房地产行业周报：百强房企销售同比-62%，杭州首场土拍高烧

投资要点 2月百强房企销售金额同比-61.9%，环比-60.3%。根据克而瑞数据监测，2024年2月百强房企全口径销售金额1989亿元，同比-61.9%，环比-60.3%，全口径面积1269万方，同比-60.3%，环比-12.2%，单月规模创近年新低。新房市场季节性回落，新房供求两淡，重点30城供应同环比“腰斩”，成交同比降幅超7成，较2023年春节月1月跌幅也达到55%，1-2月累计同比“腰斩”。 其中一线城市成交同环比降幅分别为66%和56%，较2023年1月下降65%，二三线城市成交同比下降72%，环比下降43%。各梯队销售门槛进一步降低，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低52%至116亿元，TOP30和TOP50门槛分别同比降低48.1%和49.2%至32.4亿元和18.2亿元，TOP100门槛降低38.1%至7亿元。从克而瑞榜单来看，1-2月累计销售表现较好的房企包括联发（-21%）、城建（-27%）、滨江（-31%）、建发（-35%）、绿城（-37%）、首开（-41%）。 土地成交面积同比下降超50%，平均溢价率小幅回升。截止2月25日，全国300城土地供应量4647万平米，同比基本持平，环比1月同期增长7%。全国300城经营性土地总成交2194万平方米，同比降幅超过50%，创2010年以来历史新低。市场热度方面，2月份重点城市土拍平均溢价率较上月上升0.7pp至5.2%，回升至2022年以来均线上方，主要受北京和杭州热点地块带动，月内北京、杭州、昆明、台州等市平均溢价率均在5.5%以上，流拍率环比下降3.9pp至9.1%。 杭州首场土拍高热，整体溢价率19.1%。2月27日杭州进行2024年首批集中土地出让，共挂出7宗优质宅地，供应总建面42.5万平方米，成交总金额为111.6亿元。此轮杭州土拍热度较高，据克而瑞统计，整体溢价率达到19.1%，高于2021年平均溢价率1.5个百分点，更是分别高出2022年和2023年的平均溢价率13个百分点和10个百分点，其中有6宗地块溢价率超过此前15%的上限。民企参与度较高，拿地金额达76亿元，占比68%。 核心城市土地出让带动新增货值同比增长，国央企为拿地主力。据克而瑞统计，截至2月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为3934亿元、1540亿元和2753万平方米，同比涨幅分别为9%、13%和2%，北京、杭州等一二线核心城市在月末进行土地出让，带动新增货值和总价同比上涨。国央企为拿地主力，拿地金额占比达37%，与城投拿地金额占比持平，而民企投资力度依然偏低。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 2月百强房企销售金额同比-61.9%，环比-60.3%。根据克而瑞数据监测，2024年2月百强房企全口径销售金额1989亿元，同比-61.9%，环比-60.3%，全口径面积1269万方，同比-60.3%，环比-12.2%，单月规模创近年新低。新房市场季节性回落，新房供求两淡，重点30城供应同环比“腰斩”，成交同比降幅超7成，较2023年春节月1月跌幅也达到55%，1-2月累计同比“腰斩”。其中一线城市成交同环比降幅分别为66%和56%，较2023年1月下降65%，二三线城市成交同比下降72%，环比下降43%。 图1：2月百强房企商品房销售金额同比-62% 图2：2月百强房企商品房销售面积同比-60% 各梯队销售门槛进一步降低。从房企表现来看，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低52%至116亿元，TOP30和TOP50门槛分别同比降低48.1%和49.2%至32.4亿元和18.2亿元，TOP100门槛降低38.1%至7亿元。从克而瑞榜单来看，1-2月累计销售表现较好的房企包括联发（-21%）、城建（-27%）、滨江（-31%）、建发（-35%）、绿城（-37%）、首开（-41%）；2月单月销售同比表现较好的房企包括城建（-23%）、联发（-35%）、大悦城（-44%）、建发（-44%）、绿地（-44%）、绿城（-45%）。 表1：2024年2月重点房企销售排行榜 土地成交面积同比下降超50%，平均溢价率小幅回升。截止2月25日，全国300城土地供应量4647万平米，同比基本持平，环比1月同期增长7%。全国300城经营性土地总成交2194万平方米，同比降幅超过50%，创2010年以来历史新低。市场热度方面，2月份重点城市土拍平均溢价率较上月上升0.7pp至5.2%，回升至2022年以来均线上方，主要受北京和杭州热点地块带动，月内北京、杭州、昆明、台州等市平均溢价率均在5.5%以上，流拍率环比下降3.9pp至9.1%。 图3：重点监测城市平均溢价率月度走势 图4：重点监测城市平均流拍率月度走势 杭州首场土拍高热，整体溢价率19.1%。2月27日杭州进行2024年首批集中土地出让，共挂出7宗优质宅地，供应总建面42.5万平方米，成交总金额为111.6亿元。此轮杭州土拍热度较高，据克而瑞统计，整体溢价率达到19.1%，高于2021年平均溢价率1.5个百分点，更是分别高出2022年和2023年的平均溢价率13个百分点和10个百分点，其中有6宗地块溢价率超过此前15%的上限。民企参与度较高，拿地金额达76亿元，占比68%。 图5：杭州土拍溢价率对比 核心城市土地出让带动新增货值同比增长，国央企为拿地主力。据克而瑞统计，截至2月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为3934亿元、1540亿元和2753万平方米，同比涨幅分别为9%、13%和2%，北京、杭州等一二线核心城市在月末进行土地出让，带动新增货值和总价同比上涨。国央企为拿地主力，拿地金额占比达37%，与城投拿地金额占比持平，而民企投资力度依然偏低。 表2：2024年2月中国房地产企业新增货值TOP50 2市场回顾 上周A股市场整体表现来看，上证指数上涨0.74%，沪深300指数上涨1.38%，创业板指数上涨3.74%，万德全A上周交易额5.50万亿，环比上涨21.85%。