行业点评报告：新房二手房价格数据持续修复，一线房价企稳回升信号出现

房地产 2024年12月16日 投资评级：看好（维持）行业走势图 新房二手房价格数据持续修复，一线房价企稳回升信 号出现 ——行业点评报告 齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人） 43% 房地产沪深300 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 29% 14% 0% -14% -29% -43% 2023-122024-042024-08 数据来源：聚源 相关研究报告 《新房成交同环比增长，政治局会议涉房表述积极—行业周报》 -2024.12.15 《稳住楼市股市，政治局会议涉房表述依旧积极—行业点评报告》 -2024.12.9 《新房二手房成交同比增长，推进新型城市基础设施建设—行业周报》 -2024.12.8 新房价格同环比降幅缩小，一线新房价格环比持平 国家统计局发布2024年11月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，70城整体环比-0.2%，一、二、三线城市环比分别0.0%、-0.1%、 -0.3%（10月分别为-0.2%、-0.5%、-0.5%），整体降幅较10月缩小0.3%。同比情况来看，一、二、三线城市同比分别-4.3%、-5.8%、-6.5%（10月分别为-4.6%、-6.0%、 -6.6%），70城整体新房价格同比下降6.1%，降幅环比缩小0.1pct。从70城新房价格涨跌个数来看，2024年11月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为17、4、49个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个。 二手房价环比降幅缩小，一线城市房价企稳回升 从二手住宅房价环比情况来看，11月70城二手房价格环比-0.3%，降幅环比缩小。其中一、二、三线城市环比分别0.4%、-0.2%、-0.5%（10月分别为0.4%、-0.4%、 -0.6%）。同比情况来看，70城二手房价格同比-8.5%，降幅缩小0.4pct。其中一、二、三线城市同比分别-8.0%、-8.4%、-8.8%（10月分别为-9.6%、-8.8%、-9.0%）。2024年11月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为10、2、58个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个。 新房杭州环比领涨，二手房北京环比领涨 从一二线重点35城表现来看，2024年11月新房价格同环比均降多增少，但情况改善相对明显，同比上海、西安、太原3城上涨，环比上海、厦门、杭州等12城实现上涨，其中杭州以环比+0.9%，上海同比5.0%领跑35城。一线城市中仅上海实现新房价格同环比增长。新房1-11月整体同比情况方面，上海、太原分别以同 比+5.0%、+0.5%领跑35城。 投资建议 2024年11月，70城新房销售价格环比降幅缩小，销售价格同比降幅缩小，一线城市新房价格同比持平；二手房方面重点城市二手房价格数据明显好转，二手房销售价格同环比降幅收窄，一线城市二手房价格环比企稳回升，二、三线城市降幅环比降幅收窄。我们认为11月新房和二手房在成交数据在多政策催化下已出现边际改善，一线城市改善明显。9月底以来，央行等金融三部委、国家发改委、财政部接连召开新闻发布会，介绍房地产一揽子宽松政策措施，促进房地产市场止跌企稳，预计房价数据拐点即将显现。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。 风险提示：行业销售恢复不及预期、政策放松不及预期。 行业研究 行业点评报告 开源证券 证券研究报 告 目录 1、新房价格同环比降幅缩小，一线新房价格环比持平3 2、二手房价同环比降幅缩小，一线城市房价企稳回升4 3、新房杭州环比领涨，二手房北京环比领涨5 4、投资建议6 5、风险提示6 图表目录 图1：11月一线城市新房价格环比降幅缩小3 图2：11月70大中城市新房价格同比降幅缩小3 图3：11月70大中城市新房价格环比上涨城市数17个3 图4：11月70大中城市新房价格同比上涨城市数3个3 图5：11月70大中城市二手房价环比-0.3%4 图6：11月70大中城市二手房价同比-8.5%4 图7：11月70大中城市二手房价格环比上涨城市增加4 图8：11月70大中城市二手房价格同比均下降4 表1：2024年11月重点城市二手房价同比均下降，杭州新房环比领涨（%）5 1、新房价格同环比降幅缩小，一线新房价格环比持平 从新建商品住宅环比情况来看，一、二、三线城市环比分别0.0%、-0.1%、-0.3% （10月分别为-0.2%、-0.5%、-0.5%），一、二、三线城市销售价格环比降幅缩小0.2pct、0.4pct、0.2pct，70城整体环比-0.2%，降幅较10月缩小0.3%。同比情况来看，一、二、三线城市同比分别-4.3%、-5.8%、-6.5%（10月分别为-4.6%、-6.0%、-6.6%）， 一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别较10月缩小0.3pct、0.2pct、0.1pct，带动70城整体新房价格同比下降6.1%，降幅环比缩小0.1pct。 