中昌国际控股2022 年报

ZhongchangInternationalHoldingsGroupLimited 中昌国际控股集团有限公司 (于百慕大注册成立之有限公司) 股份代号：859 2022年报 目录 2 公司资料 67 独立核数师报告书 3 公司简介 72 综合损益及其他全面收入表 4 主席报告书 73 综合财务状况表 5 管理层讨论及分析 74 综合权益变动表 16 董事会报告 75 综合现金流量表 26 董事履历 77 综合财务报表附注 30 企业管治报告 146 五年财务概要 44 环境、社会及管治报告 147 本集团持有之物业表 2 公司资料 董事会 执行董事 陈志伟先生（主席） 顾嘉莉女士（行政总裁）唐伦飞先生 非执行董事 黄强博士 王志强先生于丹女士 独立非执行董事 刘怀镜先生 刘欣先生叶棣谦先生 委员会 审核委员会 叶棣谦先生（主席） 刘欣先生于丹女士 提名委员会 陈志伟先生（主席） 刘怀镜先生刘欣先生 薪酬委员会 刘欣先生（主席） 王志强先生叶棣谦先生 授权代表 陈志伟先生 赵学廉先生 公司秘书 赵学廉先生 核数师 安永会计师事务所 执业会计师 香港主要营业地点 香港 铜锣湾 勿地臣街1号时代广场2座1711室 注册办事处 ClarendonHouse 2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 主要往来银行 （按英文字母顺序排列） 上海银行股份有限公司恒生银行有限公司 南洋商业银行（中国）有限公司 上海浦东发展银行有限公司香港分行香港上海汇丰银行有限公司 法律顾问 香港法律： 摩根刘易斯律师事务所金杜律师事务所 百慕大法律： ConyersDill&Pearman 中国法律： 北京市金杜（南京）律师事务所 股份过户登记总处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited 4thFloorCedarHouse 41CedarAvenueHamilton,HM12Bermuda 股份过户登记香港分处 卓佳标准有限公司 香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 公司网站 http://www.zhongchangintl.hk 股份代号 859 3 公司简介 中昌国际控股集团有限公司（下文称为“本公司”，连同其附属公司统称为“本集团”）主要于香港从事物业投资及租赁。本公司于一九九九年十二月十六日根据百慕大一九八一年公司法（经修订）在百慕大注册成立为获豁免有限公司。本公司之股份于香港联合交易所有限公司上市。 本公司董事（“董事”）会（“董事会”）将继续推动核心业务稳健发展，从而为本公司及本公司股东（“股东”）创造价值。 4 主席报告书 各位股东： 本人谨代表董事会，欣然呈报中昌国际控股集团有限公司（“本公司”，连同其附属公司统称为“本集团”）于截至二零二二年十二月三十一日止年度（“报告期间”或“二零二二财政年度”）之年报。 由于二零二二年第一季出现第五波COVID-19疫情，加上相关社交距离措施，二零二二年对本集团及香港广泛经济而言充满挑战。中国内地及海外国家持续实施旅游限制对香港零售商（包括本集团租户）之经营环境带来严峻挑战。在全球经济环境受到通胀及利率上升之影响下，香港于二零二二财政年度之本地生产总值缩减约3.5%。 于二零二二年，初步估计香港之零售总额较二零二一年下跌0.9%。访港旅客人数于二零二二年出现轻微复苏，惟仍远低于疫情前水平。香港零售业之进一步复苏仍主要取决于中国内地及海外旅客重临到访。 展望未来，尽管全球经济前景及未来利率走势仍存在不确定性，惟香港经济有望于二零二三年出现复苏。随着入境旅客检疫安排取消及香港与中国内地恢复正常往来，本集团相信访港旅客应会出现强劲反弹，成为二零二三年经济增长之主要动力。由于本集团的投资物业主要位于香港铜锣湾黄金购物区，本集团相信其仍然坐拥良好优势，透过其租户于疫情过后之预期快速增长机遇而从中受惠。 