10月百强销售同比-28%，土拍热度降至低位

投资要点 10月百强房企销售金额同比-28.3%，环比+0.4%。根据克而瑞数据监测，2023年10月百强房企全口径销售金额4437亿元，同比-28.3%，环比+0.4%，全口径面积2186万方，同比-41.1%，环比-16.5%。累计来看，1-10月累计销售金额51003亿元，同比-14.0%，累计销售面积28547万方，同比-23.0%。重点30城供应环比-45%，前10月累计同比-8%。成交环比+9%，同比-4%，累计同比增幅收窄0.65pp至1.58%。 百强格局持续分化，头部房企更具韧性。从房企表现来看，10月近6成百强房企单月业绩环比降低，近半数同环比双降；10月单月和累计业绩同比降低的企业数量均达到近八成。1-10月TOP10房企操盘金额同比降低4.2%，TOP20降低16.5%，TOP30和TOP50同比降低19.7%和17.5%。从克而瑞榜单来看，1-10月累计销售表现较好的房企包括：国贸（+36%）、华发（+33%）、越秀（+33%）、建发（+21%）、华润（+14%）、中交（+13%）；10月单月销售同比表现较好的房企包括：华润（+0%）、金茂（-5%）、万科（-7%）、绿城（-7%）、保利（-16%）、美的（-18%）。 土地成交面积同比下降24%，市场热度降至低位。截止10月25日，全国300城土地供应量1.27亿平米，同比-22%，降幅再度扩大。随着传统供地高峰期到来，预计供地规模环比将进一步上升，但相较往年同期仍维持低位。全国300城经营性土地总成交7423万平方米，环比上月同期略有上升，同比-24%。市场热度方面，10月份重点城市平均溢价率下滑1.2pp至3.4%，为2023年以来新低；流拍率环比上月再度下滑2.2pp至12.6%，广州、太原、济南均有多宗地块流拍，其中含宅用地比例进一步上升。日前自然资源部发文建议取消土拍地价限制，济南、合肥、厦门、成都已有所调整，限价放松下竞拍热度或将小幅上升。 企业投资仍较为谨慎，规模化央国企为拿地主力。据克而瑞统计，截至10月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为25724亿元、12314亿元和10149万平方米，其中投资金额同比下降14%，降幅较上月缩小4pp，企业投资仍较为谨慎。截止10月末，新增货值超过百亿的房企为48家，同比减少20家，华润、中海和保利位列前三。1-10月百强房企新增货值54%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占比14%，TOP21-30强占比8%。此外，10月拿地相对积极的全部集中于全国化、规模化的央国企，如中海、华润、招商与中国铁建均超百亿，拿地金额TOP100中央国企合计占比达66%。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 10月百强房企销售金额同比-28.3%，环比+0.4%。根据克而瑞数据监测，2023年10月百强房企全口径销售金额4437亿元，同比-28.3%，环比+0.4%，全口径面积2186万方，同比-41.1%，环比-16.5%。累计来看，1-10月累计销售金额51003亿元，同比-14.0%，累计销售面积28547万方，同比-23.0%。重点30城供应环比-45%，前10月累计同比-8%。 成交环比+9%，同比-4%，累计同比增幅收窄0.65pp至1.58%。 图1：10月百强房企商品房销售金额同比-28.3% 图2：1-10月百强房企商品房销售金额同比-14.0% 百强格局持续分化，头部房企更具韧性。从房企表现来看，10月近6成百强房企单月业绩环比降低，近半数同环比双降；10月单月和累计业绩同比降低的企业数量均达到近八成。 1-10月TOP10房企操盘金额同比降低4.2%，TOP20降低16.5%，TOP30和TOP50同比降低19.7%和17.5%。从克而瑞榜单来看，1-10月累计销售表现较好的房企包括：国贸（+36%）、华发（+33%）、越秀（+33%）、建发（+21%）、华润（+14%）、中交（+13%）； 10月单月销售同比表现较好的房企包括：华润（+0%）、金茂（-5%）、万科（-7%）、绿城（-7%）、保利（-16%）、美的（-18%）。 表1：2023年10月重点房企销售排行榜 土地成交面积同比下降24%，市场热度降至低位。截止10月25日，全国300城土地供应量1.27亿平米，同比-22%，降幅再度扩大。随着传统供地高峰期到来，预计供地规模环比将进一步上升，但相较往年同期仍维持低位。全国300城经营性土地总成交7423万平方米，环比上月同期略有上升，同比-24%。市场热度方面，10月份重点城市平均溢价率下滑1.2pp至3.4%，为2023年以来新低；流拍率环比上月再度下滑2.2pp至12.6%，广州、太原、济南均有多宗地块流拍，其中含宅用地比例进一步上升。日前自然资源部发文建议取消土拍地价限制，济南、合肥、厦门、成都已有所调整，限价放松下竞拍热度或将小幅上升。 图3：重点监测城市平均溢价率月度走势 图4：重点监测城市平均流拍率月度走势 企业投资仍较为谨慎，规模化央国企为拿地主力。据克而瑞统计，截至10月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为25724亿元、12314亿元和10149万平方米，其中投资金额同比下降14%，降幅较上月缩小4pp，企业投资仍较为谨慎。截止10月末，新增货值超过百亿的房企为48家，同比减少20家，华润、中海和保利位列前三。1-10月百强房企新增货值54%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占比14%，TOP21-30强占比8%。此外，10月拿地相对积极的全部集中于全国化、规模化的央国企，如中海、华润、招商与中国铁建均超百亿，拿地金额TOP100中央国企合计占比达66%。 