中昌国际控股2023中期报告

INTERIM REPORT (Incorporated in Bermuda with limited liability)Stock code：859Zhongchang International Holdings Group Limited中 昌 國 際控股集 團有限公 司中期報告(於百慕達註冊成立之有限公司)股份代號：859Zhongchang International Holdings Group Limited中 昌 國 際控股集 團有限公 司Zhongchang International Holdings Group Limited中昌國際控股集團有限公司INTERIM REPORT 2023 中期報告20232023 公司資料中昌國際控股集團有限公司01董事會執行董事陳志偉先生（主席）顧嘉莉女士（行政總裁）唐倫飛先生非執行董事黃強博士王志强先生于丹女士獨立非執行董事劉懷鏡先生劉欣先生葉棣謙先生委員會審核委員會葉棣謙先生（主席）劉欣先生于丹女士提名委員會陳志偉先生（主席）劉懷鏡先生劉欣先生薪酬委員會劉欣先生（主席）王志强先生葉棣謙先生授權代表陳志偉先生趙學亷先生公司秘書趙學亷先生核數師安永會計師事務所執業會計師香港主要營業地點香港銅鑼灣勿地臣街1號時代廣場2座1711室註冊辦事處Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda主要往來銀行（按英文字母順序排列）上海銀行股份有限公司中國建設銀行（亞洲）股份有限公司恒生銀行有限公司南洋商業銀行（中國）有限公司上海浦東發展銀行股份有限公司香港分行法律顧問香港法律：摩根路易斯律師事務所金杜律師事務所百慕達法律：Conyers Dill & Pearman中國法律：北京市金杜（南京）律師事務所股份過戶登記總處MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4th FloorCedar House41 Cedar AvenueHamilton, HM12Bermuda股份過戶登記香港分處卓佳標準有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓公司網站http://www.zhongchangintl.hk股份代號859 二零二三中期報告02၍ଣᄴীሞʿʱؓ概覽於截至二零二三年六月三十日止六個月（「中期」）內，本集團之收益主要來自其在香港之投資物業之租金收入，該等物業主要位於香港島銅鑼灣之黃金零售及購物地段。隨著中港兩地跨境旅遊復常，香港經濟於二零二三年上半年實現穩定復甦，尤其在零售市場方面。根據政府統計處公佈之預先估計數字，二零二三年第二季度之本地生產總值（「本地生產總值」）較上年同期實質上升1.5%，而二零二三年第一季度之升幅為2.9%。本地生產總值在二零二三年第二季度持續擴張主要是由於私人消費及服務貿易均維持增長。物業租賃業務於中期內，本集團投資物業所帶來之租金收入約16.4百萬港元（截至二零二二年六月三十日止六個月：約17.6百萬港元）。租金收入減少主要由於二零二二年上半年內的租用率與中期相比相對較高。於二零二三年六月三十日，本集團投資物業組合之租用率（按總租用面積佔本集團組合內總租用面積之百分比計量）達到約91.5%（二零二二年十二月三十一日：約89.7%）。渣甸中心依然是本集團之核心及穩定收入來源，其帶來之收益佔本集團中期總收益約82.7%。於中期內，本集團仍舊專注於進一步加強其於香港（特別是銅鑼灣）之核心物業租賃業務之韌勁，以保障其長期競爭力，確保在充滿挑戰之市場中仍能持續發展。本集團之投資物業主要位於香港銅鑼灣黃金購物區，而本集團持續優化其行業多元之商戶組合。 