房地产行业第32周周报：新房二手房走势分化，各地落实中央政策

房地产行业第32周周报 新房二手房走势分化，各地落实中央政策 2023年08月13日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 新房二手房走势分化，各地落实中央政策 2023年08月13日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年8月第2周，新房和二手房环比走势分化。新房成交面积连续两周环比下降，目前接近�一假期（W18）当周水平。三线城市环比 回落幅度较小。二手房环比小幅回升，基本保持稳定。一线城市成交面积同比负增，二三线城市同比保持小幅增长。自7月中央政治局会议和住建局确定下半年楼市政策基调，一线城市相继表态之后，本周河南、江苏等省份，郑州、武汉、南京等城市继续发声，进一步落实中央政策。本周北京、成都、西安、南昌、无锡完成土地出让。 ⯁重点政策解读：8月4日，河南省政府办公厅近日印发《持续扩大消费若干政策措施》。关于房地产行业部分提出：支持各地因城施策，持续完善购房补贴等促进住房消费健康发展政策。在2022年郑州成为首批取消“认房又认贷” 的重点城市之后，本次在全省范围内进一步明确二套房认定标准，同时针对买新换旧人群放松限售政策，也有利于定向释放改善需求。8月，江苏省发改委就《关于促进全省经济持续回升向好助力高质量发展继续走在前列的若干政策措施》公开征求意见。其中指出：支持刚性和改善性住房需求，有序推进农业转移人口市民化。我们认为，以浙江、江苏为代表的全国重点省份，优化调整落户限制政策，有利于促进人口流动，推动当地人口、产业、经济健康发展，也有利于促进当地楼市平稳复苏。上周一线城市住建部门陆续表态，认真学习7月24日中央政治局会议和近期一系列重要会议精神，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。我们认为，本周重点二线城市的表态可以视为上周一线城市表态的延续，后续因城施策的政策托底力度或将进一步加大，更多城市将就支持合理住房需求、调整存量房贷利率实施具体政策措施。随着各地措施逐步落地，我们预计重点城市市场或将率先企稳回升，进而带动三四线城市回暖，并有力提振房地产市场参与主体信心。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/08/07-2023/08/13）申万房地产指数下跌4.59%，跑输上证综指1.58pct，在各类板块中位列第28/31，恒生地产建筑业指数下 跌4.66%，跑输恒生综指1.84pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：*ST新联（19.53%）、深振业A（12.33%）、天房发展（10.00%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：花样年控股（-55.00%）、碧桂园（-31.47%）、佳兆业集团（-21.72%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌8.22%，跑输恒生综指5.40pct，在各类板块中位列第13/13。本周有2家物业公司上涨，分别为：弘阳服务（7.69%）、国锐地产（4.55%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：碧桂园服务（-23.09%）、正荣服务（-19.35%）、雅生活服务（-11.36%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/08/05-2023/08/11）30个大中城新房成交面积 169.96万平方米，同比下降27.72%，环比下降24.90%。15城二手房成交面 积154.12万平方米，同比下降1.23%，环比上升4.52%。监测16个重点城市库存面积18078.91万平方米，环比上升0.20%，去化周期106.48周，较上周延长2.91周。上周（2023/07/31-2023/08/06）100大中城市土地供应建面2642.27万平方米，同比下降32.37%，环比下降15.62%；土地成交建面3017.13万平方米，同比下降15.26%，环比上升59.47%；供需比下降为0.88，溢价率为4.19%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/08/05-2023/08/11）房企境内新发债总额为103.04亿元，同比上升89.06%，环比上升12.00%；债务总偿还量为191.61亿元，同比上升48.07%，环比上升23.16%；净融资额-88.57亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾9 2.1房地产板块9 2.2物业板块9 2.3重点公司公告10 3.地产市场监测14 3.1新房成交数据14 3.2二手房成交数据14 3.3土地市场情况15 3.4库存及去化16 4.房企融资情况18 4.2房企融资详情18 4.3房企信用情况19 风险因素19 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）9 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）9 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）9 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）9 图表6：本周物业板块行情走势（%）10 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）10 图表8：本周物业股涨幅前2名（%）10 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）10 图表10：本周重点公司公告10 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速14 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）14 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）14 图表14：2023年6月新建住宅价格和同比及环比增速14 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速15 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）15 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）15 