房地产行业周报：销售投资同比降幅收窄，二手房价格承压

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块下跌。本周（1.13-1.19）申万A股房地产板块涨跌幅为-3.6%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为-7.2%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-10%，恒生中国企业指数涨跌幅为-6.5%，沪深300指数涨跌幅为-0.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-3.6%和-9.6%。 本周郑州、长沙土拍优质地块高溢价成交，土地市场整体延续低迷趋势。本周（1.13-1.19）全国300城宅地成 交建面205万㎡，单周环比-46%，单周同比-34%，平均溢价率4%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面1141万㎡，累计同比-73%；年初至今，招商蛇口、中建五局、京能置业、中国雄安集团、北京城建集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比降幅有所收窄，北京成交表现突出。本周（1.13-1.19）35个城市商品房成交合计267万平米，周环比-3%，周同比-28%。其中：一线城市周环比+19%，周同比-18%；二线城市周环比-12%，周同比-34%；三四线城市周环比+0.3%，周同比-8%。 本周二手房成交同比上升，环比略降，整体成交规模保持稳定。本周（1.13-1.19）15个城市二手房成交合计177万平米，周环比-0.4%，周同比+40%。其中：一线城市周环比+1%，周同比+34%；二线城市周环比-1%，周同比+44%；三四线城市周环比+3%，周同比+5%。 2023年房地产销售、投资等指标同比降幅收窄。2023年全年房地产销售额11.66万亿元，同比-6.5%；销售面积 11.17亿平，同比-8.5%；开发投资额11.09万亿元，同比-9.6%；新开工面积9.54亿平，同比-20.4%，主要指标均低位收官。经追溯调整后，2022年销售额同比-31.4%，销售面积同比-31.9%，开发投资额同比-16.9%，新开工面积同比 -39.8%，因此2023年主要指标的同比降幅已大幅收窄。我们认为房地产自2021年下半年进入深度调整以来，已经历 连续且幅度较大的下探，尽管短期仍存在一定的调整压力，但随着2023年末千亿PSL重启、各城市先后出台房票政策、“三大工程”加速落地，预计将对新开工、开发投资、销售等形成托底，将在新的平衡点上逐渐企稳。 70城房价延续下行趋势，二手房价格下行压力大于新房。新房来看，由于2023年“小阳春”后销售市场持续回 落，房企加大营销折扣力度，各能级城市的新房价格自6月起普遍开始下行，其中一线城市相对韧性更强。12月新房价格环比上涨的城市有7个，较上月减少2个；下跌城市有62个，较上月增加3个。二手房来看，各能级城市的 二手房价格自5月起普遍下行，12月70城二手房价格均下跌，为2014年9月以来的首次，主要由于各地出台支持 性政策后，激发出置换需求导致二手房挂牌量增长，二手房相互比价，呈现“以价换量”趋势。 投资建议 2023年房地产销售、新开工面积、开发投资额等主要指标低位收官，虽存在短期调整压力但同比降幅已较2022 年有所收窄，正向新平衡点回归。各地住建系统纷纷提出2024年“三大工程”建设目标，有望形成托底效应。推荐在新发展模式下已布局城中村改造、且主打改善产品双重加持的央国企，如越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于行业K型分化的改善型房企，如建发国际集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升， 拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 2023年销售投资同比降幅收窄4 二手房价格下行压力较大4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻13 非开发公司动态13 行业估值14 风险提示15 图表目录 图表1：销售额1-12月累计同比-6.5%，12月同比-17.1%4 图表2：销售面积1-12月累计同比-8.5%，12月同比-12.7%4 图表3：开发投资额1-12月累计同比-9.6%，12月同比-12.5%4 图表4：新开工面积1-12月累计同比-20.4%，12月同比-10.3%4 图表5：70大中城市新建商品住宅价格环比5 图表6：70大中城市新建商品住宅价格涨跌情况5 图表7：70大中城市二手住宅价格环比5 图表8：70大中城市二手住宅价格涨跌情况5 图表9：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表10：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表11：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表12：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表13：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表14：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表15：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表16：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表17：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表18：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表19：40城新房成交面积及同比增速8 