中昌国际控股2023 年报

234516242842646970717273140141 公司資料 陳志偉先生（主席）顧嘉莉女士（行政總裁）唐倫飛先生 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda （按英文字母順序排列）上海銀行股份有限公司恒生銀行有限公司南洋商業銀行（中國）有限公司上海浦東發展銀行有限公司香港分行 黃強博士王志强先生于丹女士 劉懷鏡先生劉欣先生葉棣謙先生 香港法律：摩根路易斯律師事務所金杜律師事務所 葉棣謙先生（主席）劉欣先生于丹女士 百慕達法律：Conyers Dill & Pearman 中國法律：北京市金杜（南京）律師事務所 陳志偉先生（主席）劉懷鏡先生劉欣先生 MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4th FloorCedar House41 Cedar AvenueHamilton, HM12Bermuda 劉欣先生（主席）王志强先生葉棣謙先生 卓佳標準有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 陳志偉先生趙學廉先生 趙學廉先生 http://www.zhongchangintl.hk 執業會計師 859 香港銅鑼灣勿地臣街1號時代廣場2座1711室 公司簡介 中昌國際控股集團有限公司（下文稱為「」，連同其附屬公司統稱為「」）主要於香港從事租賃投資物業。本公司於一九九九年十二月十六日根據百慕達一九八一年公司法（經修訂）在百慕達註冊成立為獲豁免有限公司。本公司之股份於香港聯合交易所有限公司上市。 本公司董事（「」）會（「」）將繼續推動核心業務穩健發展，從而為本公司及本公司股東（「」，各自為一名「」）創造價值。 主席報告書 各位股東： 本人謹代表董事會，欣然呈報中昌國際控股集團有限公司（「」，連同其附屬公司統稱為「」）於截至二零二三年十二月三十一日止年度（「」或「」）之年報。 二零二三年對本集團而言充滿挑戰。儘管香港於二零二三年之本地生產總值之實際增長率為3.2%，但結構性壓力阻礙零售業之發展。不僅由於旅客回流緩慢，亦因消費者喜好變化所致，中國旅客現時追求購物以外更獨特之體驗。在利率上升及港元強勢之情況下，本地居民更傾向於出境旅遊和周末到深圳旅遊，而非本地消費。股市及房地產市場疲弱亦影響二零二三年之本地消費情緒。地緣政治緊張局勢加劇及金融環境收緊之情況下，外部環境充滿挑戰，限制香港之復甦步伐。 展望未來，嚴峻的外部環境將於二零二四年繼續對香港經濟構成壓力。儘管地緣政治局勢持續緊張帶來不確定性，倘若發達經濟體開始減息，情況可能會於年內稍後時間回穩。同時，隨著旅遊業接待能力持續恢復，加上香港政府大力推動大型活動，訪港旅客人數將進一步增加。由於本集團之投資物業主要位於香港銅鑼灣黃金購物區，本集團相信其仍然坐擁良好優勢，把握香港旅遊及零售業復甦期間之潛在增長機會。 本集團將繼續優化其行業多元之商戶組合，並持續與租戶建立穩固關係。本集團對二零二四年之業績保持審慎態度。本集團將繼續穩健地推動核心業務之業績表現，改善本集團之融資狀況及財務狀況。 最後，本人謹代表董事會，由衷感謝所有董事同僚及員工一直專心致志及努力不懈，並感謝股東及業務夥伴的持續支持。 主席香港，二零二四年三月二十五日 管理層討論及分析 於二零二三財政年度，本集團之香港投資物業帶來租金收入約33.8百萬港元，較二零二二財政年度約33.7百萬港元增加約 0.3%。續約及新租約之平均租金調整率與去年大致相若。 於二零二三年十二月三十一日，本集團投資物業組合之租用率（按總租用面積佔本集團組合內總租用面積之百分比計量）達到約84.6%（二零二二年十二月三十一日：約89.7%）。租用率下跌主要由於整體市況疲弱。渣甸中心依然是本集團之核心及穩定收入來源，其帶來之收益佔本集團二零二三財政年度總收益約80.4%。 本集團之收益增長及租用率是用以評估核心租賃業務表現之關鍵計量標準。為應對經濟形勢，本集團於二零二三財政年度採取嚴格成本控制措施，降低經營成本。下表概列本集團之香港物業租賃業務於二零二二財政年度及二零二三財政年度之關鍵績效指標。 於二零二三年，本集團仍舊專注於進一步加強其於香港（特別是銅鑼灣）之核心物業租賃業務之韌性，以保障其長期競爭力，確保在充滿挑戰之市場中仍能持續發展。本集團之投資物業主要位於香港銅鑼灣黃金購物區。於二零二三財政年度，本集團之租戶主要從事餐飲、美容院及其他零售業務。 管理層討論及分析 管理層討論及分析 下表概述本集團之香港投資物業組合於二零二二財政年度及二零二三財政年度結束時之估值及相比二零二二財政年度，於二零二三財政年度內之收益貢獻。 於二零二三年十二月三十一日，本集團之投資物業已由獨立專業估值師重新估值為1,731.1百萬港元（二零二二年十二月三十一日：1,781.5百萬港元）。於二零二三財政年度，投資物業之公平值虧損50.4百萬港元（二零二二財政年度：45.8百萬港元）於綜合損益及其他全面收入表確認。投資物業之公平值虧損乃主要由於宏觀環境充滿挑戰所致。 