房地产行业周报（2024年第2周）：二手房热度持续，上海郊区放松限购

板块行情：（1月8日-1月12日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.1%，在31个一级行业板块中排名第16位。 政策要闻：中央层面：1）中国人民银行：将强化逆周期和跨周期调节，从总量、结构、价格三方面发力，为经济高质量发展营造良好的货币金融环境；同时，防止资金淤积，引导金融机构加强流动性风险管理，维护货币市场平稳运行。2）住房城乡建设部：坚持“房住不炒”，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，稳市场、防风险、促转型，构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。3）住房城乡建设部、国家金融监督管理总局：指导各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制，协调解决房地产融资中存在的困难和问题，搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接，指导金融机构与房地产开发企业平等协商，按照市场化、法治化原则自主决策和实施。地方层面：1）上海奉贤区、青浦区部分区域：取消外地单身限购，符合条件人士社保满三年可购房。2）广州：在全市推广“房票安置”，可跨区购买“房源超市”中的房屋；房屋可以转让，被征收人所在户满足拥有一套在广州的住房前提下，允许房票在本项目被征收人间互相转让，限转一次；房票的使用人为被征收人本人及其直系亲属。 公司动态：1）福星股份：拟将福星惠誉·东湖城、福星惠誉·虹桥城等核心区位的首期20万方“商业办公用房”项目开展长期租赁住房业务。2）金地集团：成功兑付其2024年到期的第一笔公开市场债务“21金地MTN001”；代理董事长黄俊灿强调，公司正在积极筹措资金，并有信心如期偿付债务。3）碧桂园：2023年累计交付超过60万套；2024年预计交付量超48万套。 销售端：新房成交同比下降48%，二手房成交同比上升。1）本周21城商品房成交面积202.6万方，环比上升7%，同比下降48%；年初至今21城成交面积421万方，累计同比下降38.9%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为66.2万方、95.2万方、41.2万方，周环比增速分别为17%、0%、7%，周同比增速分别为-41%、-44%、-62%。3）本周11城二手房成交面积157.1万方，环比上升39%，同比上升9%；年初至今11城二手房成交面积270万方，同比上升5%。 投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：地产板块排名16位 本周申万地产板块下跌1.1%。本周（1月8日-1月12日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.1%，在31个一级行业板块中排名第16位。 图表1本周申万地产板块下跌1.1%，板块排名第16位 本周A股板块内涨幅第一为迪马股份，累计涨幅达11.6%。从A股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为迪马股份、财信发展、冠城大通、中南建设、海南高速，跌幅前五的个股分别为津投城开、万业企业、京基智农、中国国贸、新城控股。 图表2迪马股份周涨幅达11.6% 图表3津投城开周跌幅8.5% 本周港股板块内涨幅第一的为龙光集团，上涨3.4%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为龙光集团、中骏集团控股、融创服务、金地商置、富力地产，跌幅前五的个股分别为龙湖集团、中海物业、绿城中国、中国恒大、旭辉控股集团。 图表4本周龙光集团涨幅达3.4% 图表5本周龙湖集团跌幅达8.8% 二、政策要闻：建立房地产融资协调机制，奉贤青浦放松限购 中央层面：1）中国人民银行：将强化逆周期和跨周期调节，从总量、结构、价格三方面发力，为经济高质量发展营造良好的货币金融环境；同时，防止资金淤积，引导金融机构加强流动性风险管理，维护货币市场平稳运行。2）住房城乡建设部：坚持“房住不炒”，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，稳市场、防风险、促转型，构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。3）住房城乡建设部、国家金融监督管理总局：指导各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制，协调解决房地产融资中存在的困难和问题，搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接，指导金融机构与房地产开发企业平等协商，按照市场化、法治化原则自主决策和实施。 图表6建立房地产融资协调机制，强化逆周期和跨周期调节 地方层面：1）上海奉贤区及青浦区：取消外地单身限购，符合条件人士社保满三年可购房，且须在政府指定的区域。2）广州：在全市推广“房票安置”，可跨区购买“房源超市”中的房屋；房屋可以转让，被征收人所在户满足拥有一套在广州的住房前提下，允许房票在本项目被征收人间互相转让，限转一次；房票的使用人为被征收人本人及其直系亲属。3）河南：郑州加大租房支持力度提供“暖心贷”保障；漯河调整住房套数认定，借贷款及配偶购买自住住房利用的住房商业贷款不作为认定依据；三门峡执行“认房不认贷”政策，规定商业房贷首付比例和利率下限分别统一不低于20%、30，贷款利率下限不低于LPR-20BP、LPR+20BP，动态调整房价。4）浙江：强化预售许可和资金监管，增加保障性租赁住房供给，深入推进城镇老旧小区改造。5）杭州临安：落实新发放首套个人住房贷款利率动态调整长效机制，支持区内公积金以家庭为单位支付首付款，对于人才购买普通商品住房给予不同级别购房补贴。