房地产行业第43周周报：二手房热度维持高位，多地落实中央政策

房地产行业第43周周报 二手房热度维持高位，多地落实中央政策 2022年10月30日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 二手房热度维持高位，多地落实中央政策 2022年10月30日 摘要: ⯁本周核心观点：10月第4周，二手房交易热度仍在高位，新房成交回升。15城二手房成交面积162.86万平，与上周基本持平，同比升42.52%，热度维持高位。30城新房成交面积311.45万平，环比升8.58%，同比 降11.36%，相比上周同比跌幅收窄。16城库存面积环比微降，去化周期延长。10月27日，成都完成第三批次土拍。48宗挂牌地块中，4宗流拍，42宗底价成交，另外有2宗溢价成交，整体溢价率0.44%，平均楼面价约10484元/㎡。与第二轮相比，本轮土拍流拍率上升，溢价率下降，房企拿地意愿仍在低谷。从供应来看，本轮供应体量不及前两轮，但市区供地有所增加。从拿地房企来看，本土城投类公司成为土拍主力，中铁建拿下2宗溢价地块，民企中龙湖表现也相对显眼。 ⯁重点政策解读：10月25日，云南省住房和城乡建设厅发布《云南省住建领域新型城镇化三年行动计划》，其中提出，要完善城市住房体系，着 力解决好新市民和青年人等群体的住房困难问题，支持昆明市等地积极探索共有产权住房，持续做好公租房保障。本次提出的行动计划，贯彻落实重大会议要求，是“十四🖂”保障性租赁住房规划的延续，有助于进一步完善城市住房体系，加大云南各地保障性租赁住房供给的力度，满足合理住房需求。10月22日，南京市人民政府印发南京市“稳经济、挑大梁、冲刺四季度”一揽子政策举措，主要包括：支持刚性和改善性住房需求，灵活运用信贷支持等各类政策。落实《南京市房屋租赁管理办法》，增加保障性住房供给。推动难以按期交付的房地产开发项目得到稳妥有序处置等。一系列举措进一步传递稳定房地产市场的信号，有利于降低购房和租房成本，保障居民刚性与改善性住房需求，促进南京市商品房市场回暖。 ⯁一周行情回顾：本周（2022/10/24-2022/10/30)申万房地产指数下跌 8.16%，跑输上证综指4.11pct，在各类板块中位列第29/31，恒生地产 建筑业指数下跌11.10%，跑输恒生综指2.98pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：首开股份（13.26%）、深深房A（11.52%）、*ST松江 （2.52%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：德信中国（-34.21%）、龙湖集团（-31.31%）、建发国际集团（-29.48%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌15.65%，跑输恒生综指7.53pct，在各类板块中位列第13/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：远洋服务（3.16%）、第一服 务控股（0.00%）、国锐地产（0.00%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：旭辉永升服务（-25.82%）、时代邻里（-25.00%）、正荣服务（-24.29%）。 ⯁地产市场监测：本周（2022/10/22-2022/10/28）30个大中城新房成交面 积311.45万平方米，同比下降11.36%，环比上升8.58%。15城二手房 成交面积162.86万平方米，同比上升42.52%，环比上升0.37%。监测16个重点城市库存面积19283.28万平方米，环比下降0.05%，去化周 期88.38周，较上周延长0.66周。上周（2022/10/23-2022/10/29）100大中城市土地供应建面5546.90万平方米，同比上升22.69%，环比上升32.08%；土地成交建面4206.04万平方米，同比上升16.78%，环比上升14.37%；供需比上升为1.32，溢价率为1.88%。 ⯁房企融资情况：本周（2022/10/22-2022/10/28)房企境内新发债总额为 197.00亿元，同比上升105.83%，环比上升311.02%；债务总偿还量为 123.80亿元，同比上升87.76%，环比下降38.62%；净融资额73.20亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市 场恢复不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块7 2.3重点公司公告8 3.地产市场监测13 3.1新房成交数据13 3.2二手房成交数据13 3.3土地市场情况14 3.4库存及去化16 4.房企融资情况18 4.1融资总览18 4.2房企融资详情18 4.3房企信用情况20 风险因素20 图表目录 图表1：本周地产政策回顾6 图表2：本周房地产板块行情走势（%）7 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）7 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）7 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）7 图表6：本周物业板块行情走势（%）8 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）8 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）8 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）8 图表10：本周重点公司公告8 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速13 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）13 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）13 图表14：2022年9月住宅价格和同比及环比增速13 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速14 