行业周报：推动构建房地产发展新模式，期待市场温和修复

核心观点：推动构建房地产发展新模式，期待市场温和修复 我们跟踪的64城新房成交面积同环比下降，17城二手房成交面积同比增长，环比下降，第45周土地成交溢价环比上升，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。本周央行强调我国房地产市场正经历结构性转变，从增量市场为主向增量存量并重过渡，这一过程房地产金融风险可控。同时住建部部长倪虹强调规划建设保障性住房，实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求。 我们认为，未来住宅供求关系将进一步修复，更多逆周期调节举措有望加快落地。 超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，财政万亿国债发行也将有望提振地产投资增速，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：市场正经历结构性转变，多地取消地价上限 中央层面：央行：当前我国房地产市场正经历结构性转变，从增量市场为主向增量存量并重过渡，这一过程对金融体系外溢性有限，房地产金融风险可控。长期看，居民家庭改善性住房需求较大，可以为房地产市场和行业长期稳定发展提供支撑；住建部：针对房地产市场形势，党中央、国务院作出了一系列重要部署，包括构建房地产发展新模式，实施保障性住房等“三大工程”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等，促进房地产市场平稳健康和高质量发展。 地方层面：广州调降基准租金；佛山拟出台的公积金新政将明确公积金贷款首付款比例不低于20%；根据中指研究院监测数据显示，截止本周19个城市发布了新挂牌宅地公告，其中包括杭州在内的16城已明确不再设置地价上限。 市场端：新房成交持续低迷，土地成交溢价率环比提升 销售端：根据房管局数据，2023年第45周，全国64城商品住宅成交面积230万平米，同比下降20%，环比下降30%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达15300万平米，累计同比下降15%。全国17城二手房成交面积为169万平米，同比增速23%，前值24%；年初至今累计成交面积7358万平米，同比增速29%，前值29%。 投资端：2023年第45周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积6578万平方米，成交土地规划建筑面积2837万平方米，同比下降36%，成交溢价率为3.7%。 一线城市成交土地规划建筑面积94万平方米，同比增加39%；二线城市成交土地规划建筑面积1058万平方米，同比下降26%；三线城市成交土地规划建筑面积1685万平方米，同比下降42%。 融资端：国内信用债发行同环比下降 2023年第45周，信用债发行5亿元，同比减少71%，环比减少91%，平均加权利率3.25%，环比增加11BPs，无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、市场正经历结构性转变，广州调降基准租金 中央层面：（1）央行:央行货币政策司发布《持续深化利率市场化改革》专栏文章提出，持续深化利率市场化改革，健全市场化利率形成、调控和传导机制，更好发挥利率在金融资源配置中的关键作用，引导融资成本持续下降，不断提升货币政策支持实体经济发展的质效。持续提升房贷利率市场化程度，更好支持刚性和改善性住房需求；督促LPR报价行继续健全报价机制、提高报价质量，增强LPR对实际贷款利率定价的指导性，巩固企业融资和居民信贷成本下降的成效；持续提升房贷利率市场化程度，更好支持刚性和改善性住房需求。持续完善差别化住房信贷政策，发挥新发放首套房贷利率政策动态调整机制作用，继续有序拓宽房贷利率自主定价空间，支持城市政府因城施策用好政策工具箱。（2）国家发改委、市场监管总局：要切实扛起部门和地方责任，确保建设全国统一大市场各项重点任务落到实处、取得实效。通过加快建设全国统一大市场，进一步释放市场潜力和活力，为构建新发展格局、推动高质量发展提供有力支撑。（3）住建部：推进老旧小区既有住宅加装电梯工作，是落实积极应对人口老龄化国家战略部署，改善老百姓居住环境和出行条件，解决“悬空老人”、残疾人等群体上下楼难题的重要举措。截至2023年10月底，全国既有住宅加装电梯近10万部，2022年、2023年当年加装量都在3万部左右。（4）央行：当前我国房地产市场正经历结构性转变，从增量市场为主向增量存量并重过渡，这一过程对金融体系外溢性有限，房地产金融风险可控。2023年以来，金融部门从供需两端综合施策，出台了多项金融政策，更好满足刚性和改善性住房需求，推动加快构建房地产业新发展模式。长期看，我国城镇化仍处于发展阶段，居民家庭改善性住房需求较大，可以为房地产市场和行业长期稳定发展提供支撑；（5）住建部：针对房地产市场形势，党中央、国务院作出了一系列重要部署，包括构建房地产发展新模式，实施保障性住房等“三大工程”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等。我们将会同有关部门，指导地方认认真真落实好这些重大部署，努力满足人民群众的住房需求，促进房地产市场平稳健康和高质量发展。 地方层面：（1）南通:取消单宗商品住宅用地限价要求，支持项目加快销售去化。合理确定住宅用地供应规模。南通市将进一步优化住宅用地供应布局和结构，加大改善型住房供应比例，精心挑选优质地块，统筹安排供应总量，合理把握供应节奏。有序推进城市更新和拆迁安置项目，科学确定保障性限价房用地供应规模。（2）中牟:符合国家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，2023年8月3日至2023年12月31日(含起止日)期间，在中牟县范围购买新建商品住房(不含安置房、公租房、经适房)并完成契税缴纳(以购房合同网签时间为准)。二孩家庭给予一次性2万元/套的购房补贴:三孩家庭给予一次性3万元/套的购房补贴。（3）宜宾：在大力支持团购方面，2023年11月6日至2024年3月31日期间，在宜宾市主城区同一新建商品住房开发项目，组团购买10套及以上住房的购房群体，按15000元/套给予团购补贴。（4）梧州：即日起至2024年12月31日，梧州市住房公积金缴存人及配偶在梧州市购买新建商品住房且符合住房公积金购房提取条件的，可申请提取住房公积金账户内余额用于支付首付款。