管理層討論及分析中昌國際控股集團有限公司03下表概述本集團之香港投資物業組合於中期期末及二零二二年十二月三十一日之估值及相比截至二零二二年六月三十日止六個月，於中期內之收益貢獻：投資物業於二零二三年六月三十日之估值投資物業於二零二二年十二月三十一日之估值投資物業之公平值減少截至二零二三年六月三十日止六個月之收益截至二零二二年六月三十日止六個月之收益收益增加╱（減少）千港元千港元千港元千港元千港元百分比銅鑼灣渣甸街50號渣甸中心(1)1,400,0001,410,000(10,000)13,54114,909(9.2)渣甸街38號地下及閣樓(2)84,00085,000(1,000)61–不適用渣甸街38及40號1樓(2)12,50012,500–26721723.0渣甸街41號地下連閣樓(2)113,000114,000(1,000)9849780.6渣甸街57號地下(2)111,000112,000(1,000)1,0051,0030.2半山堅道119、121及125號 金堅大廈地下1號舖(2)48,00048,000–5245181.2 合計1,768,5001,781,500(13,000)16,38217,625(7.1) (1) 銀座式商廈(2) 街鋪於二零二三年六月三十日，本集團之投資物業已由獨立專業估值師重新估值為1,768.5百萬港元（二零二二年十二月三十一日：1,781.5百萬港元）。於中期內，投資物業之公平值虧損13.0百萬港元（截至二零二二年六月三十日止六個月：24.4百萬港元）於簡明綜合損益及其他全面收入表確認。投資物業之公平值虧損乃主要由於宏觀經濟環境所帶來的挑戰所致。金華項目本公司擁有頤泰國際（英屬維爾京群島）控股有限公司（「頤泰」）（連同其附屬公司稱為「頤泰集團」）已發行股本之49%權益，而頤泰持有金華銘瑞房地產開發有限公司（「金華銘瑞」）之99%間接股權。金華項目為一個分兩期發展的商住混合式綜合體，整體總樓面面積約為337,530平方米，包括住宅面積約195,100平方米、商業面積約50,200平方米及地庫（包括停車位）約88,600平方米。金華項目已於二零二零年完成全部兩期的發展。於二零二三年一月十日，寧波信步金屬倉儲設備有限公司向法院申請頒令金華銘瑞清盤。於二零二三年二月九日，金華市中級人民法院宣佈受理有關申請。於二零二三年二月十六日，浙江省金華市金東區人民法院已委任金華銘瑞的破產管理人。 二零二三中期報告04၍ଣᄴীሞʿʱؓ分佔聯營公司淨虧損僅限於本集團在聯營公司中的全部權益。自截至二零一九年十二月三十一日止財政年度起，於頤泰之投資賬面值已減至零。因此，本集團並無義務承擔進一步虧損。根據上市規則第十三章第13.21條之持續披露違反恒生銀行貸款之財務契諾於二零一八年三月二十日，本公司之間接全資附屬公司益輝置業有限公司（「益輝」）與恒生銀行有限公司（「恒生銀行」）就 本金570百萬港元之定期貸款訂立協議。於二零一八年六月十五日，益輝與恒生銀行就本金212百萬港元之定期貸款訂立補充協議。於二零一八年六月十五日，本公司之間接全資附屬公司順龍置業有限公司（「順龍」）及峰麗有限公司（「峰麗」）與恒生銀行各自分別就本金50百萬港元及25百萬港元之定期貸款訂立協議。於二零一九年八月六日，益輝、順龍及峰麗與恒生銀行各自分別就本金總額270百萬港元之定期貸款訂立融資協議。於二零二一年二月五日，峰麗、順龍及益輝（統稱為「該等借款人」及各為一名「借款人」）均收到恒生銀行（透過其律師）發出之 函 件（「該函件」），當中提及相關借款人違反財務契諾（指本公司（作為彼等各自之擔保人）之綜合有形淨值低於2,000,000,000港元之最低要求）（「違約情況」）。誠如向各借款人發出之該函件所述，倘若相關借款人能夠於該函件日期起計一個月內符合若干免除條件（「該等免除條件」），包括向恒生銀行作出不少於164.0百萬港元之部份還款（「部份還款」），並按恒生銀行之要求向恒生銀行提供令人信納之憑證，則恒生銀行可能免除有關違約情況之規定。