图表18：2023年6月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）15 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速15 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速15 图表21：100大中城土地供需比（倍）16 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比16 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率16 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率16 图表25：15城库存面积及去化周期16 图表26：一线城市库存面积及去化周期16 图表27：二线城市库存面积及去化周期17 图表28：三线城市库存面积及去化周期17 图表29：重点城市库存和去化周期情况17 图表30：境内新发债规模及同比增速18 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模18 图表32：房企债券相关公告18 图表33：房企债券发行详情18 图表34：房企最新负面事件19 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 河南：支持各地因城施策，持续完善购房补贴等促进住房消费健康发展政策 8月4日，河南省政府办公厅近日印发《持续扩大消费若干政策措施》。关于房地产行业部分提出：支持各地因城施策，持续完善购房补贴等促进住房消费健康发展政策。对有未成年子女的二孩、三孩家庭以及老人投靠养老的家庭购买新建商品住房的，可通过发放购房券或购房补贴方式，支持合理住房需求。 落实新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，对符合条件的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。银行业金融机构应按照贷款合同中明确的利率重定价周期及调整方式，在利率重定价日及时调整存量房贷利率。完善二套房认定标准，未实施限购措施的城市，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。支持郑州开展商品房预售制度改革，推进郑州、开封现房销售试点。 8月3日，郑州发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，推出 新房规定15条具体内容主要包括：其一，支持青年人才在郑安居，青年人才包括从大专到博士，在规定时间购房且完成契税缴纳的，享受原购房补贴外，可再按照100%比例给予购房契税补贴。其二，首次推出为多子女家庭进行购房补贴，一次性给予二孩家庭2万 元、三孩家庭3万元货币补贴。其三，将郑东新区和惠济区各一个项目列为“现房销售”的试点，今后在郑州购买商品住房开始了“一手交钱一手交房”的“硬”规定。其四，“在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证 书》之日不满3年的不得上市转让”的规定暂停执行。 江苏：支持刚性和改善性住房需求，有序推进农业转移人口市民化 8月，江苏省发改委就《关于促进全省经济持续回升向好助力高质量发展继续走在前列的若干政策措施》公开征求意见。其中指出：支持刚性和改善性住房需求。支持各地因城施策适时调整限制性房地产政策，综合采取购房补贴、房票安置、购房团购等方式，更好满足居民刚性和改善性住房需求。落实好降低购买首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人贷款“认房不认贷”等政策，支持各地提高住房公积金贷款额度。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造中的作用，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。 有序推进农业转移人口市民化。全省（南京、苏州市区除外）全面取消落户限制政策，试行以经常居住地登记户口制度，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准统一。南京、苏州市区进一步完善积分落户政策，确保社保缴纳年限和连续居住年限分数占主要比例，鼓励根据城市综合承载能力和功能定位，区分主城区、郊区、新区等区域，分类制定落户政策。 政策解读： 河南明确二套房认定标准、郑州针对换房人群暂停限售，进一步支持改善性需求。8月河南发布《持续扩大消费若干政策措施》，明确购房补贴、下调首套房个贷利率下限、 存量房贷利率调整、明确二套房认定标准、开展预售制度改革等政策。2022年3月，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，其中提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在2022年郑州成为首批取消“认房又认贷”的重点城市之后，本次在全省范围内进一步明确二套房认定标准。2017年6月，郑州发布《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》，在郑州市行政区域内，2017年5月3日 （含）之后购买的住房，自取得不动产权证书之日起不满3年的不得上市转让。郑州本次发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提出，购买改善性住房的，其原有住房暂停执行住房限售政策。针对买新换旧人群放松限售政策，也有利于定向释放改善需求。 江苏拟全面取消落户限制，试行经常居住地登记户口制度。2023年1月，郑州发布实施《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》，其中提出：凡在我市中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，本 人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在我市申请登记城镇居民户口。标志着郑州全面放开落户限制。7月浙江省提出全省（杭州市区除外）全面取消落户限制政策，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准统一，试行以经常居住地登记户口制度。我们认为，以浙江、江苏为代表的全国重点省份，优化调整落户限制政策，有利于促进人口流动，推动当地人口、产业、经济健康发展，也有利于促进当地楼市平稳复苏。 一线到二线、重点省份与城市陆续表态，各地政策有望逐步落地。上周一线城市住建部门陆续表态，认真学习7月24日中央政治局会议和近期一系列重要会议精神，大力支 持和更好满足居民刚性和改善性住