中昌国际控股2023 年报

ZhongchangInternationalHoldingsGroupLimited 中昌国际控股集团有限公司 (于百慕大注册成立之有限公司) 股份代号：859 年报 2023 目录 2公司资料 3公司简介 4主席报告书 5管理层讨论及分析 16董事会报告 24董事履历 28企业管治报告 42环境、社会及管治报告 64独立核数师报告书 69综合损益及其他全面收入表 70综合财务状况表 71综合权益变动表 72综合现金流量表 73综合财务报表附注 140五年财务概要 141本集团持有之物业表 2 公司资料 董事会 执行董事 陈志伟先生（主席） 顾嘉莉女士（行政总裁）唐伦飞先生 非执行董事 黄强博士 王志强先生于丹女士 独立非执行董事 刘怀镜先生 刘欣先生叶棣谦先生 委员会 审核委员会 叶棣谦先生（主席） 刘欣先生于丹女士 提名委员会 陈志伟先生（主席） 刘怀镜先生刘欣先生 薪酬委员会 刘欣先生（主席） 王志强先生叶棣谦先生 授权代表 陈志伟先生 赵学廉先生 公司秘书 赵学廉先生 核数师 安永会计师事务所 执业会计师 香港主要营业地点 香港 铜锣湾 勿地臣街1号时代广场2座1711室 注册办事处 ClarendonHouse 2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 主要往来银行 （按英文字母顺序排列） 上海银行股份有限公司恒生银行有限公司 南洋商业银行（中国）有限公司 上海浦东发展银行有限公司香港分行 法律顾问 香港法律： 摩根刘易斯律师事务所金杜律师事务所 百慕大法律： ConyersDill&Pearman 中国法律： 北京市金杜（南京）律师事务所 股份过户登记总处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited 4thFloorCedarHouse 41CedarAvenueHamilton,HM12Bermuda 股份过户登记香港分处 卓佳标准有限公司 香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 公司网站 http://www.zhongchangintl.hk 股份代号 859 3 公司简介 中昌国际控股集团有限公司（下文称为“本公司”，连同其附属公司统称为“本集团”）主要于香港从事租赁投资物业。本公司于一九九九年十二月十六日根据百慕大一九八一年公司法（经修订）在百慕大注册成立为获豁免有限公司。本公司之股份于香港联合交易所有限公司上市。 本公司董事（“董事”）会（“董事会”）将继续推动核心业务稳健发展，从而为本公司及本公司股东（“股东”，各自为一名“股东”）创造价值。 4 主席报告书 各位股东： 本人谨代表董事会，欣然呈报中昌国际控股集团有限公司（“本公司”，连同其附属公司统称为“本集团”）于截至二零二三年十二月三十一日止年度（“报告期间”或“二零二三财政年度”）之年报。 二零二三年对本集团而言充满挑战。尽管香港于二零二三年之本地生产总值之实际增长率为3.2%，但结构性压力阻碍零售业之发展。不仅由于旅客回流缓慢，亦因消费者喜好变化所致，中国旅客现时追求购物以外更独特之体验。在利率上升及港元强势之情况下，本地居民更倾向于出境旅游和周末到深圳旅游，而非本地消费。股市及房地产市场疲弱亦影响二零二三年之本地消费情绪。地缘政治紧张局势加剧及金融环境收紧之情况下，外部环境充满挑战，限制香港之复苏步伐。 展望未来，严峻的外部环境将于二零二四年继续对香港经济构成压力。尽管地缘政治局势持续紧张带来不确定性，倘若发达经济体开始减息，情况可能会于年内稍后时间回稳。同时，随着旅游业接待能力持续恢复，加上香港政府大力推动大型活动，访港旅客人数将进一步增加。由于本集团之投资物业主要位于香港铜锣湾黄金购物区，本集团相信其仍然坐拥良好优势，把握香港旅游及零售业复苏期间之潜在增长机会。 