於二零二一年十月二十九日，該等借款人收到恒生銀行（透過其律師）發出之進一步函件，當中表示恒生銀行擬免除有關違約情況之規定，並須符合以下免除條件（「該等新免除條件」）：(i) 任何該等借款人須於二零二一年十月二十九日或之前向恒生銀行作出100百萬港元的還款；(ii) 任何該等借款人須向恒生銀行支付50,000港元之法律費用，以處理違約情況及彼等就免除相關規定所提出的申請；(iii) 須由（其中包括）該等借款人及本公司（作為融資函件及融資協議項下之擔保人）就恒生銀行根據該函件（包括該等新免除條件）對違約情況免除相關規定而簽署書面確認（「該等書面確認」）； 及(iv) 儘管有違約情況及由恒生銀行免除相關規定，融資函件、融資協議、財務文件及抵押文件（包括其中提供的擔保及抵押）之條款仍具有十足效力及作用。有關免除不損害及不影響恒生銀行在融資函件、融資協議、財務文件及抵押文件下可能擁有的其他權利及利益。該函件中的任何內容均不應被視為恒生銀行對於融資函件、融資協議、財務文件及抵押文件之任何條文的任何違反或潛在違反（現在或未來）給予免除或同意，惟該函件中明確作出的特定免除除外。 管理層討論及分析中昌國際控股集團有限公司05於二零二一年十月二十九日，根據恒生銀行（透過其律師）向相關該等借款人發出之函件中載列之該等新免除條件的條款，該等借款人已經(i)償還100.0百萬港元；(ii)支付恒生銀行就收回該等借款人應付之未償還貸款而錄得的50,000港元法律費用；及(iii)交回已簽署而日期均為二零二一年十月二十九日的該等書面確認。於二零二二年八月十五日，恒生銀行批准該等借款人在香港金融管理局建議的「預先批核還息不還本」計劃下的申請，據此，恒生銀行允許在滿足以下條件的情況下，將本金總額約為78.4百萬港元的銀行借貸的到期日由二零二二年八月十五日延長至二零二三年二月十五日：1. 於二零二二年八月十五日作出35百萬港元的部分本金還款；2. 就約78.4百萬港元的貸款本金而言，該等借款人須於二零二二年八月十五日至二零二三年二月十五日期間支付每月貸款利息；及3. 對於其餘總本金約722.0百萬港元的恒生銀行借貸，該等借款人須如期每月償還貸款本金及貸款利息。該等借款人已根據上述條件行事。於二零二三年三月八日，恒生銀行批准該等借款人在香港金融管理局建議的「預先批核還息不還本」計劃下的申請，據此，恒生銀行允許在滿足以下條件的情況下，將本金總額約為78.4百萬港元的銀行借貸的到期日由二零二三年二月十五日延長至二零二三年八月十五日：(a) 於二零二三年三月十三日或之前作出2.0百萬港元的部分本金還款；及(b) 於二零二三年二月十五日至二零二三年八月十五日，該等借款人須就貸款剩餘本金額支付貸款利息。該等借款人已根據上述條件行事。於二零二三年三月二十一日，恒生銀行批准益輝在香港金融管理局建議的「預先批核還息不還本」計劃下的申請，據此，恒生銀行允許在滿足以下條件的情況下，將本金總額約為468.8百萬港元的銀行借貸的到期日由二零二三年三月二十三日延長至二零二三年九月二十三日：(a) 於二零二三年三月三十一日或之前作出5.5百萬港元的部分本金還款；及(b) 於二零二三年三月二十三日至二零二三年九月二十三日，益輝須就貸款剩餘本金額支付貸款利息。益輝已根據上述條件行事。 二零二三中期報告06၍ଣᄴীሞʿʱؓ於二零二三年六月二十六日，恒生銀行批准該等借款人在香港金融管理局建議的「預先批核還息不還本」計劃下的申請，據此，恒生銀行允許在滿足以下條件的情況下，將本金總額約為236.0百萬港元的銀行借貸的到期日由二零二三年六月二十七日延長至二零二三年十二月二十七日：(a) 於二零二三年七月七日或之前作出3.0百萬港元的部分本金還款；及(b) 於二零二三年六月二十七日至二零二三年十二月二十七日，該等借款人須就貸款剩餘本金額支付貸款利息。該等借款人已根據上述條件行事。於二零二三年八月十一日，恒生銀行批准該等借款人在香港金融管理局建議的「預先批核還息不還本」計劃下的申請，據此，恒生銀行允許在滿足以下條件的情況下，將本金總額為71.0百萬港元的銀行借貸的到期日由二零二三年八月十五日延長至二零二三年十月三十一日：(a) 於二零二三年九月八日或之