成都写字楼市场简报2015年第四季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2016年1月Savills World Research Chengdu概述2015年第四季度，吸纳情况较上季度有所改善，但受新增供应影响，空置率有所上升，业主进一步下调租金，全市平均租金继续下行。 2015年第四季度，成都甲级写字楼市场迎来银泰中心3号楼入市，带来约8万平方米的新增供应，全市甲级写字楼总存量推高至225万平方米。 受天府新城区域良好租赁表现带动，第四季度全市净吸纳量约25,000平方米，较上个季度有所改善。 虽本季度吸纳情况有所改善，但因新项目入市，导致全市空置率环比上升1个百分比，上升至40.8%。 受租赁压力影响，全市平均租金继续下滑，环比下降1.3%，至人民币每平方米每月98.08元。 预计明年有10栋楼达到入市条件，总体量约65万平方米，若这些项目全部推入市场，将再次刷新年度供应最高值，进一步加剧写字楼租赁市场的严峻局面。“2 016 年，成都甲级写字 楼 市场将迎来新一轮的集中供应，而持续低迷的宏观经济将加剧市场的 悲 观 预 期 。”罗元均， 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部图片来源：银泰中心，天府新城，成都 02 市场简报 | 成都写字楼2016年1月市场概述2015年前三季度，成都GDP总量达到7816.3亿元，同比增长8.0%，与上半年增速持平。产业结构继续优化，其中第三产业增速最快，比去年同期增长10%，实现增加值4173.9亿元。此外，全市固定资产投资保持较好增势，全市完成固定资产投资5251.4亿元，同比增长9.1%，其中房地产开发投资完成1855.8亿元，同比增长13.8%。第四季度，成都甲级写字楼市场录入银泰中心3号楼入市，带来新增供应约8万平方米，成都甲级写字楼总存量推高至225万平方米。受天府新城良好的租赁情况带动，全市吸纳情况有所好转，净吸纳量约25,000平方米。但受新增项目入市影响，全市空置率抬升至40.8%，较上个季度上升1个百分比。在甲级写字楼租赁形势依然严峻，且多数业主对来年市场不看好的情况下，多数业主继续下调租金或给出更加优厚的优惠条件，全市平均租金继续下滑，降至人民币每平方米每月98.08元，环比和同比分别下降1.3%和5.4%。其中，东大街区域下降幅度最大，环比下降2.7%。主要原因为东大街区域部分老旧项目租户流失明显，或个别新项目租赁压力较大，业主租金下调幅度较大或提供更为灵活的优惠政策所致。第四季度成都甲级写字楼租赁市场最为活跃的企业仍为金融服务类、管理／咨询／专业服务类企业，此外，制造类、零售／贸易类企业在新增租赁方面亦相对活跃。CBDCBD整体表现平稳，租金下滑至人民币每平方米每月109.29元，环比下降1.5个百分点，但仍为四大片区中最高。空置率微幅下降至37.0%。区域内虽整体表现平稳，但片区内，尤其是老旧项目租户流失现象依然在延续。个别新入市项目入住率提升依然缓慢。虽为传统核心商务区，拥有地段、配套等优势，但面临新兴商务区大量高性价比的优质项目的强势竞争，市场去化压力较大。2016年，预计将录得四川航空广场、星汇广场两个项目入市，为市场带来超过15万平方米的新增供应。SBD本季度，SBD区域净吸纳量仍为负，空置率环比上升1%，达到23.2%。同时，租金环比下降0.5个百分点，至人民币每平方米每月89.44元。受当前经济增速下滑以及房地产行业相对不景气的影响，本季度退出租户中，本地小额贷款类金融企业和建筑／房地产／工程类企业占比较高。2016年，本区域虽无新增甲级写字楼供应，但考虑当前经济环境形势、以及本区域写字楼市场特征，预计未来该区域的去化周期将延长。东大街本季度，受部分老旧项目租户流失，新项目租赁增幅缓慢的影响，本区域净吸纳量为负，空置率上升至45.7%。同时，租金降价幅度明显，图 12005年第一季度---2015年第四季度成都甲级写字楼供应、吸纳量与空置率走势图 资料来源：第一太平戴维斯市场研究部图 22005年第一季度---2015年第四季度成都甲级写字楼空置率走势图资料来源：第一太平戴维斯市场研究部图 32005年第一季度---2015年第四季度成都甲级写字楼租金指数走势图资料来源：第一太平戴维斯市场研究部-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%-50,000050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q40506070809101112131415平方米 供应量（左轴） 吸纳量（左轴） 空置率（右轴） 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420052006200720082009201020112012201320142015CBDSBD东大街 天府新城 全市 8090100110120130140150Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420052006200720082009201020112012201320142015Q1/2005 = 100 CBDSBD东大街 天府新城 全市 savills.com.cn/research 03 2016年1月市场简报 | 成都写字楼环比下降2.7个百分点，为人民币每平方米每月103.50元。新增租赁中，东大街仍为金融服务类企业的首选区域。此外，管理/咨询/专业服务类企业也较为活跃。2016年，该区域有睿东中心、西部国际金融中心2栋楼达到入市条件，若能全部入市，将给该片区增加约13.5万平方米的新增供应。天府新区本季度，得益于成都国际科技节能大厦、中海国际中心等项目良好的租赁表现，净吸纳量较上季度明显增加，超过3万平方米。但受银泰中心3号楼入市的影响，区域空置率上升至50.8%。同时，租金环比下降0.7个百分点，为人民币每平方米每月94.42元。中海国际中心凭借优秀的产品品质、逐年积累的品牌效应以及云商平台和区域产业扶持政策的支持，本季度吸纳情况良好，F座入住率提升明显。 另外，原本计划于2016年年中入市的银泰中心3号楼于本季度提前入市，推测此举为业主基于当前市场租赁压力，为争夺客源采取的应对措施。2016年，预计将迎来两江国际、中海国际中心等多个项目，共计约6栋楼入市，带来新增供应约35万平方米，届时，区域空置率将明显上升，租金下行压力较大。市场展望2016年，成都甲级写字楼市场又将迎来新一轮的集中供应，市场存量将再次推高。但经济增速持续放缓，加上优质乙级写字楼对客户的分流，全市甲级写字楼去化压力进一步加剧。预计租金价格将继续下行，空置率将持续上升。在此情形下，亦对业主的运营能力提出更高的要求。此外，不断下行的租赁价格，降低了承租企业入驻甲级写字楼的市场门槛，吸引了一些初创型中小企业进驻，加上部分企业受经营压力影响，会通过缩减承租面积以减少办公成本，预计全市甲级写字楼租户承租面积有减小趋势。 资料来源：第一太平戴维斯市场研究部表 1精选租赁成交案例，2015年第四季度租户项目地址面积(平方米)巴基斯坦领事馆 通威国际中心天府新城456四川省盛鑫源矿业有限公司中海国际中心F座天府新城约910太平洋保险希顿国际B座天府新城约3,000Please contact us for further information Savills Research Savills Agency Savills Project Development & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonalDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnEric WoManaging Director+8628 8658 7111eric.wo@savills.com.cnDave LawSenior Associate Director +8628 8665 7375dave.law@savills.com.cn