本集团将继续优化其行业多元之商户组合，并持续与租户创建稳固关系。本集团对二零二四年之业绩保持审慎态度。本集团将继续稳健地推动核心业务之业绩表现，改善本集团之融资状况及财务状况。 最后，本人谨代表董事会，由衷感谢所有董事同僚及员工一直专心致志及努力不懈，并感谢股东及业务伙伴的持续支持。 主席 陈志伟 香港，二零二四年三月二十五日 5 管理层讨论及分析 物业租赁业务 于二零二三财政年度，本集团之香港投资物业带来租金收入约33.8百万港元，较二零二二财政年度约33.7百万港元增加约 0.3%。续约及新租约之平均租金调整率与去年大致相若。 于二零二三年十二月三十一日，本集团投资物业组合之租用率（按总租用面积占本集团组合内总租用面积之百分比计量）达到约84.6%（二零二二年十二月三十一日：约89.7%）。租用率下跌主要由于整体市况疲弱。渣甸中心依然是本集团之核心及稳定收入来源，其带来之收益占本集团二零二三财政年度总收益约80.4%。 本集团之收益增长及租用率是用以评估核心租赁业务表现之关键计量标准。为应对经济形势，本集团于二零二三财政年度采取严格成本控制措施，降低经营成本。下表概列本集团之香港物业租赁业务于二零二二财政年度及二零二三财政年度之关键绩效指标。 业务表现 关键绩效指标 定义 二零二三财政年度 二零二二财政年度 收益增长 本年度之租金收益与去年相比 0.3% (7.9%) 租用率 年末已出租之总租用面积占总租用面积之百分比 84.6% 89.7% 经营成本比率 （员工成本加其他经营开支）除以收益 33.2% 73.6% 于二零二三年，本集团仍旧专注于进一步加强其于香港（特别是铜锣湾）之核心物业租赁业务之韧性，以保障其长期竞争力，确保在充满挑战之市场中仍能持续发展。本集团之投资物业主要位于香港铜锣湾黄金购物区。于二零二三财政年度，本集团之租户主要从事餐饮、美容院及其他零售业务。 希慎道 兰芳道 白沙道 轩尼诗道 渣甸坊 渣甸街 骆克道 6 地下D铺 地下C铺地下A及B铺 渣甸街57号地铺 渣甸街38-40号一楼 渣甸街38号地铺 渣甸街41号地铺 管理层讨论及分析 7 管理层讨论及分析 下表概述本集团之香港投资物业组合于二零二二财政年度及二零二三财政年度结束时之估值及相比二零二二财政年度，于二零二三财政年度内之收益贡献。 投资物业 于十二月三十一日之估值 二零二三年二零二二年 投资物业公平值减少 收益 二零二三财政年度 二零二二财政年度 收益增加╱（减少） 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 百分比 铜锣湾渣甸街50号渣甸中心(1) 1,372,000 1,410,000 (38,000) 27,144 28,393 (4.4) 渣甸街38号地下及阁楼(2) 81,500 85,000 (3,500) 1,023 – 100.0 渣甸街38及40号1楼(2) 12,100 12,500 (400) 502 424 18.4 渣甸街41号地下连阁楼(2) 110,000 114,000 (4,000) 1,998 1,899 5.2 渣甸街57号地下(2) 108,000 112,000 (4,000) 2,061 1,941 6.2 半山坚道119、121及125号 金坚大厦地下1号铺(2) 47,500 48,000 (500) 1,050 1,021 2.8 合计 1,731,100 1,781,500 (50,400) 33,778 33,678 0.3 (1)银座式商厦 (2)街铺 于二零二三年十二月三十一日，本集团之投资物业已由独立专业估值师重新估值为1,731.1百万港元（二零二二年十二月三十一日：1,781.5百万港元）。于二零二三财政年度，投资物业之公平值亏损50.4百万港元（二零二二财政年度：45.8百万港元）于综合损益及其他全面收入表确认。投资物业之公平值亏损乃主要由于宏观环境充满挑战所致。 