行业周报：城市政府扛稳市场责任，加快构建房地产发展新模式

核心观点：城市政府扛稳市场责任，加快构建房地产发展新模式 我们跟踪的64城新房成交面积同环比下降，17城二手房成交面积同比下降，环比增长。土地成交面积同比增长，成交溢价率环比下降。本周《2024年政府工作报告》强调“房住不炒”定位，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。同时住建部部长倪虹在民生主题记者会上提及稳定市场的任务依然艰巨，城市政府要扛起责任，完善全生命周期管理机制。我们认为目前稳地产信号明确，预计未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：坚持房住不炒定位，充分赋予城市调控自主 中央层面：住建部：城市政府就要扛起责任，根据人口的情况，供需的情况以及保障的需求编制好、实施好住房的发展规划，因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场。对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组；对于损害群众利益的行为，依法坚决予以查处，让他们付出应有代价。 地方层面：大连：2024年3月1日至3月31日期间，对购买指定区域新建商品房的购房者给予200元/平方米的补贴，并设立贷款利率优惠及首付比例政策。 广州：已有银行发布正式通知，购房者若将自有住房用于长租或挂牌出售，可核减“限贷”套数。新疆：目前，辖区内商业银行已为“白名单”项目新增融资6.3亿元，向名单外项目新增融资13.8亿元，为新疆城市房地产相关项目建设提供了有力的金融支持。 市场端：新房成交同环比下降，南京龙年首拍成功收官 销售端：2024年第10周，全国64城商品住宅成交面积166万平米，同比下降61%，环比下降40%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1892万平米，累计同比下降45%。全国17城二手房成交面积为144万平米，同比增速-38%，前值-39%；年初至今累计成交面积1214万平米，同比增速-18%，前值-15%。 投资端：2024年第10周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2336万平方米，成交土地规划建筑面积2819万平方米，同比增加125%，成交溢价率为3.2%。3月8日，南京迎来龙年首批次集中土地出让，总起价43.75亿元，总出让面积约11.26万㎡。最终3宗宅地均以底价成交，揽金43.75亿，地块分别由招商蛇口&乐富投资、中北&金基、卓越集团&江北新区建投摘得。 融资端：国内信用债发行环比增长 2024年第10周，信用债发行99亿元，同比减少41%，环比增加120%，平均加权利率2.76%，环比减少21BPs；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、坚持房住不炒定位，充分赋予城市调控自主权 中央层面：（1）政府工作报告：为适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，将加快构建房地产发展新模式。报告强调加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，以满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。 政府将制定并实施一揽子政策以促进民间投资，同时化解地方债务风险。（2）国家发改委：3月6日，国家发改委主任郑栅洁表示，中国将稳步实施城市更新行动，加快地下管网等隐性功能建设。据悉，此次城市更新行动将聚焦人口规模密度大的中心城区和影响面广的关键领域。（3）住建部：城市政府就要扛起责任，根据人口的情况，供需的情况以及保障的需求编制好、实施好住房的发展规划，因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场。对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组；对于损害群众利益的行为，依法坚决予以查处，让他们付出应有代价。 地方层面：（1）大连：将于2024年3月1日至3月31日期间召开全市线上、线下房交会。在房交会期间，个人购买中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区参展楼盘新建商品房（含新建商品住宅和新建非住宅商品房），并在4月15日前正式办理房屋买卖合同网签备案的，政府将给予200元/平方米购房补贴。需要注意的是，总补贴额不超过买方缴纳的契税总额。（2）新疆：3月5日，国家金融监督管理总局新疆监管局今日上午发布消息称，新疆地产融资协调机制已召开两次专题会议。该机制旨在推进城市房地产融资协调机制在新疆落地见效。目前，辖区内商业银行已为“白名单”项目新增融资6.3亿元，向名单外项目新增融资13.8亿元，为新疆城市房地产相关项目建设提供了有力的金融支持。（3）大连：3月5日，大连市为支持刚性及改善性购房需求，推出一系列购房支持政策。该政策组合拳包括购房补贴、金融信贷、税收优惠及公积金政策优化等，旨在推动房地产市场平稳健康发展。具体措施包括在2024年3月1日至3月31日期间，对购买指定区域新建商品房的购房者给予200元/平方米的补贴，并设立贷款利率优惠及首付比例政策。（4）广州：3月5日，广州市政府发布“人才30条”政策，最高为个人购房提供500万元补贴。 此外，广州开发区和黄埔区召开新型工业化大会，会上公布了2024年首批人工智能赋能新型工业化应用场景清单，以及支持大模型等数字技术与实体经济融合、加快中小企业数字化转型的专项政策。（5）武汉：3月6日市场报道，武汉市住房保障和房屋管理局近日报送了第二批融资需求“白名单”项目。此次涉及的房地产项目共72个，开发企业66家，包括国企33家，民企28家，混合所有制企业4家，以及其他类型企业1家，总融资需求为416.84亿元。经与银行对接，截至2月29日，武汉已有13个项目获得授信，总额为107.26亿元。其中，已授信放款16.21亿元，已展期42.53亿元。（6）三亚：3月6日，三亚市住房和城乡建设局在其官方网站发布《三亚市住房和城乡建设局关于开展商品房代理预（销）售专项整治工作的通知》，此次整治旨在严查加价销售、捂盘惜售等违规行为，以规范当地房地产市场秩序。