同时，优化个人住房贷款中住房套数认定标准。（5）浙江：力争到2025年，浙江全省商品市场年度成交额达到2.5万亿，百亿级以上商品市场达到45家，同时全省商品市场年贸易进出口额突破2500亿元，三星及以上的商品市场达到1600家。（6）连云港：购买县属国有企业商品房的，在原有补贴的基础上再给予房价1%以上的优惠。放宽政策范围，对退役士官、乡镇教师、返乡设立公司创业人员、企业中级以上（含中级）专业技术人员及依法生育二胎以上（含二胎）的夫妇购买县属国有企业商品房的，可在原有销房优惠基础上再给予部分优惠。（7）广州:在基准租金方面，公产类租金从每平方米使用面积平均月租金4元上涨至4.5元:在成本租金标准方面，从每平方米使用面积平均月租金15.5元上调到17.5元。该通知拟自印发之日起施行，有效期5年。（8）内蒙古:将积极申请设立中国(内蒙古)自由贸易试验区，提升互市贸易区、综合保税区等平台功能，深化与蒙古国、俄罗斯在农牧业、能源矿产、基础设施、生态环保等领域合作。将构建起内连京津冀、外接俄蒙至欧洲的开放大通道。（9）普洱：科学合理确定土地供应、优化项目规划及房地产产品结构、完善基础设施建设、加大财税金融政策支持力度、加强市场监管、持续优化营商环境、加大城市宣传和舆论引导7个方面16条政策措施。其中，在加大住房公积金支持力度方面，实行二套房与首套房同等最高贷款额度，支持提取住房公积金作首付，开展即提即贷业务。（10）佛山：佛山拟出台的公积金新政将明确公积金贷款首付款比例不低于20%；提高公积金贷款最高贷款额度，首套夫妻最高可贷100万元，二套70万元；多孩家庭购买首套住房为二星级以上绿色建筑及装配式商品房，夫妻最高可贷130万元。 表1：市场正经历结构性转变，广州调降基准租金 ` 2、销售端：新房成交同环比下降，二手房成交同比增长 2.1、64大中城市新房成交同环比下降 根据房管局数据，2023年第45周，全国64城商品住宅成交面积230万平米，同比下降20%，环比下降30%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达15300万平米，累计同比下降15%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比下降 图3：2023年第45周64大中城市成交面积同环比下降 图4：2023年第45周64大中城市中一线城市成交面积同环比下降 图5：2023年第45周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降 图6：2023年第45周64大中城市中三四线城市成交面积同环比下降 根据房管局数据，2023年第45周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-15%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-16%、-17%、-30%，年初至今累计增速1%、-11%、-30%。 图7：2023年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比增长 2023年第45周，全国17城二手房成交面积为169万平米，同比增速23%，前值24%；年初至今累计成交面积7358万平米，同比增速29%，前值29%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比提升，杭州、武汉等地取消 地价上限 2023年第45周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积6578万平方米，成交土地规划建筑面积2837万平方米，同比下降36%，成交溢价率为3.7%。一线城市成交土地规划建筑面积94万平方米，同比增加39%；二线城市成交土地规划建筑面积1058万平方米，同比下降26%；三线城市成交土地规划建筑面积1685万平方米，同比下降42%。厦门取消限价后首宗地块由建发48.4亿元斩获，溢价率2.11%； 成都本周挂牌7宗涉宅地，采取“竞地价”方式进行拍卖，未设置土地限价和最高清水住宅限价；杭州第13批次10宗宅地挂牌，宣布土地恢复“价高者得”的竞价方式，不再摇号。同时，富阳、临安、临平、钱塘四区房价也不再设限；武汉迎来3宗涉宅地的出让，从本次土拍起，武汉将重启“价高者得”的规则，总出让面积约 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比上升 4、融资端：国内信用债发行同环比下降 2023年第45周，信用债发行5亿元，同比减少71%，环比减少91%，平均加权利率3.25%，环比增加11BPs，无新增海外债发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年11月6-10日，下同）房地产指数上涨2.26%，沪深300指数上涨0.07%，相对收益为2.2%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第5位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：皇庭国际、格力地产、大龙地产、迪马股份、金地集团，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为泛海控股、陆家嘴、*ST云城、中润资源、京基智农。 图15：房地产指数上涨2.26%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中皇庭国际、格力地产、大龙地产涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中泛海控股、陆家嘴、*ST云城跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房成交面积同环比下降，17城二手房成交面积同比增长，环比下降，第45周土地成交溢价环比上升，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。本周央行强调我国房地产市场正经历结构性转变，从增量市场为主向增量存量并重过渡，这一过程对金融体系外溢性有限，房地产金融风险可控。根据中指研究院监测数据显示，截止本周22个集中供地城市中，19个城市发布了新挂牌宅地公告