶，⾄此全年合计放量123.6万平⽅⽶，打破历年最 ⾼纪录。季内新租需求持续回暖，净吸纳量录得14.2万平⽅⽶，以全渠道零售商为主的批零租赁成交占47%，其次⻝品饮料亦有表现。降租引商刺激下全市下半年需求复苏明显，净吸纳量较上半年⼤幅提升 300%，全年净吸纳量录得31.8万平⽅⽶，北⾠、天津空港、⻄⻘等核⼼⼦市场年度表现领先。年末空置率环⽐回落0.8个百分点⾄33.3%，但由于供应盘加速扩容，空置率同⽐⼤幅⾛⾼，仍有较⼤去化压 ⼒。 2023年第四季度，北京商务园区⼀共迎来四个新项⽬交付共计体量38.5万平⽅⽶，分别为两个⽣命科学园区及两个纯办公属性物业，涉及⼤兴，东升及北清路⼦市场，⾄此推升全年市场新增供应⾄历史第 ⼆⾼⽔平，录得总体量96.2万平⽅⽶，仅次于2020年。全年六成新项⽬均为办公属性空间且全部交付在泛中关村集群，进⼀步加剧了区域同类产品之间的竞争，⽽集中在经开区和⼤兴⼦市场新交付的带有研发或⽣产功能的特⾊产业园项⽬，为产业客户提供更多可选择的空间，更容易受到中型规模企业的⻘睐，此类项⽬普遍预租表现相对乐观。 得益于⽣命科学园区新项⽬的预租表现以及来⾃医药、TMT和⾦融类企业的新租需求，本季整体市场录得净吸纳量12.2万平⽅⽶，环⽐上涨49%，其中超过11万平⽅⽶的吸纳来⾃具备研发功能的产业园项 ⽬。在互联⽹头部企业⼤⾯积腾退来到尾声，叠加业主下调租⾦刺激新租需求的⼤环境下，全年全市净吸纳量28.0万平⽅⽶，同⽐上涨162%。TMT和医药蝉联年度主⼒需求，以⼈⼯智能、软件开发为主的TMT企业占⽐⾼达58%，医药及⽣命科学占⽐约21%，⽽能源及公共事业企业亦在年内释放需求排名第三。 分重点⼦市场，本季中关村软件园净吸纳量由负转正，区域内可供企业整合的空间增加，吸引了有实⼒的租户落位扩增搬迁需求；⽽紧邻的上地⼦市场得益于临近地铁的便利性和租⾦下调的优势，连续第⼆ 个季度有明显去化。随着经开区产业落地的加速，信创和智能制造板块季内表现活跃，陆续迁⼊的头部企业及其上下游助推租赁性园区⾯积的去化，尤其表现在独栋或能满⾜部分⽣产功能的项⽬中。全年来看，以经开区、⼤兴、北清路、顺义为代表的有明确产业定位的⼦市场得益于产业集聚性以及头部企业上下游辐射，需求表现稳健；⽽办公品类占⽐较重的⼦市场，在持续下调租⾦的刺激下，需求开始回 暖 。 本季全市商务园区平均租⾦报价同样本⽐环⽐下降0.8%，全年降幅达到3.1%，⾄每⽉每平⽅⽶157.9元，其中泛中关村集群降幅领先。纯办公空间需求疲软，以及近两年纯办公和研发类新项⽬集中交付，给所在区域同类产品的租⾦都带来不⼩的下⾏压⼒，也为租户企业的降本增效和提质升级策略创造了机会。 数据为2023全年 2023年第四季度，北京物业投资市场⼀共录得四笔较⼤交易，共计交易⾦额40.3亿元，环⽐下降 74%，其中两笔为法拍。全年累计交易达成33笔，总⾦额316.5亿元，同⽐下降13%。 从买家类型来看，在市场议价空间持续松动以及可售优质资产不断涌现的⼤环境下，⺠营企业等私⼈资本纷纷出⼿以增加商业不动产的配置。季内有三笔交易买⽅为⺠营企业，其中新成⽴企业“渤海润泽”以28.02亿元的代价投得位于核⼼商圈的五星级酒店⾦茂威斯汀，成为季内单笔⾦额最⼤的交易；⽽三⾥屯⼯体附近的⾃持经营性公寓联宝公寓7号楼亦被⼀建筑装饰装修⾏业的商贸公司收⼊囊中。全年交易额按买家类型来看，企业占⽐达55%，企业购买⽬的和物业类型较往年更多元化，全年有13笔为⾃⽤属性，⽽6笔以投资为⽬的的交易中，覆盖了办公、购物中⼼、酒店和⻓租公寓等多种物业。此外，也逐渐看到更多私⼈买家和新型投资者⼊场布局。传统投资者在租赁市场尚未恢复⾄预期的影响下，仍保持谨慎，对于价格仍持观望⼼态。同时，尽管交易⾦额占⽐同⽐回落11个百分点⾄24%，险资仍是全年相对活跃的投资类买家。 从交易资产类别看，季内两笔交易为核⼼商圈品牌酒店且⾦额占⽐近⼋成。核⼼商圈运营成熟的酒店拥有稳定现⾦流，区域价值的不断提升以及项⽬⾃身的增值潜⼒，加上酒店本身多元复合的功能和使⽤场景，成为吸引投资者进⾏资产配置优势的核⼼优势。全年来看，资产类别和市场参与者更显多元化，在 可售优质资产增加的推动下，商务园区、零售物业、酒店以及⻓租公寓三⼤板块的占⽐分别为13%、13%和21%，同⽐均有明显上升，挤压作为传统主流交易资产类别的商办类资产占⽐降⾄42%。 在市场租赁端表现不及预期的⼤环境下，业主对于各类资产价格正在不断修正，资本化率四季度继续上 ⾏，买卖双⽅价格预期差收窄。随着资产价格的下调和可售优质资产数量的增多，将吸引更多企业和私 ⼈资本配置⾼性价⽐的优质资产，⽽近期也看到险资锁定核⼼项⽬的意愿有所加强。 数据为2023全年