2024年第一季度成都房地产市场回顾与展望

2024年⼀季度，成都优质写字楼市场迎来位于东⼤街的甲级楼宇光环中⼼⼀号楼的交付，新增办公⾯积约3.5万平⽅⽶；连续两个季度的新增供应推动东⼤街⼦市场特别是攀成钢板块的不断扩张，截⾄季末，区域总存量突破80万平⽅⽶。 着眼需求端，继去年底成交密集落地后，市场迈⼊传统淡季，需求增⻓有限；此外，第三⽅办公运营商调整持续，最终季内净吸纳量录得2.5万平⽅⽶，环⽐减少约56.3%。但净吸纳量对⽐去年同期的负值，仍有明显改善，主要得益于头部企业整合、缩减办公⾯积的调整已基本落地，近期该类退租案例逐渐减少。供需作⽤下，成都优质写字楼市场整体空置率环⽐持平，仍为24.7%。 尽管处淡季，但得益于产业、⼈才等⾼度集聚所塑造的市场韧性，以及近两年持续的⾼品质甲级楼宇供应，季内⾦融城⼦市场的去化不仅持续引领全市，需求占⽐更是较上季度显著提升18.8个百分点⾄39.0%，前三⼤需求来源分别是消费品制造业（28.0%）、房地产建筑（25.1%）及⾦融业 （16.4%）。 分甲⼄级看，甲级楼净吸纳量录得1.3万平⽅⽶，环⽐减少69.5%，主要是因为⼀⽅⾯商务活动与决策进程于春节淡季期间显著放缓；另⼀⽅⾯，随着“拎包⼊驻”逐渐成为市场标配，加之企业办公成本的持 续收紧，因此提供该类办公产品更为集中的⼄级和⾮标办公项⽬也⼀定程度上分流甲级楼宇的需求。有鉴于此，季内业主进⼀步扩⼤商务条件的可谈空间，导致优质写字楼市场平均租⾦环⽐下降1.8%。 新增需求按⾏业来看，⾦融业重回需求榜⾸，季内需求占⽐达20.6%；TMT⾏业紧随其后，占⽐14.6%；⽽企业总部搬迁推动消费品制造业⾸次闯⼊需求前三，占⽐13.4%。 其中，以普惠⾦融为代表的⾮传统⾦融持续扩张，占季内⾦融业总需求过半，且占⽐全市需求较上季度显著增⻓6个百分点；此外，该类企业延续对⼤⾯积的偏好，占⽐季内⾦融业1,000平⽅⽶及以上⼤⾯积成交的2/3。随着近年来成都锚定建设⻄部⾦融中⼼的⽬标任务，普惠⾦融供给体系不断完善，相关企业提速发展；加之宏观层⾯以促消费、稳增⻓为⽬的的货币政策不断加⼒，释放流动性，继⽽利好⾮传统⾦融企业发展，并有望在未来持续衍⽣办公需求。 值得关注的是，季内消费品和⼯业品制造业需求均环⽐增⻓，合计占⽐全市需求的近1/5。其中，消费品制造业需求主要来⾃于本地头部酒类企业的逾万平⽅⽶总部搬迁，以及消费市场复苏引致的数笔快消类企业的需求落地；⽽随着成都新经济尤其是先进制造业的提速发展，⼯业品制造业的相关办公需求亦持续落地，季内录得川内⾦属新材料、建筑材料、装备制造、芯⽚半导体等相关领域企业的升级或新设 ⽴案例即为佐证。 展望2024年，成都优质写字楼市场的供应回升，约80万平⽅⽶的楼宇预计交付，其中超65%的新增项 ⽬将落于天府新区，持续的供应或将进⼀步加剧市场竞争。 2024年第⼀季度，成都零售物业市场未录得新增购物中⼼和百货，总存量维持愈千万平⽅⽶，居全国第⼆。⾮标商业⽅⾯，季内两个项⽬开业，其中包括备受瞩⽬的麓湖CPI，其在建筑形态、消费动线、品牌组合及商业运营上均创新突破。 “假⽇经济”持续升温，消费市场潜能加快释放。统计数据显示，2024年农历春节期间，成都餐饮消费 ⾼位增⻓，1-2⽉增幅8.9%；成都市A级旅游景区的⻔票收⼊同⽐增⻓63.1%，215条特⾊商业街区的营业额同⽐增⻓215.0%。清明假期间，成都接待外地游客总数488.3万⼈次；A级旅游景区的⻔票收⼊同⽐增⻓133.6%。 着眼需求端，传统淡季，零售商拓店步伐相对放缓，去化主要来⾃于核⼼商圈调改升级后的租户回补，以及部分业主招引或⾃营⼤型体验业态的贡献，最终净吸纳量录得约8.4万平⽅⽶，环⽐下降40%。相应地，市场整体空置率环⽐下降0.5个百分点，⾄10.4%。 策略调整、品牌更迭、供需关系三⼤因素致使核⼼、次级及近郊商圈的差异化表现进⼀步加深。其中，核⼼商圈强者恒强，运营商主动调改，且⾼度聚集零售业态，春盐商圈季内零售需求占⽐⾼达81.8%即为佐证。瞩⽬案例包括，太古⾥东⾥开启⾼奢珠宝腕表区的打造，季内TASAKI围挡，这也意味着继奢侈品牌、设计师品牌于IFS和太古⾥同时布局“双店”后，“双店”矩阵再次扩⼤。