成都写字楼市场简报2014年第四季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2015年3月Savills World Research Chengdu概述年末新增供应及需求疲软导致空置率上升，业主进一步下调租金，全市平均租金跌至近八年来最低值。 本季度录得通威国际中心一个甲级写字楼入市，建筑面积为68,323平方米，令甲级写字楼可租赁存量增至193万平方米。 虽新项目吸纳的预租面积较大，但整体市场需求疲软，数个项目退租现象严重，第四季度全市净吸纳量两年内首次录得负值，为-2,711平方米。 全市空置率环比上升2.7个百分点，攀升至30%，但较去年同期同比仍下降两个百分点。 甲级写字楼租金连续三个季度下滑，环比下跌4.2%至每平方米每月人民币100.16元，同比下降7.2%，较去年同期同比降幅收窄。 2015年预计将有7个项目竣工入市，为市场新增超过48万平方米可租赁供给，为本地市场有史以来年度供应最高值。届时，持续上涨的全市整体空置率将加剧项目间的竞争。“未来一年市场供应压力将较之前明显增加，而持续下滑的租金及持续低迷的宏观经济加剧了市 场 悲 观 预 期 。” 罗元均， 第一太平戴维斯项目及开发顾问部图片来源：成都国际金融中心，东大街，成都 02 市场简报 | 成都写字楼2015年3月市场概述2014年前三季度，全市地区生产总值达到7320.6亿元，同比增长8.7%，与上半年增速持平。在汽车、电子信息等产业推动下，第二产业实现产值人民币3357亿元，同比增长10%,增速回升；而受金融、房地产产业影响，第三产业实现产值3670亿元，同比增长7.8%，增速较上半年有所回落。受工程进度及市场压力等多因素影响，数个原定于本季度入市的项目均推迟其入市时间。2014年第四季季度，仅录得位于天府新城区域的通威国际中心一个甲级写字楼项目交付使用，为市场带来68,000平方米的新增供应。至此，全市甲级写字楼租赁市场总存量达到193万平方米，依然为华西区最大的甲级写字楼市场。受经济增速放缓影响，以小额贷款公司为代表的民间金融类部分租户在年度末退租。虽然部分空置面积有被其他租户返租，但本季度全市甲级写字楼市净吸纳量仍录得负值，约有2,800平方米的原有吸纳面积被返回市场。在新增项目及部分租户退租的共同影响下，全市整体空置率环比上升2.7个百分点至30%。众多业主继续提供租金折扣或更长的免租期以吸引新租户及挽留现有优质租户，从而导致成都甲级写字楼市场净有效租金连续三个季度呈下跌趋势。环比下降4.2%至人民币每平方米每月100.16元，同比下降7.2%。CBDCBD区域部分物业入市时间较早，电梯、停车位等硬件设施已逐渐不能满足现有租户的需求，加之数个新入市项目向市场提供较低的租金及较长的免租期，区域部分项目正在经历一轮较为严重的租户结构调整。受此影响，本季度区域虽未录得新增供应，但甲级写字楼空置率环比上升3.5个百分点至36.1%，超越东大街区域成为全市空置率水平最高的区域。为吸引租户，保持之前较高的入住率，部分业主提供了较多的租金优惠。本季度区域甲级写字楼租金环比下降8.5%至人民币每平方米每月103.75元。同时，受物业设施及周边配套影响，区域内项目间租金价差成为全市最为突出的区域。SBD作为近两年来一直未录得新增供应的的区域，SBD区域本季度租赁市场表现平稳。区域空置率小幅上升0.2个百分点至21.2%，成为全市空置率水平最低的区域。尽管该区域商务氛围成熟，周边商业项目较多，配套齐全使其空置率可以一直保持在较低状态，但区域内部分物业已经开始出现老化。同时较多的散售类业权项目亦使得区域租金受到抑制。本季度，SBD区域甲级写字楼平均租金下降3.1%至人民币每平方米每月95元。东大街第四季度，以小额贷款企业为代表的民间金融产业受到了巨大冲击，这亦使以“民间金融街”著称的东大街区域写字楼市场受到较大冲击，数个甲级写字楼项目都出现了租户退租现象。但在国际金融中心持续良好的租赁表现支撑下，本季度东大街区域净吸纳量依然超过3，000平方米，区域甲级写字楼空置率环比下降0.7个百分点至33.5%。东大街区域甲级写字楼物业多为2010年后入市，拥有较为优越的硬件和软件设施，业主并不愿以给予租户低于市场平均租金的折让，第四季度，区域甲级写字楼租金环比下降2.5%至人民币每平方米每月107.86元，成为全市租金最高的区域。