房地产行业研究周报：一二手房成交承压，加快构建房地产发展新模式

房地产行业周报-20240308 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌4.52%，沪深300指数上涨0.2%，相对收益为-4.72%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(3.1-3.7)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交24138套，同比增速-43.9%，环比增速-24.5%；合计成交面积233.5万平方米，同比增速-48.7%，环比增速-28.2%。 本周(3.1-3.7)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交15901套，同比增速-37.9%，环比增速6.5%；合计成交面积152.8万平方米，同比增速-36.9%，环比增速13.1%。 本周（3.1-3.7），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19727.3万平方米，环比增速0.1%，去化周期139.1周。 本周（2.26-3.3），土地供给方面，本周供应土地2335.7万平方米，同比增速30. 8%；供应均价1555元/平方米，同比增速15.1%。土地成交方面，本周成交土地28 18.6万平方米，同比增速6.4%；土地成交金额355.5亿元，同比增速1.9%。本周土地成交楼面价1261元/平方米，溢价率3.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、7.2%、0.6%。 本周（3.1-3.7）房地产企业合计发行信用债134亿元，同比增速19.9%，环比增速9 7%。 投资建议： 3月5日，政府工作报告提出加快构建房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求,将因城施策优化房地产市场调控，努力降低房贷成本，并积极推进保交楼工作，以确保房地产市场的稳定发展。为了有效防范金融风险，政府将制定实施一揽子化解地方债务方案，分类处置各类风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。房地产行业当前依然在调整期，但我们看到政策层面不断加码，行业估值随着未来潜在的基本面反转预期有望企稳回升。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌4.52%，沪深300指数上涨0.2%，相对收益为-4.72%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：皇庭国际、国创高新、中润资源、新华联、苏州高新，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为同达创业、亚通股份、滨江集团、华发股份、招商蛇口。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】3月5日，根据政府工作报告，政府将制定并实施一揽子政策以促进民间投资，同时化解地方债务风险。报告强调了政府投资在激发市场活力中的关键作用，特别是在能源、水利等基础设施和制造业领域，这些领域的投资呈现出较快的增长态势。此外，报告提出将因城施策优化房地产市场调控，努力降低房贷成本，并积极推进保交楼工作，以确保房地产市场的稳定发展。为了有效防范金融风险，政府将制定实施一揽子化解地方债务方案，分类处置各类风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。" 【地方政策】3月1日，安徽省住房和城乡建设厅公示了2023年度棚户区改造、发展保障性租赁住房和老旧小区改造工作的拟激励对象名单。合肥市因发展保障性租赁住房，肥西县因棚户区改造分别入选。安徽全省计划今年发展保障性租赁住房7万套，合肥作为省会城市，将继续推动保障性住房建设，计划2024年新筹集3835套。 合肥市正加快商机厂租赁住房等项目的建设，总投资约5.5亿元，预计提供400多套精装修租赁住房，以满足不同年龄层次人群的居住需求。 【地方政策】3月1日，天津市蓟州区发布新建商品住宅购房补贴政策。该政策规定，自3月1日至3月31日，在蓟州区购买新建商品住宅并在此期间缴纳购房契税的购房者，可申请总购房款1%的补贴，补贴金额最高不超过5万元。购房人需为自然人，非自然人购房不享受此补贴。补贴申请截止至4月15日，逾期将无法申领。 【地方政策】3月4日，大连市为支持刚性和改善性购房需求，推出一系列新政稳定住房消费。这些政策包括购房补贴、金融信贷、税收优惠和公积金等组合拳支持措施，旨在助力市场企稳。大连市将于2024年3月1日至3月31日期间召开全市线上、线下房交会。在房交会期间，个人购买中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区参展楼盘新建商品房（含新建商品住宅和新建非住宅商品房），并在4月15日前正式办理房屋买卖合同网签备案的，政府将给予200元/平方米购房补贴。需要注意的是，总补贴额不超过买方缴纳的契税总额。 【地方政策】3月4日，国家金融监督管理总局贵州监管局组织召开了房地产融资协调机制工作会议。此次会议旨在通报近期工作进展，分析当前存在的主要问题，并对下一步的工作提出具体要求。自2月份以来，已有四川、重庆、云南、广东、内蒙古、天津、山西、湖北、河贵州等十大省级行政区和宁波监管局等11个地方监管局就房地产项目白名单后的地产融资召开会议并部署工作。这些会议的召开，显示出各地对于房地产市场的关注和对于融资问题的高度重视。" 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【首开股份】3月1日，北京首都开发股份有限公司发布对外担保公告，公司将为控股子公司北京首开亿信置业股份有限公司提供不超过3亿元人民币的担保，用于后者申请房地产开发贷款。公告显示，亿信置业负责开发北京市丰台区紫芳园五区6号楼项目，因资金需求，拟向北京银行股份有限公司燕京支行申请贷款，期限不超过3年，综合融资成本不超过1年期LPR减45个基点。 