成都写字楼市场简报2013年第四季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2014年2月Savills World Research Chengdu概述受年末企业租赁需求放缓及本季度录得新增供应项目等因素共同影响，2013年第四季度全市甲级写字楼市场空置率攀升至33.5%。 位于东大街区域的国际金融中心I座于2013年第四季度正式交付使用，新增130,000平方米的可租赁面积。 第四季度，全市甲级写字楼市场净吸纳量约34,100平方米，为今年以来季度净吸纳量最低值。这主要是由于时值年末，多数公司对于扩张持谨慎态度所致。 鉴于新入市项目出租率相对较低，第四季度全市甲级写字楼整体空置率环比上升3.1个百分点，至33.5%。 由于业主继续降低租金以吸引优质客户、降低项目空置率，第四季度全市甲级写字楼租金环比下降3.1%至人民币每平方米每月106.42元。 预计2014年可录得八栋甲级写字楼入伙，为市场带来约632,000平方米的供应面积，因此，未来一年全市甲级写字楼空置率或有进一步上升的可能。“成都甲级写字楼市场空置面积长 期 保 持 高 位，同 时 预 计 未 来仍将有大量项目供应入市，在此影响下，市场必将经历空置率上升与租金下跌的调整阶段后才可 回归 价 值 面。” 罗元均， 第一太平戴维斯项目及开发顾问部图片来源：晶科一号，天府新城，成都 02 市场简报 | 成都写字楼2014年2月市场概述在宏观经济增速放缓的背景下，年末写字楼租赁市场观望情绪浓重，2013年第四季度成都甲级写字楼市场租赁需求明显回落。随着标志性项目成都国际金融中心I座的交付入市，本季度全市整体市场空置率小幅攀升，而租金则延续上一季度走势继续下滑。位于东大街区域的国际金融中心I座于2013年第四季度正式交付使用，为市场新增130,000平方米的甲级写字楼可租赁面积。此项目位于春熙路及红星路两大主要商区的交汇点，含写字楼、购物中心、五星级酒店、服务式公寓等，总建筑面积为773,000平方米，其中包含两栋共计260,000平方米的国际甲级写字楼。至此，全市甲级写字楼（含国际甲级）总存量增至177.8万平方米，同比增长14.4%。第四季度，全市净吸纳量从第三季度的91,800平方米的高位回落至34,100平方米，为今年以来季度净吸纳量最低值。受三个甲级写字楼推迟入市的影响，2013年全市甲级写字楼供应量仅为243,383平方米，同比下降60%。而2013年全市甲级写字楼净吸纳量达到261,000平方米，高于本年度供应量。受此影响，全市甲级写字楼空置率同比下降6.3个百分点至33.5%。本季度业主为降低项目空置率、吸引优质客户，采取了更为激进的租赁策略，包括进一步延长免租期及降低租金报价等。第四季度全市甲级写字楼租金环比下跌3.1%至人民币每平方米每月106.42元。CBD第四季度，CBD区域租金环比下跌4.3%至人民币每平方米每月111.67元，同比下降13.1%。这主要是由于部分硬件设施开始老化的项目为租户提供了更为优惠的租金。但鉴于CBD区域较好的配套设施与商务氛围，该区域空置率同比下降0.8个百分点至26.9%，依然保持全市最低的空置率水平。SBD区域平均租金环比下跌4.7%至人民币每平方米每月105.78元，空置率环比下降0.7个百分点至28.7%。鉴于此区域某些项目物业设施较为陈旧，该区域部分优质租户已开始咨询搬迁事宜，预计未来一年将有租户搬离该区域。东大街本季度东大街区域录得国际金融中心I座一个甲级写字楼项目供应入市，为市场新增130,000平方米的可租赁面积。受该项目较低预租率的影响，本季度该区域整体空置率上升10.4个百分点，攀升至46.1%。同时租金环比下降2.3%至人民币每平方米每月102.86元。未来一年该区域预计仍将图 1甲级写字楼供应、吸纳量与空置率，2005年第一季度---2013年第四季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部图 2甲级写字楼租金指数，2005年第一季度---2013年第四季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部图 3甲级写字楼空置率，2005年第一季度---2013年第四季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部-10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% -50,000 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 05 06 07 08 09 10 11 12 13 平方米 供应量（左轴） 吸纳量（左轴） 空置率（右轴） 90 100 110 120 130 140 150 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Q1/2005 = 100 全市 CBD SBD 东大街 天府新城 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 CBD SBD 东大街 全市 天府新城 市场简报 | 成都写字楼03 2014年2月增加250,000平方米的甲级写字楼可租赁面积，预计在高空置率与激烈的市场竞争的共同作用下，东大街区域平均租金也将进一步下调。天府新城本季度该区域写字楼市场情况变化平稳，空置率环比下降0.1个百分点至28.2%。而天府新城区域仅有四个可供租赁的甲级写字楼项目，业主议价能力相对较强。本季度天府新城区域租金环比上升1.0%至人民币每平方米每月106.25元，系本季度全市唯一租金上涨的区域。市场展望截至2013年第四季度末，全市甲级写字楼空置面积高达约600,000平方米。随着数个项目将于2014年供应入市，预计短期内，租金有进一步下跌的可能。而在需求没有大幅度增加及未来超量供应的刺激下，全市整体空置率仍将继续攀升。2014年，预计包括国际金融中心II座、华置广场在内的八个甲级写字楼项目将陆续供应入市，为市场带来超过约632,000平方米的可租赁面积。过去三年，全市甲级写字楼年平均吸纳量约230,000平方米。以此估计,算上2014年的新增供应，全市甲级写字楼库存去化周期将达到5年。受新增供应影响，全市甲级写字楼空置率将可能继续攀升。而业主可能进一步降低租金报价，并提供最多可达六个月的免租期以吸引优质客户。 数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部表 1精选租赁成交案例，2013年第四季度客户项目地址租赁面积（平方米）创元融汇投资明宇金融广场东大街2,000蓝山基金仁恒置地广场CBD1,000奥的斯电梯明宇金融广场东大街760Please contact us for further information Savills Research Savills Agency Savills Project Development & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnBacky FungDirector+8628 8658 7841backy.fung@savills.com.cnEric WoDeputy Managing Director+8628 8672 1810eric.wo@savills.com.cnDave LawSenior Associate Director +8628 8658 7120dave.law@savills.com.cn