图 1甲级写字楼供应、吸纳量与空置率，2005年第一季度---2014年第四季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部图 2甲级写字楼租金指数，2005年第一季度---2014年第四季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部图 3甲级写字楼空置率，2005年第一季度---2014年第四季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部-10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% -50,000 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 平方米 供应量（左轴） 吸纳量（左轴） 空置率（右轴） 80 90 100 110 120 130 140 150 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q1/2005 = 100 全市 CBD SBD 东大街 天府新城 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 CBD SBD 东大街 全市 天府新城 市场简报 | 成都写字楼03 2015年3月未来一年，区域将有新增超过27万平方米的可租赁面积供应市场，超过区域现有存量的60%。预计随着数个项目逐步供应市场，区域空置率将有较为明显的提升，同时业主可能面临着将持有的较为优质的写字楼物业的同时向租户提供较低的租金水平，以提升其入住率。天府新区本季度，区域录得通威国际中心一个甲级写字楼新增供应市场，在此推动下，区域甲级写字楼可租赁存量超过53万平方米，成为全市甲级写字楼供应量最大的区域。市场存量的增多亦进一步抬升了区域写字楼空置率水平，第四季度区域甲级写字楼空置率环比上升8个百分点至30.4%。空置率的上升亦迫使业主进一步降低自己的租赁报价，第四季度区域租金环比下降1.7%至人民币每平方米每月95元，成为全市甲级写字楼平均租金最低的区域。长远来看，天府新区升级为国家级新区将有效拉动区域写字楼的净吸纳量，但短期内，业主不得不面对庞大的供应量对租赁市场所带来的压力。预计未来随着中海国际中心剩余数座写字楼的入市，区域甲级写字楼市场空置率将可能进一步推高。但受益于未来供应项目均为单一业权，物业品质相对较好，业主给予租户较多租金折扣的可能性则将相对较小。市场展望在庞大的供应量与持续低迷的宏观经济共同作用下，成都甲级写字楼市场将会面临更为严峻的挑战。虽然部分开发商已经进一步延长预租期，并向租户提供多项优惠措施，但预计未来一年市场空置率仍将可能面临较大幅度的攀升。- 数个原定于2014年入市的项目将推迟至2015年，预计未来一年全市将有七个项目，超过48万平方米的甲级写字楼供应入市。二环路内侧的东大街区域会迎来最后一波甲级写字楼供应高峰，包括国际金融中心、西部国际金融中心、睿东中心在内的三个项目将进入租赁市场，而以CBD、SBD为代表的传统商务区域则仍将依旧缺乏较大体量的甲级写字楼项目供应入市。- 随着商业与公共配套设施的不断完善，未来项目物业品质的显著提升，以天府新区、东大街为代表的新兴商务区域正在不断兴起。预计未来成都甲级写字楼市场将进入一轮较大规模的租户调整，部分追求较高物业形象同时可以承受装修成本的优质企业，将逐步对现有办公物业进行升级。- 短期来看，成都写字楼市场面临着供应过剩的风险，长期较高的空置率与持续下滑的租赁租金将会加剧业主对未来的悲观预期。但随着核心区域土地供应的基本结束，并给予对成都整体经济的持续看好，预计在经过此轮供应高峰后，核心区域的优质写字楼项目空置率、租金及租户结构等核心指标都将有较为明显的改善。 数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部表 1精选租赁成交案例，2014年第四季度租户项目地址面积(平方米)EOG能源百扬大厦CBD850中国网络电视台百扬大厦SBD850科勒百扬大厦CBD230Please contact us for further information Savills Research Savills Agency Savills Project Development & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.