2023年上海房地产市场回顾与2024年展望

2023年上海写字楼市场共录得18个新增供应，共计110.6万平⽅⽶，同⽐上升31.1%。从供应区域来看，主要布局在北外滩、前滩、真如和花⽊⼦市场。新增供应集中⼊市，推动全市空置率攀升⾄19.8%，同⽐上升2.4个百分点。 ⾏业需求⽅⾯，⾦融业以占⽐19.0%，位列全年⾸位，其中资产管理类、证券和基⾦为全年租赁活跃度最⾼的三⼤⼦⾏业；专业服务业需求⼩幅回升，占⽐14.3%，其中咨询、律所及⼴告的需求占⽐较 ⾼，数据服务类企业租赁需求表现亮眼；TMT⾏业需求占⽐13.0%，主要以软件及平台的研发相关企 业租赁需求为主，占⽐相较去年有所下降，主要与互联⽹企业整合办公场所，转向⾃⽤楼宇等原因有关；消费品制造业位于第四位，占⽐12.7%，其中以服饰珠宝、汽⻋、快消品相关企业的租赁需求占 ⽐较为突出。 全年从⾏业租户与热点区域结合的维度来看，徐汇滨江着⼒推动科创⾦融产业发展，成为⾦融科技企 业选址关注重点区域；北外滩着⼒扶持⾦融产业发展，持续吸引保险、证券类企业。专业服务业类企业选择较为分散，陆家嘴区域律所新设及搬迁需求活跃，徐汇滨江凭借产业及政策吸引⼴告及传媒相关企业⼊驻；TMT⾏业需求中，真如板块供应充沛，租⾦优势突出，相⽐去年吸引⼒明显提升；消费品制造业依然⻘睐于传统商务区如南京⻄路、徐家汇、淮海中路。 租⾦⽅⾯，2023年全市租⾦报价同⽐下降2.2%，有效租⾦同⽐下降3.7%，延续下⾏趋势。总体来看，受制于全球经济增⻓放缓以及外部环境的复杂性与不确定性上升，企业利润低速修复，市场观望情绪仍浓。部分竞争压⼒较⼤的⼦市场业主只能采取更为灵活和激进的租赁策略，致使租⾦进⼀步下 ⾏。 2023年上海零售物业市场共录得5个新项⽬⼊市开业，集中下半年，均落位于次级及新兴商圈，分别为上海⾦融街购物中⼼、⻰华会、鸿寿坊、上海信泰中⼼以及环宇城MAX，总计37.8万平⽅⽶。 新开业项⽬的亮眼客流及品牌表现直接验证了上海零售物业市场的复苏势头持续强劲，因地制宜的新项⽬填补相关板块商业空⽩，提升整体商业能级，激发市场活⼒。2023年，全市空置率累计上⾏0.1个百分点，全市购物中⼼⾸层租⾦受到核⼼和次级商圈租⾦回升影响，于年初⽌跌企稳，全年累计上 ⾏0.3%，报每天每平⽅⽶⼈⺠币33.5元。 2023年市场需求复苏势头强劲，餐饮品类持续迭代焕新，依旧为主⼒需求，占⽐45%，以多样中餐、咖啡茶饮以及亚洲⻝肆等细分品类布点活跃。其中，咖啡茶饮细分赛道逐步向新中式茶饮以及健康酸奶品牌倾斜，季内茉莉奶⽩、茉酸奶、霸王茶姬以及Blueglass等品牌多点布局。 时尚服饰类需求占⽐23%，以⼥装、运动户外以及设计师品牌需求最为活跃。其中，TheAtelier上海 ⾸家旗舰店启幕BFC，⾼阶运动品牌年内持续加码上海市场，lululemon亚太最⼤⻔店落地静安嘉⾥中 ⼼，Klattermusen攀⼭⿏上海⾸店亮相浦东嘉⾥城。⽣活⽅式类需求占⽐6%，MUJI全国⾸家农场概念店年内亮相前滩太古⾥。值得⼀提的是，众多新兴的业态赛道加快布局线下商业，其中包括汉服、培育钻⽯、户外装备、⼆⼿奢侈品等品类，持续拓宽零售商业功能及场景。 2023年上海仓储物流市场迎来10个项⽬的⼊市，总体量达到89.8万平⽅⽶。主要为上海⻄南区域的⾦ ⼭、⻘浦和松江增加了优质仓储⾯积，三层及以上物业占据主⼒。新增供应创历史新⾼的同时，带动净吸纳量同⽐增⻓18%⾄44.1万平⽅⽶。全年以消费品制造业引领需求，其中⻝品、鞋服和家电⾏业的需求有所扩张，同时线上线下融合模式进⼀步渗透到本地零售和医药领域。另外部分区域三⽅物流租户业务收缩导致退租。⾄此，全市空置率同⽐上升5.1个百分点⾄14.4%。 需求端⽽⾔，三⽅物流占⽐明显增⻓，达到71%。三⽅物流的仓配⼀体化等服务向更多企业进⾏延展，尤其⻝品，家电和化妆品等⾏业对动态柔性物流需求的⽇益增⻓。同时，个别家电⾏业三⽅物流企业开始积极拓展外部业务，以增加社会化规模。⼀家化⼯物流⻰头企业仍处扩张进程，在松江新租 ⾯积超过3万平⽅⽶；电商居次位，上海消费者的快节奏⽣活⽅式以及对便利性的追求，催⽣新的消费 场景，从⽽促进了即时零售平台和⽣鲜电商的扩张需求；制造业需求来⾃新兴的储能市场和医药⾏ 业，医药平台逐步建⽴⾃有药房和系统化配送服务，旨在满⾜消费者的多元化需求。 