行业点评报告：新房价格环比涨幅回落，成都新房二手房价格领涨

新房价格环比涨幅回落，同比涨跌分化显著 国家统计局发布5月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，70城新房价格5月环比+0.1%（4月为+0.3%），其中一二三线城市环比分别+0.1%、+0.2%、0.0%（4月分别为+0.4%、+0.4%、+0.2%），5月新房价格环比涨幅较2-4月回落。同比情况来看，70城新房价格5月同比-0.5%（4月为-0.7%），其中一二三线城市同比分别+1.7%、+0.5%、-1.6%（4月分别为+2.0%、+0.2%、-1.9%），不同城市之间价格涨跌分化明显，一线城市价格同比保持增长，二线城市基本持平，三线城市价格自2022年2月以来同比持续下行。5月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为46、0、24个；同比上涨、持平、下跌的城市数分别为26、1、43个。 二手房价格环比转跌，一线同比保持增长 从二手住宅环比情况来看，70城二手房价格5月环比-0.2%（4月为0.0%），其中一二三线城市环比分别-0.4%、-0.3%、-0.2%（4月分别为+0.2%、0.0%、0.0%），自2-4月后整体价格再次下跌。同比情况来看，70城二手房价格5月同比-2.5%（4月为-2.7%），其中一二三线城市同比分别+0.4%、-2.1%、-3.3%（4月分别为+0.9%、-2.2%、-3.6%），不同城市之间价格涨跌分化明显，一线城市价格同比保持增长，二线三线城市价格连续15个月同比下跌。5月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为15、0、55个；同比上涨、持平、下跌的城市数分别为9、0、61个。 京沪商品房价格稳中有升，成都维持高热度 从一二线重点35城表现来看，5月新房同环比总体保持上涨态势，二手房同环比整体下跌。从1-5月平均数据来看，成都新房和二手房同比分别+8.5%和9.1%，价格涨幅远高于其他重点城市；北京、上海新房同比增幅超过4%，二手同比增幅超过2%，商品房价格保持稳中有升态势。下跌城市中，大连、长春、哈尔滨等城市新房和二手房1-5月平均跌幅较大，整体市场表现欠佳。 投资建议 整体来看，5月购房政策持续宽松，中央和核心一二线城市政策调控不及预期，商品房销售成交数据有转弱趋势，新房二手房价格环比涨幅均回落。6月在房企半年度业绩冲刺下供应放量，优惠折扣力度提升，叠加LPR下调预期，居民购房购买力和信心有望提振，政策窗口期值得关注。2023年我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、新房价格环比涨幅回落，同比涨跌分化显著 国家统计局发布5月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，70城新房价格5月环比+0.1%（4月为+0.3%），其中一二三线城市环比分别+0.1%、+0.2%、0.0%（4月分别为+0.4%、+0.4%、+0.2%），5月新房价格环比涨幅较2-4月回落。同比情况来看，70城新房价格5月同比-0.5%（4月为-0.7%），其中一二三线城市同比分别+1.7%、+0.5%、-1.6%（4月分别为+2.0%、+0.2%、-1.9%），不同城市之间价格涨跌分化明显，一线城市价格同比保持增长，二线城市基本持平，三线城市价格自2022年2月以来同比持续下行。 图1：5月70大中城市新房价格环比上涨0.1% 图2：5月70大中城市新房价格同比下跌0.5% 从70城新房价格涨跌个数来看，5月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为46、0、24个（4月分别为62、1、7个），价格环比上涨城市较2-4月有所减少。5月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为26、1、43个（4月分别为22、0、48个），自2022年4月以来，价格同比下跌城市数超过上涨城市数。 图3：5月70大中城市新房价格环比上涨城市数46个 图4：5月70大中城市新房价格同比上涨城市数26个 2、二手房价格环比转跌，一线同比保持增长 从二手住宅环比情况来看，70城二手房价格5月环比-0.2%（4月为0.0%），其中一二三线城市环比分别-0.4%、-0.3%、-0.2%（4月分别为+0.2%、0.0%、0.0%），自2-4月后整体价格再次下跌。同比情况来看，70城二手房价格5月同比-2.5%（4月为-2.7%），其中一二三线城市同比分别+0.4%、-2.1%、-3.3%（4月分别为+0.9%、-2.2%、-3.6%），不同城市之间价格涨跌分化明显，一线城市价格同比保持增长，二线三线城市价格连续15个月同比下跌。 图5：5月70大中城市二手房价格环比下跌0.2% 图6：5月70大中城市二手房价格同比下跌2.5% 从70城二手房价格涨跌个数来看，5月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为15、0、55个（4月分别为36、0、34个），价格环比上涨城市较2-4月有所减少。5月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为9、0、61个（4月分别为9、0、61个），自2022年7月以来，价格同比上涨城市数均低于10个。 图7：5月70大中城市二手房价格环比上涨城市数15个 图8：5月70大中城市二手房价格同比上涨城市数9个 3、京沪商品房价格稳中有升，成都维持高热度 从一二线重点35城表现来看，5月新房同环比总体保持上涨态势，二手房同环比整体下跌。从1-5月平均数据来看，成都新房和二手房同比分别+8.5%和9.1%，价格涨幅远高于其他重点城市；北京、上海新房同比增幅超过4%，二手同比增幅超过2%，商品房价格保持稳中有升态势。下跌城市中，大连、长春、哈尔滨等城市新房和二手房1-5月平均跌幅较大，整体市场表现欠佳。 表1：成都新房和二手房价格涨幅远高于其他重点城市 4、投资建议 整体来看，5月购房政策持续宽松，中央和核心一二线城市政策调控不及预期，商品房销售成交数据有转弱趋势，新房二手房价格环比涨幅均回落。6月在房企半年度业绩冲刺下供应放量，优惠折扣力度提升，叠加LPR下调预期，居民购房购买力和信心有望提振，政策窗口期值得关注。2023年我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 5、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。