百强房企月度销售报告：8月市场热度仍处低位，百强权益销售额同比降幅近40%

房地产开发 证券研究报告|行业月报 2023年09月02日 百强房企月度销售报告：8月市场热度仍处低位，百强权益销售额同比降幅近40% 8月市场热度仍处低位，权益销售额同比降幅近40%。受行业信心低迷影响，房企 供应较7月小幅微增但仍处年内低位；叠加传统的销售淡季，成交依然延续7月下 探行情。从8月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额3430.5亿元，同比降低33.9%，环比降低1.3%；权益口径销售金额2619.4亿元，同比降低39.6%，环比降低3.1%。从累计情况看，1-8月TOP100房企实现操盘口径销售金额37524.8亿元，同比降低8.5%，较上月累计同比降低3.7pct；权益口径销售金额为29691.5亿元，同比降低9.7%。 操盘口径各梯队房企销售额累计值均同比下滑，TOP10房企降幅最小，为近小个位数。从2023年1-8月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降3.7%；TOP11-20房企排名第二，同比下降6.1%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降17.4%。从2023年1-8月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降1.7%；TOP11-20房企排名第二，同比下降8.7%。 对比2023年1-8月与去年同期，操盘口径销售的门槛唯一增长的是100强门槛。 增持（维持） 行业走势 房地产开发沪深300 16% 0% -16% -32% 2022-092022-122023-052023-08 作者 具体看，10强门槛从1136.1亿元下降至1133.9亿元，同比下降0.2%；20强门槛从488.9亿元下降至446.6亿元，同比下降8.7%；30强门槛从337.5亿元下降至 275.8亿元，同比下降18.3%；50强门槛从205.1亿元下降至166.7亿元，同比下降18.7%；100强门槛从76.3亿元增长至76.9亿元，同比增长0.8%。 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 企业间销售分化明显，大部分国央企及优质民企韧性较强，多数民企延续二次探底 趋势。从2023年1-8月累计操盘口径销售金额来看，TOP5房企分别为保利发展、万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额2721、2298、2009、1929、1907亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有22家实现同比正增长，较上月减少1家。重点房企1-8月销售额同比表现来看，华发股份43%、建发房产33%、招商蛇口27%、滨江集团25%、华润置地21%、中海地产17%、保利发展10%、越秀地产6%、绿城中国0%。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。近期政策加速落地，择股方向包括：1、竞争格局占优，A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿景中国地产、贝壳；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等；深圳—天健集团等；上海—中华企业等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 相关研究 1、《房地产开发：2023W34：三部门推动落实“认房不认贷”，核心城市有望逐步跟进放松》2023-08-27 2、《房地产开发：2023W33：本周新房成交面积同比 -30.7%，70城新房二手房价格持续调整》2023-08-203、《房地产开发：城中城改造十�问》2023-08-19 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、8月市场热度仍处低位，百强权益销售额同比降幅近40%3 二、国央企和民企分化明显，多数民企延续二次探底趋势5 三、投资建议8 风险提示8 图表目录 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额3 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额3 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额4 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积4 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额5 图表6：各梯队房企权益比重5 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元）5 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况6 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况7 一、8月市场热度仍处低位，百强权益销售额同比降幅近40% 8月市场热度仍处低位，权益销售额同比降幅近40%。受行业信心低迷影响，房企供 应较7月小幅微增但仍处年内低位；叠加传统的销售淡季，成交依然处于缓步下滑的阶 段，8月楼市延续7月下探行情。自4月至今无论新房还是二手房都逐月回落，销售端二次探底。值得注意的是，近期行业频繁释放利好信号，包括一线城市逐步落实“认房不认贷”，调整优化住房信贷政策等，预期信心修复仍需政策落地后一定时间的传导。 从8月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额3430.5亿元，同比降低 33.9%，环比降低1.3%；权益口径销售金额2619.4亿元，同比降低39.6%，环比降低 3.1%。