房地产行业周报（2023年第41周）：因城施策持续放松

本周板块回顾：本周（2023/10/6~2023/10/12）申万房地产指数下跌2.48%，沪深300指数上涨0.35%，板块跑输沪深300指数2.83pct，在31个板块中排第28位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积219万平米，环比+117.7%，同比-12.5%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积52万平米，环比+65.7%，同比-8.3%；二线城市商品房成交面积117万平米，环比+153.4%，同比-18.6%；三线城市商品房成交面积49万平米，环比+116.1%，同比+0.7%。本周重点监测的14城二手房成交面积173万平米，环比+2380.6%，同比+20.1%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积32万平米，环比+632.0%，同比-6.8%；9个二线城市二手房成交面积134万平米，环比+4931.3%，同比+30.4%；3个三四线城市二手房成交面积7万平米，同比-0.8%。 一线城市住宅用地成交13宗，平均溢价率为7.28%，规划建面为189.73万方，土地出让金为313.47亿元，；一线城市商办用地成交5宗。二线城市合计成交住宅用地40宗，总规划建面131.63万方，土地出让金109.94亿元，平均溢价率1.69%；成交商办用地25宗，总规划建面47.66万方，土地出让30.94亿元，平均溢价率1.79%。供给方面，二线城市合计推出住宅用地71宗，总规划建面287.44万方；推出商办用地38宗，总规划建面57.52万方。三四线城市共计成交住宅用地154宗，商办用地152宗，土地出让金分别为210.71亿元、49.07亿元，平均溢价率分别为2.95%、4.01%。 本周行业新闻跟踪：本周各地仍在持续出台政策，安徽、山东、湛江等地持续优化住房公积金贷款措施；上海发布“1+N”人才政策；各地不断优化相应政策促进房地产平稳发展。 重点公司跟踪：10月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地6块，总土地出让金146.95亿元，拿地企业包括招商蛇口、保利发展、中国海外发展、建发房产。本周我们重点跟踪的房企中，联发集团发行5亿元超短期融资券；首开集团发行12亿元一般中期票据，票面利率3.8%。 投资建议：销售表现上，本周受中秋国庆假期影响，成交环比上涨较多，但新房成交同比仍下跌，同时2个一线城市二手房成交同比亦下跌，整体销售表现较弱。在投资端，本月截止目前拿地企业全部为国央企。在政策端，各地优化政策持续出台。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第41周板块行情回顾 1.1第41周行业指数表现 本周（2023/10/6~2023/10/12）申万房地产指数下跌2.48%，沪深300指数上涨0.35%，板块跑输沪深300指数2.83pct，在31个板块中排第28位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第41周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：中迪投资、张江高科、西藏城投、万业企业、皇庭国际；跌幅排名前5位的个股分别为：*ST泛海、金科股份、京基智农、空港股份、ST世茂。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/10/6~2023/10/12）30大中城市商品房成交面积219万平米，环比+117.7%，同比-12.5%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积52万平米，环比+65.7%，同比-8.3%；二线城市商品房成交面积117万平米，环比+153.4%，同比-18.6%；三线城市商品房成交面积49万平米，环比+116.1%，同比+0.7%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/10/12）30大中城市商品房成交面积10704万平米，同比-6.6%；其中一线城市商品房成交面积2609万平米，同比+2.4%；二线城市商品房成交面积5839万平米，同比-10.5%；三线城市商品房成交面积2255万平米，同比-5.7%。 10月截止目前（2023/10/1~2023/10/12）30大中城市商品房成交面积254万平米，同比-5.9%；其中一线城市商品房成交面积60万平米，同比-4.9%；二线城市商品房成交面积132万平米，同比-7.4%；三线城市商品房成交面积63万平米，同比-3.4%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/10/6~2023/10/12）我们重点监测的14城二手房成交面积173万平米，环比+2380.6%，同比+20.1%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积32万平米，环比+632.0%，同比-6.8%；9个二线城市二手房成交面积134万平米，环比+4931.3%，同比+30.4%；3个三四线城市二手房成交面积7万平米，同比-0.8%。环比数据较为异常，主要是中秋国庆节假日导致。 今年截止目前（2023/1/1~2023/10/12）我们重点监测的14城二手房成交面积6597万平米，同比+34.6%；其中，2个一线城市二手房成交面积1327万平米，同比+12.4%；9个二线城市二手房成交面积4947万平米，同比+42.3%；3个三四线城市二手房成交面积323万平米，同比+32.6%。 