6）泉州：加强预售资金监管，建立预售资金监管银行名单。预售资金监管方案包括项目总造价、重点资金监管额度、工程款支付计划表等内容。7）海口：调整限购政策；缩短限售年限。省外户籍人士在满足5年社保或个税条件下可在限购区购房，2年社保或个税可在非限购区购房。多孩家庭购房可在现行政策允许购买套数的基础上增加一套。8）黔南州：个人住房公积金最高贷款额度提高至50万元（多子女家庭最高额度60万元）。首套、二套住房公积金贷款最低首付款比例分别不低于20%，30%。开展二手房个人住房公积金贷款“带押过户”业务。9）厦门：强化房地产市场监测分析，及时研究吸收企业提出的合理意见建议，不断丰富政策工具箱，适时视情释放，提振市场信心。10）泉州：建立预售资金监管银行名单，重点监管资金市确保预售商品房竣工交付所需的建设资金，额度原则上按照项目总造价的1.2倍核定，一般资金预留不低于已收房款15%的额度。11）来宾：支持提取公积金付首付款。 首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例分别统一为不低于20%、30%。在市级范围内购买一手房(车位)、二手房的购房者将按所缴契税的100%、50%获得购房补贴。12）西安：持续规范房地产市场管理，严厉打击违规销售、无证销售、虚假宣传，推动全市房地产业健康稳定发展。13）合肥：大力推进四县一市房产数据治理工作，实现四县一市租房提取线上办理。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）福星股份：拟将福星惠誉·东湖城、福星惠誉·虹桥城等核心区位的首期20万方“商业办公用房”项目开展长期租赁住房业务。2）金地集团：成功兑付其2024年到期的第一笔公开市场债务“21金地MTN001”；代理董事长黄俊灿强调，公司正在积极筹措资金，并有信心如期偿付债务。3）碧桂园：2023年，碧桂园在全国范围内实现了大规模的房屋交付，累计交付超过60万套；2024年碧桂园预计交付量超48万套。 图表8福星股份拟将开展长期租赁住房业务，碧桂园强调必须守住保交付底线 三、销售端：新房成交环比回升，二手房成交同比上升 （一）新房市场：本周21城成交面积环比上升7%，同比下降48% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上升7%，同比下降48%。1）本周21城商品房成交面积202.6万方，商品房日平均成交面积29万方，环比上升7%，同比下降48%，2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积421万方，累计同比下降38.9%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积29万方 本周一线城市商品房成交面积为66.2万方，环比上升17%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为66.2万方、95.2万方、41.2万方，周环比增速分别为17%、0%、7%，周同比增速分别为-41%、-44%、-62%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积周环比增速分别为-19%、32%、50%、51%；二线城市中成都成交面积周环比上升超过20%；三四线城市韶关、芜湖分别环比上升183%、180%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为123万方，同比下降43%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为218万方，同比下降29%；11个三四线城市商品房成交面积为80万方，同比下降52%。 图表10本周21城周度成交面积202.6万方 （二）二手房市场：本周11城成交面积环比上升39%，同比上升9% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积，环比上升39%，同比上升9%。1）本周11城二手房成交面积157.1万方，日平均成交面积22万方，环比上升39%，同比上升9%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积270万方，同比上升5%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积22万方 本周监测的三四线城市二手房成交面积同比上升42%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为37.0万方、97.4万方、22.7万方，环比增速分别为52%、30%、62%，同比增速分别为-5%、9%、42%。2）一线城市中北京二手房成交面积27.4万方，环比上升50%，同比下降15%，深圳二手房成交面积9.7万方，环比上升57%，同比上升47%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积61万方，同比下降2%；6个二线城市二手房成交面积172万方，同比上升5%，其中杭州年初至今累计同比增速上升45%；3个三四线城市二手房成交面积37万方，同比上升23%。 图表12本周11城二手房成交面积157.1万方 四、融资端：本周发债企业均为央国企 本周十二家发债企业中八家为地方国企。1）保利发展发行规模最大，本周共发行25亿元短期融资券。2）央企电建地产发行的5.15亿元定向工具利率最高，为3.89%；苏州高新本周发行的3亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.44%。 图表13本周保利发展发行25亿元短期融资券 五、投资建议 2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华