从累计情况看，1-8月TOP100房企实现操盘口径销售金额37524.8亿元，同比降低8.5%，较上月累计同比降低3.7pct；权益口径销售金额为29691.5亿元，同比降低9.7%，较上月累计同比降低4.5pct，权益比70.4%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 单月操盘金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 单月权益金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 操盘口径各梯队房企销售额累计值均同比下滑，TOP10房企降幅近小个位数，TOP21-30房企降幅最大达17.4%。从2023年1-8月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降3.7%；TOP11-20房企排名第二，同比下降6.1%。跌 幅最大的是TOP21-30房企，同比下降17.4%。 从2023年1-8月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降1.7%；TOP11-20房企排名第二，同比下降8.7%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降18.8%。 具体看各梯队数据，2023年1-8月TOP10房企实现操盘口径销售金额17822.2亿元，同比下降3.7%；操盘口径销售面积4351.3万方，同比下降5.5%；权益口径销售金额13100.3亿元，同比下降1.7%，权益比重71.5%。 2023年1-8月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额6668.9亿元，同比下降6.1%；操 盘口径销售面积1779.9万方，同比增长8.0%；权益口径销售金额5133.6亿元，同比下降8.7%，权益比重68.2%。 2023年1-8月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额3289.2亿元，同比下降17.4%； 操盘口径销售面积834.3万方，同比下降12.7%；权益口径销售金额2807.1亿元，同比下降18.4%，权益比重66.2%。 2023年1-8月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额4290.9亿元，同比下降17.1%； 操盘口径销售面积919.7万方，同比下降22.1%；权益口径销售金额3793.6亿元，同比下降18.8%，权益比重70.2%。 2023年1-8月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额5453.6亿元，同比下降12.2%； 操盘口径销售面积1106.1万方，同比下降12.7%；权益口径销售金额4856.9亿元，同比下降16.4%，权益比重72.9%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 累计操盘口径销售金额（亿元，左轴）同比（%，右轴） -3.7% -6.1% -12.2% -17.1% -17.4% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% -20% 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 累计操盘口径销售面积（万方，左轴）同比（%，右轴） 8.0% -5.5% -12.7% -22.1% -12.7% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额图表6：各梯队房企权益比重 权益比重 权益比重 累计权益口径销售金额（亿元，左轴）同比（%，右轴） 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 -1.7% -8.7% -18.4% -18.8% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16.4%-16% -18% -20% 74% 72% 70% 68% 66% 64% 62% 72.9% 71.5% 70.2% 68.2% 66.2% TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 对比2023年1-8月与去年同期，操盘口径销售的门槛唯一增长的是100强门槛。具 体看，10强门槛从1136.1亿元下降至1133.9亿元，同比下降0.2%；20强门槛从488.9 亿元下降至446.6亿元，同比下降8.7%；30强门槛从337.5亿元下降至275.8亿元，同比下降18.3%；50强门槛从205.1亿元下降至166.7亿元，同比下降18.7%；100强门槛从76.3亿元增长至76.9亿元，同比增长0.8%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 10强 20强 30强 50强 1136.1 446.6 488.9 275.8 337.5 205.1 166.7 76.3 76.9 1133.9 去年同期门槛今年各梯队门槛 100强 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 二、国央企和民企分化明显，多数民企延续二次探底趋势 企业间销售分化明显，大部分国央企及优质民企韧性较强，多数民企延续二次探底趋势。从8月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为282.0亿元，其次为万科、华润置地、绿城中国、招商蛇口，分别实现销售金额203.8、188.8、181.1、180.9亿元。从单 月同比增速看，TOP40房企有4家实现同比正增长，重点房企中保利发展同比+12%；从单月环比增速看，TOP40房企有14家实现环比正增长，其中国贸地产环比表现最佳，单月环比增长189.6%，其次为中国恒大35.6%、中海地产34.8%、建发房产26.4%、大华集团22.2%。 从2023年1-8月累计操盘口径销售金额来看，TOP5房企分别为保利发展、万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实