【中南建设】3月4日，江苏中南建设集团股份有限公司发布了2024年2月份经营情况公告。公告详细披露了公司在房地产业务和建筑业务方面的最新数据。 在房地产业务方面，公告显示，2024年2月份，中南建设的合同销售金额达12.7亿元，销售面积为11.9万平方米。今年的前两个月，公司累计合同销售金额为28.0亿元，销售面积为24.2万平方米。与去年同期相比，这两个数据分别下降了63.3%和62.9%。与此同时，中南建设在建筑业务方面展现出了强劲的增长势头。公告显示，2024年2月份，公司新承接的项目预计合同金额合计为9.1亿元。在今年的前两个月，公司新承接项目预计合同金额为9.4亿元。与去年同期相比，增长了36.2%。 【碧桂园】3月4日，碧桂园在集团月度会议上宣布，截至2024年3月3日，共有217个项目被纳入“白名单”，其中部分项目已经获得银行放款批复。碧桂园表示，这些进入“白名单”的项目预计将得到更多支持，有助于保障项目交付、盘活资产，并提升项目的可持续经营能力。这一消息对于碧桂园的未来发展具有积极意义，有望为其带来更好的市场竞争力和业务拓展机会。 【中南建设】3月7日，中南建设在互动平台透露，公司在全国范围内已有40个房地产项目申报城市房地产融资协调机制的白名单，占公司现有在建项目的17%。其中，位于青岛、重庆、西安、昆明、烟台等地的9个项目已确认入围，其他项目也在积极对接争取中。 【住总集团】3月7日，北京住总集团有限责任公司发布了关于其2024年面向专业投资者公开发行可续期公司债券（第一期）的发行结果公告。公告显示，本期债券简称为"24住总Y1"，债券代码为240690，实际发行规模为21亿元，最终票面利率确定为2.80%，认购倍数为1.481。该债券以每3个计息年度为1个重新定价周期，发行人有权在每个周期末选择延长债券期限或全额兑付。发行人的董事、监事、高级管理人员及持股比例超过5%的股东等关联方并未参与本期债券的认购。而中信建投证券股份有限公司作为主承销商认购了3.3亿元，其关联方中信证券股份有限公司的资管产品认购了2.1亿元。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(3.1-3.7)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交24138套，同比增速-43.9%，环比增速-24.5%；合计成交面积233.5万平方米，同比增速-48.7%，环比增速-28.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-29.7%、-55.1%和-36.4%，环比增速为9.1%、-9.2%和-47.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-30.1%、-52.6%和-52.5%，环比增速为2.4%、-5.9%和-57.9%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（3.1-3.7），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交24138套，同比增速-26.4%，环比增速-21.6%；合计成交面积233.5万平方米，同比增速-31.9%，环比增速-23.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-6.5%、-32.2%和-31.7%，环比增速为-13.2%、-18.5%和-30.2%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-4.9%、-29.9%和-47.5%，环比增速为-14.4%、-18.5%和-35.9%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(3.1-3.7)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交15901套，同比增速-37.9%，环比增速6.5%；合计成交面积152.8万平方米，同比增速-36.9%，环比增速13.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-33%、-39%和-40.2%，环比增速为-9.4%、11.6%和17.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-32%、-38.8%和-35.5%，环比增速为-8.9%、18%和33.2%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（3.1-3.7），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交15901套，同比增速9.4%，环比增速23.1%；合计成交面积152.8万平方米，同比增速9.9%，环比增速15.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为3.7%、14.3%和-0.1%，环比增速为30.5%、25%和6.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为35.7%、10.1%和15.4%，环比增速为27.7%、13.1%和11.4%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（3.1-3.7），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19727.3万平方米，环比增速0.1%，去化周期139.1周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.5%、-0.1%、-0.5%，去化周期分别为126.4周、143周、171.4周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期