8 管理层讨论及分析 金华项目 本公司拥有颐泰国际（英属维尔京群岛）控股有限公司（“颐泰”）（连同其附属公司统称为“颐泰集团”）已发行股本之49%权益，而颐泰持有金华铭瑞房地产开发有限公司（“金华铭瑞”）之99%间接股权。金华项目为一个分两期发展的商住混合式综合体，整体总楼面面积约为337,530平方米，包括住宅面积约195,100平方米、商业面积约50,200平方米及地库（包括停车位）约88,600平方米。金华项目已于二零二零年完成全部两期的发展。 于二零二三年一月十日，宁波信步金属仓储设备有限公司提出申请将金华铭瑞清盘。于二零二三年二月九日，金华市中级人民法院宣布受理有关申请。于二零二三年二月十六日，浙江省金华市金东区人民法院已委任金华铭瑞之破产管理人。 分占联营公司净亏损仅限于本集团在联营公司中的全部权益。自截至二零一九年十二月三十一日止财政年度起，于颐泰之投资账面值已减至零。因此，本集团并无义务承担进一步亏损。 财务回顾 收益 于二零二三财政年度，本集团之收益约为33.8百万港元，较二零二二财政年度录得之约33.7百万港元增加约0.3%。续约及新租约之平均租金调整率与去年大致相若。 其他收入 二零二三财政年度之其他收入约为3.3百万港元（二零二二财政年度：约1.1百万港元），较二零二二财政年度增加约2.2百万港元。增加主要是由于二零二三财政年度(i)银行利息收入增加；(ii)因终止租赁协议而没收租金按金；及(iii)退回渣甸中心管理费所致。 雇员成本 于二零二三财政年度，本集团之雇员成本约为4.0百万港元，较二零二二财政年度录得之约5.2百万港元减少约23.1%。雇员成本减少主要是由于若干员工于二零二三财政年度期间离职。 9 管理层讨论及分析 其他经营开支 于二零二三财政年度之其他经营开支约为7.3百万港元，较二零二二财政年度录得之约19.6百万港元减少约62.8%。为应对经济形势，本集团于二零二三财政年度采取严格成本控制措施，降低经营成本。其他经营开支主要按性质分类如下： 二零二三财政年度千港元 二零二二财政年度 千港元 投资物业经营成本 2,753 1,992 专业费用 2,952 3,640 一般行政开支 1,401 1,542 汇兑亏损，净额 152 12,443 总计 7,258 19,617 投资物业经营成本主要包括维修及保养成本、新租约所产生的佣金及物业相关法定费用。投资物业经营成本增加约0.8百万港元，主要是由于与二零二二财政年度相比，(i)差饷优惠减少；及(ii)占用率减少导致楼宇管理费增加。 专业费用较二零二二财政年度减少约0.6百万港元。减少乃主要归因于二零二三财政年度之法律费用减少。二零二三财政年度之外汇亏损净额减少至0.2百万港元，而二零二二财政年度之亏损则为12.4百万港元。 投资物业之公平值净亏损 于二零二三年十二月三十一日，本集团之投资物业已由独立专业估值师重新估值为1,731.1百万港元（二零二二年十二月三十一日：1,781.5百万港元）。于二零二三财政年度，已于综合损益及其他全面收入表确认投资物业之公平值亏损50.4百万港元。投资物业的公平值亏损主要由于宏观经济充满挑战所致。 财务成本 于二零二三财政年度，本集团财务成本约为43.4百万港元，较二零二二财政年度录得之约22.1百万港元增加约96.4%。增加主要是由于银行借贷之利率较二零二二财政年度大幅上升。 10 管理层讨论及分析 本公司拥有人应占年度亏损 二零二三财政年度之本公司拥有人应占年度亏损约为72.9百万港元（二零二二财政年度（经重列）：亏损约63.4百万港元）。由于上述原因，二零二三财政年度之亏损主要由于投资物业之公平值亏损约50.4百万港元及所产生之融资成本约43.4百万港元所致。 流动资金及财务资源 本集团主要以内部资源以及银行及其他借贷为其业务营运提供资金。根据本公司控股股东中国信达（香港）资产管理有限公司 （“中国信达（香港）”）与本公司于二零二三年十二月二十八日订立之贷款协议，中国信达（香港）已同意向本公司授出一笔期限至二零二四年十二月三十一日