图表20：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表21：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表22：35城新房成交明细（万平方米）9 图表23：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表24：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表25：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表26：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表27：12城商品房的库存和去化周期11 图表28：12城各城市能级的库存去化周期11 图表29：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表30：地产行业政策新闻汇总11 图表31：地产公司动态12 图表32：物管行业资讯13 图表33：非开发公司动态13 图表34：A股地产PE-TTM14 图表35：港股地产PE-TTM14 图表36：港股物业股PE-TTM14 图表37：覆盖公司估值情况15 2023年销售投资同比降幅收窄 2023年房地产销售、投资等指标同比降幅收窄。2024年1月17日国家统计局披露2023年房地产各项数据，2023 年全年房地产销售额11.66万亿元，同比-6.5%；销售面积11.17亿平，同比-8.5%；开发投资额11.09万亿元，同比 -9.6%；新开工面积9.54亿平，同比-20.4%，主要指标均低位收官。经追溯调整后，2022年销售额同比-31.4%，销售面积同比-31.9%，开发投资额同比-16.9%，新开工面积同比-39.8%，因此2023年主要指标的同比降幅已大幅收窄。 我们认为房地产自2021年下半年进入深度调整以来，已经历连续且幅度较大的下探，尽管短期仍存在一定的调整压力，但随着2023年末千亿PSL重启、各城市先后出台房票政策、“三大工程”加速落地，预计将对新开工、开发投资、销售等形成托底，将在新的平衡点上逐渐企稳。 图表1：销售额1-12月累计同比-6.5%，12月同比-17.1%图表2：销售面积1-12月累计同比-8.5%，12月同比-12.7% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 年初累计同比单月同比 年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所注：2023年3月以后统计局调整2022年基数，计算单月量时追溯调整，下同 来源：国家统计局，国金证券研究所 图表3：开发投资额1-12月累计同比-9.6%，12月同比 -12.5% 图表4：新开工面积1-12月累计同比-20.4%，12月同比 -10.3% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 年初累计同比单月同比年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 二手房价格下行压力较大 70城房价延续下行趋势，二手房价格下行压力大于新房。新房来看，由于2023年“小阳春”后销售市场持续回落，房企加大营销折扣力度，各能级城市的新房价格自6月起普遍开始下行，其中一线城市相对韧性更强。12月新房价格环比上涨的城市有7个，较上月减少2个；下跌城市有62个，较上月增加3个。二手房来看，各能级城市的二 手房价格自5月起普遍下行，12月70城二手房价格均下跌，为2014年9月以来的首次，主要由于各地出台支持性政策后，激发出置换需求导致二手房挂牌量增长，二手房相互比价，呈现“以价换量”趋势。 图表5：70大中城市新建商品住宅价格环比图表6：70大中城市新建商品住宅价格涨跌情况 1.2 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 一线城市二线城市三线城市 70 Ⅱ Ⅱ Ⅱ 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 60 50 40 30 20 10 0 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 环比上涨城市数（左） 环比下滑城市数（左） 环比持平城市数（左） 环比价格指数（右） 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表7：70大中城市二手住宅价格环比图表8：70大中城市二手住宅价格涨跌情况 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 一线城市二线城市三线城市 70 60 50 40 30 20 10 0 环比上涨城市数（左）环比持平城市数（左） 环比下跌城市数（左）环比价格指数（右） 0.6 0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 -1.0 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-3.6%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为-7.2%，在各板 块中位列第19。本周地产涨跌幅前5名为建业地产、珠光控股、金地商置、德信中国、派斯林，涨跌幅分别为+25%、 +14.7%、+9.8%、+7.5%、+5.9%；末5名为华音国际控股、禹洲集团、世茂集团、佳兆业集团、中国金茂，涨跌幅分 别为-28%、-25.9%、-21.1%、-18.2%、-18.1%。 图表9：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表10：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6