在沪监测的主要12个⼦市场中，浦东机场、闵⾏和奉贤等7个⼦市场空置率保持在10%以下。⽽宝⼭受到短期内新增供应的影响，空置率⼩幅上⾏⾄12.2%。消费品制造业成为上海⻄南区域需求动能，推动⾦⼭和⻘浦今年的加速去化。上海远郊区域可租⾯积的放量及租户降本策略下，上海仓储物流市场平均租⾦增幅趋缓，同⽐增⻓0.5%，报每⽉每平⽅⽶49.3元。 2023年上海商务园区写字楼市场共录得10个新项⽬交付，共计66.9万平⽅⽶，同⽐上升30%，包括张江、⾦桥、漕河泾、市北和浦江成熟板块，以及周康、⻘浦和南⼤新兴板块。全年净吸纳量28.3万平⽅⽶，空置率同⽐上升2.6个百分点⾄18.3%。 ⾏业需求⽅⾯，TMT⾏业以35%占⽐保持租赁需求⾸位，其中软件系统开发⼦分类表现亮眼，特别是 ⼈⼯智能、⼤数据及⾃动驾驶相关赛道企业，充分体现当前新旧动能转换下的产业升级带来的新兴⾏ 业租赁需求释放。同时在线经济的繁荣推动电商、智慧零售等相关需求释放。主要得益于集成电路产业的旺盛需求，⼯业品制造业以24%的占⽐位列第⼆。各环节国产芯⽚企业积极落址浦东，涵盖从半导体设备、EAD⼯具，到多类型芯⽚设计，封装测试等企业。形成以全产业链为导向的国产化成⻓和集群效应。另录得⾃动化装备、机器⼈、航空航天类先进制造业企业成交。医药及⽣命科学以16%占 ⽐位列需求第三，特⾊⽣物医药园区项⽬积极吸引创新药企业⼊驻，⽽⼤健康产业的发展也推动医药 服务类租户的⼤⾯积成交。 对⽐各⼦市场表现，⾦桥板块延续活跃态势，在净吸纳量上保持领先，推动空置率进⼀步⾛低⾄25%，全年下降1.3个百分点。优势汽⻋产业相关细分企业呈现旺盛活⼒，如汽⻋芯⽚、系统研发、零配件制造等。张江板块在经历了上半年的科技⾏业裁员退租震荡后，下半年迎来显著回暖，实现净吸纳量的转正。漕河泾板块持续吸引TMT类企业的⼤⾯积⼊驻，全年表现稳中显韧性。此外新兴板块项 ⽬的⼊市，也使得上海各区域发展呈现均衡多元格局，为不同诉求租户提供优质空间。但存量项⽬受到市场新增供应冲击及年底去化压⼒的影响，推⾏“以价换量”政策，致使全市平均租⾦报价同⽐下降0.8%⾄每⽉每平⽅⽶139.1元。 2023年，上海物业投资市场交易总额累计789.8亿元，同⽐下降10.2%，全年交易笔数创下历史新 平 ⾼，达105笔，⾦额在⼗亿元以下的⼩额交易占据主导。伴随各类投资机会的相继涌现，交易双⽅对于资产价格认知逐渐趋同，全年市场表现呈先抑后扬态势，投资型交易占⽐更是达到2020年以来峰值⽔ 。 标的物业类型⽅⾯，以商务园区、⼚房及⻓租公寓为代表的新经济资产⾃年初以来投资热度颇⾼，交易⾦额占全年投资总额34.8%，其中⻓租公寓物业投资表现最为瞩⽬，交易⾦额相较上年⽔平实现翻倍跃升，⽽鉴于此类资产在运营过程中规模经济效应明显，投资者多以险资及地产基⾦等传统投资者为主，更有内资买家于年内连续完成多笔交易。此外，商务园区依旧为新经济资产中交易最为频繁的物业类型，位于张江、⾦桥、周康等板块的优质物业持续受到机构投资者的关注，⽽专注于集成电路、⽣物医药及新能源等重点发展产业的⾃⽤买家亦在各主要园区板块有所布局。传统物业类型交易 分布也愈发多元，商业办公楼对于投资者吸引⼒依旧不减，⽽伴随消费回暖及旅游复苏的信号出现， 下半年录得若⼲笔零售、综合体及酒店资产相关交易，特别是⾮核⼼商圈的零售及综合体物业及滨江板块的酒店资产，年内酒店类资产交易总额更是达到有史以来最⾼⽔平。 买家类型⽅⾯，境外买家的投资情绪相对谨慎，全年贡献约20%的交易⾦额；另⼀⽅⾯，内资企业买家投资⾦额年内逐季⾛⾼，除⾃⽤买家外，以投资为⽬的的交易也较以往更加活跃，如异地地⽅政府下属企业依托“⻜地经济”布局⻓三⻆⻔户板块或科创产业主导区域的优质办公及研发资产，另外，企业买家对于酒店资产的投资意愿也⼗分强烈。与此同时，传统机构投资者交易活跃度依旧，且更⻘睐于相对核⼼的新经济资产类型。 链接浏览下载完整报告 CBRE 2023年上海房地产市场回顾与2024年展望