10月截止目前（2023/10/1~2023/10/12）我们重点监测的14城二手房成交面积175万平米，同比+43.7%；其中，2个一线城市二手房成交面积32万平米，同比+9.3%； 9个二线城市二手房成交面积135万平米，同比+57.1%；3个三四线城市二手房成交面积7万平米，同比+19.8%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/10/6~2023/10/12）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房环比均上涨，分别为786.4%、25.3%、59.8%、13.4%，；与去年同期相比，4个一线城市新房成交同比北京上涨4.0%，广州上涨18.2%，上海和深圳均有所下降，跌幅分别为28.5%、28.0%。二手房市场本周北京成交面积环比-46.4%，同比-69.4%； 深圳环比-42.2%，同比-37.9%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/10/6~2023/10/12）我们重点监测的14个二线城市中，除无锡新房成交环比出现下跌，跌幅为36.0%，其余城市环比均上涨，成都、南京、宁波、东莞、苏州、济南、杭州、佛山、青岛、武汉、福州的环比涨幅分别为30368.3%、722.9%、414.0%、194.6%、189.5%、160.0%、131.1%、82.0%、63.1%、40.8%、36.4%。与去年同期相比，除东莞、无锡、武汉3个城市新房成交同比上升外（涨幅分别为64.7%、47.6%、13.4%），其余城市均下跌，杭州、成都、南京、济南、福州、苏州同比跌幅分别为1.1%、1.3%、1.8%、23.4%、26.5%、27.1%。二手房市场方面，我们重点监测的二线城市环比均上涨，涨幅最高的是东莞，达到9228.8%；青岛、杭州和佛山分别为5887.5%、1033.4%、688.8%。同比方面，杭州表现相对最优，同比成交量增长了101.7%；其次是成都，同比增长了54.2%；南宁、佛山、南京和苏州分别同比增长了20.8%、20.0%、17.1%、17.1%。而青岛、厦门和东莞则分别同比下跌了1.7%、14.8%、15.8%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/10/6~2023/10/12）我们重点监测的13个三四线城市中，泰安新房市场成交环比大幅上涨，涨幅为2436.7%，其次是扬州环比上涨1070.7%，芜湖、温州、泉州、江门、金华、惠州新房市场环比分别上涨413.2%、381.9%、225.9%、202.5%、93.0%、69.1%；肇庆环比保持稳定；韶关和莆田均环比下跌，分别下跌9.7%和32.0%。同比表现方面，只有泉州、韶关和金华同比上涨，涨幅分别为314.2%、98.3%、70.2%，其他城市均同比下跌，其中温州、江门、芜湖、扬州、惠州、泰安、莆田和肇庆分别下跌5.7%、12.9%、19.2%、23.9%、58.5%、62.4%、78.2%、81.4%。二手房市场上，扬州、金华和江门本周同比+2.9%、+0.9%、-10.6%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/10/6~2023/10/12）一线城市中，北京、广州新房库存面积环比分别微跌0.1%、1.4%，上海、深圳新房库存面积则环比上涨5.5%、2.1%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为6.28个月；而北京、广州和深圳去化周期均超过19个月。我们跟踪的4个二线城市，杭州本周暂未更新库存数据，南京、苏州新房库存面积环比分别-1.0%、-1.5%。从去化周期来看，苏州和南京去化周期分别为17.92个月、23.59个月，而福州去化周期超过40个月。我们跟踪的3个三四线城市中，泉州、莆田和温州3个月移动平均去化周期分别为179.33个月、59.78个月、36.51个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/10/6~2023/10/12）成交端，一线城市住宅用地成交13宗，平均溢价率为7.28%，规划建面为189.73万方，土地出让金为313.47亿元，；一线城市商办用地成交5宗。二线城市合计成交住宅用地40宗，总规划建面131.63万方，土地出让金109.94亿元，平均溢价率1.69%；成交商办用地25宗，总规划建面47.66万方，土地出让30.94亿元，平均溢价率1.79%。供给方面，二线城市合计推出住宅用地71宗，总规划建面287.44万方；推出商办用地38宗，总规划建面57.52万方。三四线城市共计成交住宅用地154宗，商办用地152宗，土地出让金分别为210.71亿元、49.07亿元，平均溢价率分别为2.95%、4.01%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 深圳福田满京华康美地块规划公示：更新方向新型产业用地、居住用地 满京华康美项目位于福田区梅林街道，新洲路与梅华路交汇处东南侧。更新单元用地面积8588.2平方米，拆除范围用地面积8588.2平方米，开发建设用地面积7753.4平方米，规划容积为65770平方米，其中产业研发用房61530平方米。奥士达片区项目位于梅林街道，为梅华路、中康路交汇处东南侧。 河北雄安新区取消商品住房预售并在公共服务领域“租售同权” 雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。 同时，雄安新区支持有意愿的人才，通过租房解决住房问题，并在教育、医疗、就业等公共服务领域“租售同权”。 山东德州：促进房地产市场平稳健康发展 山东省德州市出台《促进我市房地产市场平稳健康发展的若干举措》中的住房公积金政策涉及5个方面，包括扩大加装电梯提取范围，可提取子女、父母公积金； 新增新市民、青年人按月租房提取业务；支持多子女家庭租房提取；取消异地公积金贷款户