（7）广东：省内各城市房地产融资协调机制运行有序，工作推进有力，取得良好开局。 截至3月4日，已有20个城市提出“白名单”项目，目前已有近40个项目获得融资43亿元，民营和混合所有制企业获得融资贷款数占了总量的86.6%。（8）庆阳：3月6日，庆阳市将调整优化住房公积金贷款提取政策。凡夫妇双方正常缴存住房公积金的，最高可贷额度由60万元提高到70万元，一方正常缴存住房公积金的，最高可贷额度由50万元提高到60万元。养育多子女的缴存职工，在庆阳市购买自住住房申请住房公积金贷款的，最高可贷额度上浮10万元，不超过80万元。（9）广州：3月8日，据市场消息，广州已有银行发布正式通知，购房者若将自有住房用于长租或挂牌出售，可核减“限贷”套数。经记者向广州当地多家房产中介机构求证，受访人士已确认此消息。（10）佛山：3月8日，佛山市自然资源局印发《关于开展新建商品房“带押过户”的通告》，推出新政策。该政策允许在建工程抵押的新建商品房进行“带押确权”，无需开发商解押即可销售，有助于缓解开发商的资金压力。 （11）贵阳：3月8日，贵阳市对公积金异地贷款政策进行了再次优化。该政策取消了对异地户籍的限制，支持外地户籍职工在贵阳贵安购房使用公积金贷款，为在贵阳贵安有购房需求但非当地户籍的人群提供了便利。 表1：坚持房住不炒定位，充分赋予城市调控自主权 ` 2、销售端：新房成交同环比下降，二手房成交环比增长 2.1、64大中城市新房成交同环比下降 根据房管局数据，2024年第10周，全国64城商品住宅成交面积166万平米，同比下降61%，环比下降40%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1892万平米，累计同比下降45%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比下降 图3：2024年第10周64大中城市成交面积同环比下降 图4：2024年第10周64大中城市中一线城市成交面积同环比下降 图5：2024年第10周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降 图6：2024年第10周64大中城市中三四线城市成交面积同环比下降 根据房管局数据，2024年第10周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-45%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-57%、-65%、-55%，年初至今累计增速-40%、-50%、-37%。 图7：2024年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比下降 2024年第10周，全国17城二手房成交面积为144万平米，同比增速-38%，前值-39%；年初至今累计成交面积1214万平米，同比增速-18%，前值-15%。 图8：17城二手房成交同比下降 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比增长，南京龙年首拍成功收官 2024年第10周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2336万平方米，成交土地规划建筑面积2819万平方米，同比增加125%，成交溢价率为3.2%。一线城市成交土地规划建筑面积187万平方米，同比增加394%；二线城市成交土地规划建筑面积770万平方米，同比增加107%；三线城市成交土地规划建筑面积1861万平方米，同比增加121%。宁波：江北湾头最后一宗宝地挂牌，位于江北区湾头地段，东、南、西三侧至规划绿地及星湖，北至湾头路，出让面积50089㎡，容积率1.35，建筑面积67620.15㎡。地块起价20.553145亿元，起始楼面.价30395元/㎡，创下宁波市区涉宅地起始楼面价新高，将于3月27日出让。本地块按“定品质”要求，采取价高者得方式出让，同时不限新房价格；成都：中心城区龙年首拍拉开序幕，此次共出让3宗宅地，分别位于锦江区潘家沟、金牛区两河板块和双流区东升板块，依然延续“竞地价”拍卖规则。合计出让面积约110.65亩，总起价约16.56亿。此次土拍共计有12家房企参拍，最终以1宗溢价、2宗底价收官，总收金约18.8亿。 其中中铁建以31.76%溢价率竞得锦江区地块；佛山：禅城区迎来2024年首宗宅地出让，由龙湖以底价6.24亿元摘得，住宅楼面价约10803元/㎡。这也是龙湖地产年内首次在佛山拿地，也是继2020年斩获伦教地块后，时隔4年再次在佛山拿地；南京：3月8日，南京迎来龙年首批次集中土地出让，2宗纯住宅用地、1宗商住用地。 总起价43.75亿元，总出让面积约11.26万㎡，采用“价高者得”原则确定竞得人。 最终3宗宅地均以底价成交，揽金43.75亿，地块分别由招商蛇口&乐富投资、中北&金基、卓越集团&江北新区建投摘得。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行环比增长 2024年第10周，信用债发行99亿元，同比减少41%，环比增加120%，平均加权利率2.76%，环比减少21BPs；无新增海外债发行。 图13：信用债单周发行规模环比增长 图14：信用债累计发行规模同比增长 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2024年3月4-8日，下同）房地产指数下跌4.52%，沪深300指数上涨0.2%，相对收益为-4.72%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：皇庭国际、国创高新、中润资源、新华联、苏州高新，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为亚通股份、滨江集团、华发股份、招商蛇口、金地集团。 图15：房地产指数下跌4.52%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中皇庭国际、国创高新、中润资源涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中亚通股份、滨江集团、华发股份跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房成交面积同环比下降，17城二手