本集团将继续优化其行业多元之商户组合，并持续与租户创建稳固关系。本集团将继续稳健地推动核心业务之业绩表现，改善本集团之融资状况及财务状况。 最后，本人谨代表董事会，由衷感谢所有董事同僚及员工一直专心致志及努力不懈，并感谢股东及业务伙伴的持续支持。 主席 陈志伟 香港，二零二三年三月三十日 5 管理层讨论及分析 物业租赁业务 于二零二二财政年度，本集团之香港投资物业带来租金收入约33.7百万港元，较截至二零二一年十二月三十一日止年度（“二零二一财政年度”）约36.6百万港元减少约7.9%。面对COVID-19疫情之影响，租金收入减少主要由于在二零二二财政年度本集团向租户提供一次性租金减免及重续若干现有租赁协议产生负租金拨回。 于二零二二年十二月三十一日，本集团投资物业组合之租用率（按总租用面积占本集团组合内总租用面积之百分比计量）达到约89.7%（二零二一年十二月三十一日：约94.7%）。渣甸中心依然是本集团之核心及稳定收入来源，其带来之收益占本集团二零二二财政年度总收益约84.3%。 本集团之收益增长及租用率是用以评估核心租赁业务表现之关键计量标准。成本效益由本集团管理层使用物业开支比率（占营业额之百分比）作评估。下表概列本集团之香港物业租赁业务于二零二一财政年度及二零二二财政年度之关键绩效指标。 业务表现 关键绩效指标 定义 二零二二财政年度 二零二一财政年度 收益增长 本年度之租金收益与去年相比 (7.9%) (1.1%) 租用率 年末已出租之总租用面积占总租用面积之百分比 89.7% 94.7% 物业开支比率 物业开支除以收益 5.9% 15.5% 财财财财财财财财 于二零二二年，本集团仍旧专注于进一步加强其于香港（特别是铜锣湾）之核心物业租赁业务之韧性，以保障其长期竞争力，确保在充满挑战之市场中仍能持续发展。本集团之投资物业主要位于香港铜锣湾黄金购物区。于二零二二年期间，本集团之租户主要从事餐饮、美容院及其他零售业务。 希慎道 兰芳道 白沙道 轩尼诗道 渣甸坊 渣甸街 骆克道 6 地下D铺 地下C铺地下A及B铺 渣甸街57号地铺 渣甸街38-40号一楼 渣甸街38号地铺 渣甸街41号地铺 管理层讨论及分析 7 管理层讨论及分析 下表概述本集团之香港投资物业组合于二零二一财政年度及二零二二财政年度结束时之估值及相比二零二一财政年度，于二零二二财政年度内之收益贡献。 投资物业 于十二月三十一日之估值 投资物业 收益 二零二二年 二零二一年 收益增加╱ 二零二二年 二零二一年 公平值减少 财政年度 财政年度 （减少） 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 百分比 铜锣湾渣甸街50号渣甸中心(1) 1,410,000 1,430,000 20,000 28,393 30,049 (5.5) 渣甸街38号地下及阁楼(2) 85,000 91,000 6,000 – – – 渣甸街38及40号1楼(2) 12,500 13,300 800 424 444 (4.5) 渣甸街41号地下连阁楼(2) 114,000 121,000 7,000 1,899 2,673 (29.0) 渣甸街57号地下(2) 112,000 122,000 10,000 1,941 2,595 (25.2) 半山坚道119、121及125号 金坚大厦地下1号铺(2) 48,000 50,000 2,000 1,021 833 22.6 合计 1,781,500 1,827,300 45,800 33,678 36,594 (7.9) (1)银座式商厦 (2)街铺 于二零二二年十二月三十一日，本集团之投资物业已由独立专业估值师重新估值为1,781.5百万港元（二零二一年十二月三十一日：1,827.3百万港元）。于二零二二财政年度，投资物业之公平值亏损45.8百万港元（二零二一财政年度：35.7百万港元）于综合损益及其他全面收入表确认。