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）14 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）14 图表18：2022年9月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）14 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速14 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速14 图表21：100大中城土地供需比（倍）15 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比15 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率15 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率15 图表25：集中供地情况16 图表26：16城库存面积及去化周期16 图表27：一线城市库存面积及去化周期16 图表28：二线城市库存面积及去化周期16 图表29：三线城市库存面积及去化周期16 图表30：重点城市库存和去化周期情况17 图表31：境内新发债规模及同比增速18 图表32：债务偿还规模及债务净融资规模18 图表33：房企债券相关公告18 图表34：房企债券发行详情18 图表35：房企最新负面事件20 图表36：境外评级机构对房企主体评级调整20 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 2022年10月25日，《云南省住建领域新型城镇化三年行动计划》（2023-2025 年）公开征求意见。《计划》明确，要完善城市住房体系。着力解决好新市民和青年人等群体的住房困难问题，支持昆明市等地积极探索共有产权住房，持续做好公租房保障，支持昆明市、大理市等地新筹建公租房；到2025年，筹集建设保障性租赁住房21万套。 政策解读： 坚持“房住不炒”的定位，促进房地产市场平稳健康发展。重大会议报告中重申“房住不炒”总基调，房地产政策发力落脚于“保民生”，未来合理的住房需求仍是政策支持 和鼓励的主要对象。云南省本次行动计划的“重点任务”部分提出，要以“突出业态多样化、推动主体多元化、引导市场规范化、加强预警常态化”为目标，深入实施房地产长效机制，因城施策强化房地产市场供需双向调节和“职住平衡”。行动计划全面贯彻重大会议报告“房住不炒”要求，将促进云南省房地产市场平稳健康发展。 完善城镇住房保障体系，着力解决好新市民和青年人等群体的住房困难问题。“十三 🖂”期间，云南省坚持公租房实物保障和租赁补贴并举，全省近300万住房困群众住进公 租房，累计113万住房困难群众领取公租房租赁补贴，为住房困难群众解决住房问题发挥了积极作用。本次提出的行动计划中，提出要扩大保障性住房供给，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，未来供需实现动态平衡，各类人群在云南均能住有所居。计划中还提出了到2025年，筹集建设保障性租赁住房21万套的目标。我们认为，此次云南行动计划是“十四🖂”保障性租赁住房规划的延续，将进一步加大云南各地保障性租赁住房供给的力度，有助于实现“供需匹配”目标。 政策内容： 10月22日南京市人民政府印发南京市“稳经济、挑大梁、冲刺四季度”一揽子政策举措，为保障居民合理住房需求，提出：一是支持刚性和改善性住房需求，灵活运用信贷支持等各类政策。二是落实好首套住房贷款利率下限调整和LPR调整等利率政策，引导住房贷款利率合理运行。三是2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。四是落实《南京市房屋租赁管理办法》，增加保障性住房供给。�是推动难以按期交付的房地产开发项目得到稳妥有序处置。 政策解读： 各地落实中央层面地产支持政策，保障居民合理住房需求。10月15日国务院办公厅在第十次全国深化“放管服”改革电视电话会议再次强调“给予地方更多自主权，因城施 策运用好政策工具箱中的40多项工具，灵活运用阶段性信贷政策，支持刚性和改善性住房需求”。本周多地相应出台了一系列房地产支持政策，湖北恩施提出年前阶段性取消首套房贷款利率下限，广西北海恢复公积金“可提可贷”。多地政策落地，政策效果逐步显现，房地产需求侧的市场预期逐步改善。10月24日统计局发布数据显示，1月份至9月份，商品房销售面积10.14亿平，环比上升，同比下降22.2%，降幅相比上月收窄。 目前南京楼市依然偏冷。南京市9月份商品房成交面积64.8万平方米，同比下降 16.17%。待售房源套数超过7.6万套，已连续11个月在7万套左右，购房者观望心态浓厚。房企降价促销导致房价继续承压，9月份南京新房价格在历经三连涨后出现回落，环比下跌0.4%，二手房价格指数环比小涨0.1%。本次一揽子政策举措，除了落实央行下调公积金贷款利率和房贷利率下限、财政部个税退还等政策之外，还提出灵活运用信贷支持政策，进一步传递政府稳定房地产市场的明确信号，有利于降低购房成本，保障居民刚性和改善性住房需求，推动南京房地产市场回暖。 稳地价、稳房价、稳预期的“三稳目标”下，保竣工、保交付成为保障房地产业良性循环的基本条件。国务院强调“有关部门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作，用好保交楼专项借款，压实项目实施主体责任，防范发生风险，保持房地产市场 平稳健康发展”。央行行长易纲10月13日线上出席二十国集团财长和央行行长会议时也表示，人民银行推动“保交楼”专项借款加快落地使用，促进房地产市场平稳健康发展。在此背景下，专项用于“保交楼”的2000亿元全国性纾困基金启动。 在“保交楼”的背景下，各地下发“保交楼”支持政策，不少城市的“保交楼”行动取得显著成效，房企竣工速度持续回升。国家统计局数据显示，今年1-9月商品房竣工面 积4.09亿平，同比下降19.9%，跌幅较1-8月缩小1.3个百分点。10月6日，郑州全市 已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个项目实现全面、实质性复 工。云南省334个存量停工楼盘均按照妥当科学的处置方案实质性推进，化解率达到 100%。其中，已交楼的114个项目惠及8.43万户超25万人，已复工复产193个项目。南京本次提出稳妥有序处置难交付的地产开发项目，有助于稳定楼