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% 图1：11月一线城市新房价格环比降幅缩小图2：11月70大中城市新房价格同比降幅缩小 一线环比二线环比三线环比一线同比二线同比三线同比 2011-01 2011-12 2012-11 2013-10 2014-09 2015-08 2016-07 2017-06 2018-05 2019-04 2020-03 2021-02 2022-01 2022-12 2023-11 2024-10 2011-01 2011-12 2012-11 2013-10 2014-09 2015-08 2016-07 2017-06 2018-05 2019-04 2020-03 2021-02 2022-01 2022-12 2023-11 2024-10 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 从70城新房价格涨跌个数来看，2024年11月新房价格环比上涨、持平、下跌 的城市数分别为17、4、49个（10月分别为7、0、63个），价格环比上涨城市数量 环比增加10城。11月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个 （10月分别为3、0、67个），较10月持平，自2022年4月以来，价格同比下跌城 市数持续超过上涨城市数。 图3：11月70大中城市新房价格环比上涨城市数17个图4：11月70大中城市新房价格同比上涨城市数3个 100% 80% 60% 40% 20% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 上涨个数持平个数下跌个数 上涨个数持平个数下跌个数 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 2、二手房价同环比降幅缩小，一线城市房价企稳回升 从二手住宅房价环比情况来看，11月70城二手房价格环比-0.3%，降幅环比缩小。其中一、二、三线城市环比分别0.4%、-0.2%、-0.5%（10月分别为0.4%、-0.4%、 -0.6%），各能级城市中，一线城市环比企稳回升，二线城市降幅环比缩小0.2pct，三线城市降幅环比缩小0.1pct。同比情况来看，70城二手房价格同比-8.5%，降幅缩小0.4pct。其中一、二、三线城市同比分别-8.0%、-8.4%、-8.8%（10月分别为-9.6%、 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -8.8%、-9.0%），其中一、二、三线城市分别缩小1.6pct、0.4pct、0.2pct。图5：11月70大中城市二手房价环比-0.3%图6：11月70大中城市二手房价同比-8.5% 一线环比二线环比三线环比一线同比二线同比三线同比 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 2011-01 2011-12 2012-11 2013-10 2014-09 2015-08 2016-07 2017-06 2018-05 2019-04 2020-03 2021-02 2022-01 2022-12 2023-11 2024-10 2011-01 2011-12 2012-11 2013-10 2014-09 2015-08 2016-07 2017-06 2018-05 2019-04 2020-03 2021-02 2022-01 2022-12 2023-11 2024-10 从70城二手房价格涨跌个数来看，2024年11月二手房价格环比上涨、持平、 下跌的城市数分别为10、2、58个（10月分别为8、3、59个），二手房价环比上涨 城市增加2城。11月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个 （10月分别为0、0、70个），70城二手房价自2024年初以来同比均下降。 图7：11月70大中城市二手房价格环比上涨城市增加图8：11月70大中城市二手房价格同比均下降 100% 80% 60% 40% 20% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 上涨个数持平个数下跌个数上涨个数持平个数下跌个数 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 3、新房杭州环比领涨，二手房北京环比领涨 从一二线重点35城表现来看，2024年11月新房价格同环比均降多增少，但情 况改善相对明显，同比上海、西安、太原3城上涨，环比上海、厦门、杭州等12城实现上涨，其中杭州以环比+0.9%，上海同比5.0%领跑35城。一线城市中仅上海实现新房价格同环比增长。新房1-11月整体同比情况方面，上海、太原分别以同比+5.0%、 +0.5%领跑35城。 二手房价格情况来看，35城同比均为下降，其中北京、杭州、成都环比上涨0.9%、0.8%、0.7%，厦门、武汉、广州同比下跌13.1%、11.9%、11.9%。1-11月整体情况方面，太原以同比-4.2%领跑，厦门、武汉、广州同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比-6.3%、-7.3%、-8.9%、-10.7%。 城市 新房11月环比 新房11月同比 新房1-11月同比 二手房11月环比 二手房11月同比 二手房1-11月同比 杭州 0.9 -2.6 -0.8 0.8 -6.1 -5.8 上海 0.6 5.0 4.5 0.4 -4.9 -6.3 厦门 0.5 -10.0 -8.3 0.4 -13.1 -11.9 成都 0.5 -4.5 -0.7 0.7 -7.6 -6.5 武汉 0.4 -9.4 -6.5 -0.2 -11.9 -11.0 天津 0.3 -2.9 -0.8 0.2 -6.7 -5.6 深圳 0.3 -7.1 -6.9 0.5 -9.0 -8.9 重庆 0.3 -5.8 -3.0 0.4 -7.1 -7.9 长春 0.2 -3.2 -3.0 -0.2 -6.2 -6.3 宁波 0.2 -8.8 -5.9 0.1 -9.4 -8.9 太原 0.1 0.5 -0.2 -0.3 -4.7 -4.2 南京 0.1 -7.6 -7.7 0.0 -7.4 -9