投资物业之公平值亏损乃主要由于香港的COVID-19疫情持续影响整体市场情况所致。 8 管理层讨论及分析 金华项目 本公司拥有颐泰国际（英属维尔京群岛）控股有限公司（“颐泰”）（连同其附属公司统称为“颐泰集团”）已发行股本之49%权益，而颐泰持有金华铭瑞房地产开发有限公司（“金华铭瑞”）之99%间接股权。金华项目为一个分两期发展的商住混合式综合体，整体总楼面面积约为337,530平方米，包括住宅面积约195,100平方米、商业面积约50,200平方米及地库（包括停车位）约88,600平方米。金华项目已于二零二零年完成全部两期的发展。 于二零二二年十二月三十一日，已预售金华项目的全部住宅单位、合共2,267个停车位中的2,085个停车位、56个办公室及8间零售商店（二零二一年十二月三十一日：全部住宅单位、合共2,267个停车位中的2,085个停车位、56个办公室及8间零售商店）。于二零二一年一月七日，金华铭瑞进一步取得中国地方城市建设局就金华项目第二期出具的第二份建筑工程竣工验收备案表（“备案表”）。在取得此备案表后，可将竣工物业的实际管有权及合法所有权转让予买方并在转让物业控制权时确认收益。于二零二二财政年度，颐泰已确认第一期和第二期并无产生收益（二零二一财政年度：约人民币979.9百万元）。 本集团联营公司颐泰于二零二二财政年度录得亏损约51.1百万港元（二零二一财政年度：亏损约254.6百万港元）。本集团亦并无恢复分占颐泰之溢利，原因为截至二零二二年十二月三十一日之累计未确认分占该联营公司亏损约为241.2百万港元。本集团只有在其分占溢利等于未确认之分占亏损后，方会恢复确认其分占颐泰之溢利。 于二零二三年一月十日，宁波信步金属仓储设备有限公司提出申请将金华铭瑞清盘。于二零二三年二月九日，金华市中级人民法院宣布受理有关申请。于二零二三年二月十六日，浙江省金华市金东区人民法院已委任金华铭瑞之破产管理人。 9 管理层讨论及分析 财务回顾 收益 于二零二二财政年度，本集团之收益约为33.7百万港元，较二零二一财政年度录得之约36.6百万港元减少约7.9%。面对COVID-19疫情的影响，租金收入减少主要由于在二零二二财政年度向租户提供一次性租金减免及重续若干现有租赁协议产生负租金拨回。 其他收入净额 二零二二财政年度之其他收入约为1.1百万港元（二零二一财政年度：约0.4百万港元），较二零二一财政年度增加约0.7百万港元。增加主要是由于二零二二财政年度并无按公平值计入损益之金融资产之公平值亏损，而去年同期确认公平值亏损约6.0百万港元，同时部份被并无录得去年同期确认之汇兑收益约4.1百万港元所抵销。 雇员成本 于二零二二财政年度，本集团之雇员成本约为5.2百万港元，较二零二一财政年度录得之约7.8百万港元减少约33.3%。雇员成本减少主要是由于中国之若干员工于二零二一年期间离职，因此于二零二二财政年度并无录得相关雇员成本。 其他经营开支 于二零二二财政年度之其他经营开支约为19.6百万港元，较二零二一财政年度录得之约14.7百万港元增加约33.3%。其他经营开支主要按性质分类如下： 二零二二财政年度千港元 二零二一财政年度 千港元 投资物业经营成本 1,992 5,655 专业费用 3,640 5,681 一般行政开支 1,542 3,352 汇兑亏损，净额 12,443 – 总计 19,617 14,688 投资物业经营成本主要包括维修及保养成本、新租约所产生的佣金及物业相关法定费用。投资物业经营成本减少约3.7百万港元，主要是由于本集团投资物业之维修及保养工程较二零二一财政年度显着减少。 二零二二财政年度之专业费用较二零二一财政年度减少约2.0百万港元或约35.9%。减少乃主要归因于二零二二财政年度之法律费用减少。 二零二二财政年度之汇兑亏损约12.4百万港元乃由于换算以人民币计值之资产及负债而产生。于二零二二财政年度期间人民币兑港元贬值。 10 管理层讨论及分析 分占联营公司业绩 本集团联