表2：2023年10月中国房地产企业新增货值TOP50 2市场回顾 上周A股市场整体表现来看，上证指数上涨0.43%，沪深300指数上涨0.61%，创业板指数上涨1.98%，万德全A上周交易额4.35万亿，环比增加3.37%。从板块表现来看，传媒、电子、食品饮料以及农林牧渔等板块涨幅较大。 申万房地产板块上周下跌1.84%，在所有申万一级行业中相对排名27/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌21.66%，在所有申万一级行业中相对排名25/28。上周申万地产板块交易额864.64亿，环比上涨13.47%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周奥园美谷、天房发展、财信发展等个股涨幅显著。顺发恒业、ST爱旭、金地集团等个股跌幅显著。 图7：上周奥园美谷、天房发展、财信发展等个股涨幅显著 图8：上周顺发恒业、ST爱旭、金地集团等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周张江高科、金科股份、万科A、保利地产以及ST爱旭等排在行业前列，成交额均超过了30亿。其中张江高科和金科交易额合计超过200亿，占板块交易额比重为20.29%。从年初累计涨幅来看，张江高科、长春经开、云南城投等涨幅居前，上涨个股个数占比25.76%。年初以来，宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为25.76% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有19只股票上涨，美的置业、绿地香港、中国奥园等位居涨幅前列。年初以来，上海实业控股等个股表现强势。上周从成交金额来看，华润置地、万科企业、中国海外发展、龙湖集团和碧桂园合计超过30亿元（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周永升生活服务、宝龙商业、新大正等8只股票上涨，而新城悦服务、彩生活和恒大物业等个股跌幅靠前。从上周成交额来看，从上周成交额来看，碧桂园服务、招商积余达到3亿元（人民币）以上，其余股票成交额均在3亿元以下。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 11月2日，中国人民银行党委、国家外汇局党组召开扩大会议。会议强调，因城施策指导城市政府精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，有效满足房地产企业合理融资需求，支持“平急两用”公共基础设施、城中村改造和保障性住房建设“三大工程”，加大住房租赁金融支持力度，促进房地产市场健康平稳发展。（观点网） 11月2日，合肥市区挂牌出让5宗地块，含1宗安置房用地和1宗租赁住房用地。地块总用地面积30.7万㎡，总建筑面积约70.2万，总起价58.9亿元。截至收官，5宗地块共揽金约77亿元，平均溢价率达30.14%。（观点网） 11月1日，央行发布2023年三季度金融机构贷款投向统计报告，2023年三季度末，人民币房地产贷款余额53.19万亿元，同比下降0.2%，与8月份持平，增速下滑态势有所企稳。房地产贷款增速比上年末低1.7个百分点，低于各项贷款增速11.1个百分点；前三季度减少333亿元，同比少增8821亿元。2023年三季度末，房地产开发贷款余额13.17万亿元，同比增长4%，增速比上年末高0.3个百分点。个人住房贷款余额38.42万亿元，同比下降1.2%，增速比上年末低2.4个百分点。（财联社） 11月1日，中指研究院发布《百城价格指数报告》，10月份，百城新建住宅价格环比继续上涨;百城二手房价继续承压，连续5个月超90城环比下跌。百城二手住宅平均价格为15486元/平方米，环比下跌0.45%，跌幅较9月扩大0.01个百分点，已连续18个月环比下跌，同比跌幅扩大至2.88%。（格隆汇） 11月1日，苏州第七批次土拍挂牌10宗地块，涉及住宅地块9宗、租赁住房用地1宗； 总出让面积657亩，总建筑面积72.91万平米，起拍总价85.37亿元。最终10宗地全部顺利成交，其中1宗溢价、9宗底价；总收金87亿元，平均楼面价11933元/平米，平均溢价率2.2%。（观点网） 11月1日，济南发布官微显示，根据济南住房公积金中心与济南市教育局、济南市财政局、济南市人力资源和社会保障局联合印发的《济南市住房公积金支持应届高校毕业生“青春聚济，筑梦泉城”实施办法》规定，为符合条件的留济应届毕业生发放住房公积金缴存补贴，首次缴存补贴300元/人，留济缴存补贴1200元/人。（观点网） 11月1日，住建部网站消息，2023年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个、涉及居民865万户。根据各地统计上报数据，1-9月份，全国新开工改造城镇老旧小区5.13万个、惠及居民851万户，按小区数计开工率97%。（观点网） 10月31日，北京住房公积金管理中心发布通知，优化住房公积金“认房认贷”政策，宣布住房套数认定将不再考虑商业贷款情况。11月1日起，有商业贷款记录、无公积金贷款记录，且在北京市无房的公积金缴存职工家庭，可执行首套住房公积金贷款政策。（北京日报） 10月31日，浙江金华市区优化调整购房补贴政策，新建商品住宅按合同成交金额1%标准给予补贴，执行时间为2023年11月1日至2023年12月31日；二手住宅不再列入补贴范围。（观点网） 10月31日，安居北京公众号消息，截至目前，居住类项目中老旧小区改造已实现新开工项目313个、完工174个，老楼加装电梯新开工1043部、完工693部，均超额完成年度任务目标。老旧平房已完成退租1382户。危旧楼房改造已启动约18.39万平方米。（观点网） 10月31日，据深圳市房地产中介协会披露数据，截至10月30日深圳市共有58179套有效二手房源在售，较