在次级商圈，运营商纷纷加码垂直业态，如⼉童亲⼦、⼆次元动漫、宠物、⼥装等；但对较⾼空置的购物中⼼⽽⾔，运营商转换思路，通过招引或⾃营⼤型体验设施，如篮球场、室内动物园、攀岩等，以快速填补空铺和引流。因此，次级商圈整体空置率环⽐下降1.1个百分点⾄11.7%。近年来在持续供应之下，近郊商圈部分板块竞 争压⼒加⼤，如郫都、新都等，空置率环⽐上升1.6个百分点⾄9.9%。有鉴于此，核⼼商圈平均租⾦环 ⽐上涨0.3%，并带动全市平均租⾦环⽐上涨0.1%，迈⼊上升通道。 新增需求⽅⾯，零售业态占⽐48.4%，拓店品类包括：奢侈品牌的细分产品线、潮牌于核⼼商圈的填补，如DiorMen、FENDICASA、COMMEdesGARCONS、BAPE等；户外运动、辣妹⼥装、美妆护肤也录得扩张，如Wilson、迪卡侬、HellyHansen、⼀颗蓝莓、UrbanDecay等。餐饮业态开始迭代，除季内需求占⽐收缩⾄33.9%外（2023年占⽐为39.8%），市场也录得闭店退租案例，主要集中在⾼楼层的⾮连锁餐饮品牌。拓店则呈现两极化表现，⼀⽅⾯⾃带流量的⽶其林或⽹红餐饮品牌于地标项⽬或热⻔商圈扩张，如新⽃记、四⾯泰等；另⼀⽅⾯，简餐、轻餐等快捷、健康餐⻝扩张，且主要集中在临近商务区的购物中⼼，瞩⽬品牌包括GAGA、Wagas、Boots泥靴、和府捞⾯等。体验业态扩张提速，需求占⽐上升⾄18.3%，其中超四成为⼉童亲⼦品类，包括亲⼦乐园、早教、艺术培训等。 另⼀⽅⾯，零售商选址的灵活性不断增强，除继续按市场需求布局多功能⻔店外，如季内Lululemon于成都双流机场围挡，也将综合考量商圈容量、店铺昭示性、⾯积格局等因素来弹性决定与运营商的合作模式。例如，零售品牌更可能在热⻔商圈绝佳昭示性的跨层店铺布局直营店，以期实现品牌输出与消费落地的最⼤效果；⽽在购物中⼼内场单层或较⼩⾯积店铺等则更倾向于布局代理店。鉴于直营店在场景设计、货品结构等⽅⾯都更具优势，招引直营店或将成为运营商提升竞争⼒的⼜⼀策略。本季度，Salomon直营店围挡ICD，系成都第⼆家直营店；SMFK成都⾸家直营店于晶融汇开业。 2024年第⼆季度，成都零售物业市场将迎来3个购物中⼼开业，其中包括备受瞩⽬的光环购物公园等。 2024年第⼀季度，成都仓储物流市场未录得新增供应。传统淡季，需求增⻓有限，加之多重原因导致的⼤⾯积集中退租，最终市场净吸纳量录得约负11.7万平⽅⽶。相应地，市场整体空置率环⽐上升2.1个百分点⾄10%。 具体⽽⾔，季内⼤⾯积的集中退租原因有三，其⼀去年底电商和三⽅物流的短租在消费⾼峰后于本季度集中退租，导致市场季节性波动；其⼆，消费品制造业租户因科技迭代所导致的供应链需求调整；其三，新能源汽⻋租户因整合仓储⾯积所引发的腾退。分区域看，退租主要集中在新都、⻘⽩江园区，空置率环⽐分别上升6.2、2.0个百分点。尽管季内市场受到短期波动，但⻰泉、⻘⽩江园区持续的低空置率⽔平，以及可预知的有限新增供应，业主上调租⾦预期，推动区域租⾦环⽐分别上涨0.3%、0.2%，并带动全市平均租⾦迈⼊上⾏通道，环⽐上涨0.1%。 新增需求⽅⾯，业主积极探寻多元化的需求来源，服务型的新兴业态引领季内需求去化，占⽐46.7%；同时，快递快运及承接消费降级的电商相关供应商亦持续扩张，推动三⽅物流、电商的需求占⽐分别为28.5%、13.4%。分区域看，新增需求主要集中在以天府空港为代表的远郊园区，占⽐46.7%。 2024年，成都聚焦新质⽣产⼒引育，持续推进产业建圈强链。1-2⽉，成都⼯业投资同⽐增⻓33.5%，远⾼于全国平均⽔平21.6个百分点，⽽促使增速上升的核⼼因素在于“新质⽣产⼒”的发展，如电⼦信息、医药制造的⼯业投资增速分别达42.7%、16.5%等。另⼀⽅⾯，⼀季度成都共25个重⼤产业化项⽬落地，其中包括13个产业链引领带动项⽬，如神⻰汽⻋新能源整⻋新⻋型及“三电”零部件产业园项⽬等；以及9个产业链关键配套类项⽬，如新能源产业重⼤项⽬铝箔集流体⼀体化⽣产基地等。重⼤产业项⽬的落地将进⼀步提升成都新能源、新型显示、⼤数据与⼈⼯智能等重点产业链能级，带动新能源、 新材料等领域上下游、左右岸关键配套企业来蓉聚集，推动经济⾼质量发展的同时，也有望在未来中⻓期加速产业类仓储需求的释放。 链接浏览下载完整报告 CBRE 2024年第⼀季度成都房地产市场回顾与展望