从板块表现来看，银行、家用电器、通信以及非银金融等板块表现较好。 申万房地产板块上周下跌0.72%，在所有申万一级行业中相对排名25/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌6.44%，在所有申万一级行业中相对排名17/28。上周申万地产板块交易额758.25亿，环比下降6.01%。 图6：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图7：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周张江高科、万通地产、皇庭国际等个股表现较好，奥园美股、数源科技、光大嘉宝等个股跌幅显著。 图8：上周张江高科、万通地产、皇庭国际等个股表现较好 图9：上周奥园美股、数源科技、光大嘉宝等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周张江高科、万科A、保利地产以及ST爱旭等排在行业前列，成交额均超过了38亿。其中张江高科和万科A交易额合计110.1亿，占板块交易额比重为12.97%。从年初累计涨幅来看，浦东金桥、张江高科、沙河股份等涨幅居前，上涨个股个数占比52.7%。年初以来，荣丰控股、数源科技、亚太实业等个股跌幅居前。 图10：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图11：年初以来申万地产上涨个股占比为9.24% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有6只股票上涨，旭辉控股集团、建业地产及正荣地产等个股位居涨幅前列。年初以来，旭辉控股集团、建业地产及九龙仓集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，龙湖集团、长实集团、华润置地及万科企业均超过10亿元（人民币）。 图12：上周表现强势的港股通内房股 图13：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周建业新生活、恒大物业、雅生活服务等股票上涨，而保利物业、远洋服务控股及绿城服务等个股跌幅靠前。从上周成交额来看，碧桂园服务、华润万象生活及中海物业超过3.4亿元（人民币）。 图14：上周表现强势的物业股 图15：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 2月26日，浙江绍兴市住房公积金管理委员会印发了《关于住房公积金支持安居优居的通知》。旨在进一步提高租赁提取住房公积金的标准，提取额度从1500元/月·人提高至2000元/月·人。同时，优化贷款最高额度，上调嵊州、新昌两地的住房公积金贷款最高额度，将全市住房公积金贷款最高可贷额度统一上调为单职工家庭70万元、双职工家庭100万元。（观点网） 2月26日，安徽省首批城市房地产融资“白名单”项目贷款落地。合肥市通过国家信息平台上报的首批26个“白名单”项目已获得“工农中建交”等银行积极支持。已审批授信约17.8亿元，贷款实际已下发至项目1.6亿元。全省已初步排查符合融资协调机制白名单项目约208个，涉及202家企业，融资需求340.1亿元。（中房网） 2月27日，云南盈江房交会开幕。在房交会期间至2024年12月31日购买新建商品住房（不含车位、储藏室）并完成商品房网签备案及取得契税完税凭证的购房人，将享受契税补贴政策，给予所缴纳契税额50%的一次性购房补贴，单套住宅限额不超过2万元。（观点网） 2月27日，中指研究院发布报告。代建政策与时俱进，不断被修订。地方政府性法律法规进一步下沉，政府性代建法律法规区域性特征更加明显。招标方面，长三角、粤港澳城市群内城市招标信息发布较多。中标方面，房地产企业中标比例约三分一，住宅为主要中标业态。（金融界） 2月27日，福建省福州市长乐区出台了《“好年华聚福州”长乐区人才住房保障办法实施细则》。根据《实施细则》，人才购房补贴分为六个层次，其中1型保障对象可获得最高150万元补贴，而6型保障对象则为5万元。享受此项补贴的购房者，在10年内无法将其房产上市交易、转让、赠与、互换或抵押。（观点网） 2月27日，大连市金普新区碧桂园星荟时代项目于近日获得工商银行通过调整还款安排等方式给予融资支持约2.12亿元，标志着连市首笔房地产“白名单”融资项目资金正式落地。截至2月20日，已有50家项目公司与103家金融分支机构进行对接，13个项目已有金融机构具备初步合作意向，融资金额（包括展期金额）24.4亿元。（乐居财经） 2月27日，惠州市针对境外人士的住宅限购政策进行了调整。目前惠州市针对境外人士的住宅限购政策已有所调整，即境外人士在惠州购买一手房网签限购套数为5套，二手房买卖不限购。（观点网） 2月27日，在杭州举行的龙年首轮土拍中，杭州西湖房地产集团连夺2宗地块，总成交价约31.51亿元，2宗土地溢价率均超过18%。据中指研究院统计，此次土拍中，杭州共出让7宗宅地，全部溢价成交，收金约111.62亿元。（贝壳财经） 2月27日消息，坪山区城市更新和土地整备局近日公示龙田街道龙湖新屋片区城市更新单元规划（草案）。据规划（草案）显示，该项目为超大型住宅小区，规划容积52.99万平方米，其中住宅48.41万平方米。规划有26栋住宅，2所幼儿园等。还配建一所72班九年制学校、一所寄宿制60班高中。（观点网） 2月27日，张掖市房地产融资协调机制已正式建立运行。截至2月26日，张掖全市6县(区)筛选支持融资的16个房地产项目已推送金融机构，同步将项目信息填报住建部平台系统。其中甘州区13个、山丹县2个、民乐县1个，其余县区正在筛选中。（同花顺7x24快讯） 2月27日，长春市住房公积金管理委员会宣布调整住房公积金贷款政策。自2024年3月1日起，借款人及配偶申请住房公积金贷款时，贷款额度和双方住房公积金账户余额关联倍数由原来的20倍调整为30倍。对生育抚养二孩及以上的多子女家庭，首次申请住房公积金贷款的，