管理層討論及分析 本公司擁有頤泰國際（英屬維爾京群島）控股有限公司（「」）（連同其附屬公司統稱為「」）已發行股本之49%權益，而頤泰持有金華銘瑞房地產開發有限公司（「」）之99%間接股權。金華項目為一個分兩期發展的商住混合式綜合體，整體總樓面面積約為337,530平方米，包括住宅面積約195,100平方米、商業面積約50,200平方米及地庫（包括停車位）約88,600平方米。金華項目已於二零二零年完成全部兩期的發展。 於二零二三年一月十日，寧波信步金屬倉儲設備有限公司提出申請將金華銘瑞清盤。於二零二三年二月九日，金華市中級人民法院宣佈受理有關申請。於二零二三年二月十六日，浙江省金華市金東區人民法院已委任金華銘瑞之破產管理人。 分佔聯營公司淨虧損僅限於本集團在聯營公司中的全部權益。自截至二零一九年十二月三十一日止財政年度起，於頤泰之投資賬面值已減至零。因此，本集團並無義務承擔進一步虧損。 於二零二三財政年度，本集團之收益約為33.8百萬港元，較二零二二財政年度錄得之約33.7百萬港元增加約0.3%。續約及新租約之平均租金調整率與去年大致相若。 二零二三財政年度之其他收入約為3.3百萬港元（二零二二財政年度：約1.1百萬港元），較二零二二財政年度增加約2.2百萬港元。增加主要是由於二零二三財政年度(i)銀行利息收入增加；(ii)因終止租賃協議而沒收租金按金；及(iii)退回渣甸中心管理費所致。 於二零二三財政年度，本集團之僱員成本約為4.0百萬港元，較二零二二財政年度錄得之約5.2百萬港元減少約23.1%。僱員成本減少主要是由於若干員工於二零二三財政年度期間離職。 管理層討論及分析 於二零二三財政年度之其他經營開支約為7.3百萬港元，較二零二二財政年度錄得之約19.6百萬港元減少約62.8%。為應對經濟形勢，本集團於二零二三財政年度採取嚴格成本控制措施，降低經營成本。其他經營開支主要按性質分類如下： 投資物業經營成本專業費用一般行政開支匯兌虧損，淨額 總計 投資物業經營成本主要包括維修及保養成本、新租約所產生的佣金及物業相關法定費用。投資物業經營成本增加約0.8百萬港元，主要是由於與二零二二財政年度相比，(i)差餉優惠減少；及(ii)佔用率減少導致樓宇管理費增加。 專業費用較二零二二財政年度減少約0.6百萬港元。減少乃主要歸因於二零二三財政年度之法律費用減少。 二零二三財政年度之外匯虧損淨額減少至0.2百萬港元，而二零二二財政年度之虧損則為12.4百萬港元。 於二零二三年十二月三十一日，本集團之投資物業已由獨立專業估值師重新估值為1,731.1百萬港元（二零二二年十二月三十一日：1,781.5百萬港元）。於二零二三財政年度，已於綜合損益及其他全面收入表確認投資物業之公平值虧損50.4百萬港元。投資物業的公平值虧損主要由於宏觀經濟充滿挑戰所致。 於二零二三財政年度，本集團財務成本約為43.4百萬港元，較二零二二財政年度錄得之約22.1百萬港元增加約96.4%。增加主要是由於銀行借貸之利率較二零二二財政年度大幅上升。 管理層討論及分析 二零二三財政年度之本公司擁有人應佔年度虧損約為72.9百萬港元（二零二二財政年度（經重列）：虧損約63.4百萬港元）。由於上述原因，二零二三財政年度之虧損主要由於投資物業之公平值虧損約50.4百萬港元及所產生之融資成本約43.4百萬港元所致。 本集團主要以內部資源以及銀行及其他借貸為其業務營運提供資金。根據本公司控股股東中國信達（香港）資產管理有限公司（「」）與本公司於二零二三年十二月二十八日訂立之貸款協議，中國信達（香港）已同意向本公司授出一筆期限至二零二四年十二月三十一日、本金額最多為130百萬港元、按單利年利率12%計息及可重續至二零二五年十二月三十一日之無抵押貸款授信。於二零二三年十二月三十一日，中國信達（香港）已向本公司授出一筆期限至二零二四年十二月三十一日、本金額為100百萬港元及按單利年利率12%計息之貸款。 於二零二三年十二月三十一日，本集團擁有未償還銀行及其他借貸約870.9百萬港元（二零二二年十二月三十一日：約790.5百萬港元），其中所有於二零二三年十二月三十一日未償還之有抵押銀行及其他借貸須於一年內償還。二零二三財政年度內的銀行及其他借貸增加，主要是由於二零二三財政年度內獲本公司控股股東提供貸款100百萬港元及償還銀行借貸減少。 於二零二三年十二月三十一日，本集團持有現金及銀行結餘約123.0百萬港元（二零二二年十二月三十一日：約63.3百萬港元）。現金及銀行結餘增加乃主要由於二零二三財政年度內獲本公司控股股東提供貸款100百萬港元及償還銀行借貸減少。 本集團於二零二三年十二月三十一日之資產負債比率（按總負債除以總資產計算）約48.7%（二零二二年十二月三十一日：約44.6%）。本集團於二零二三年十二月三十一日之流動比率（按流動資產除以流動負債計算）約0.14（二零二二年十二月三十一日：約0.08）。於二零二三年十二月三十一日之流動比率較二零二二年十二月三十一日上升主要由於本集團之現金及銀行結餘增加。 於二零二三年十二月三十一日，本集團錄得淨流動負債約760.6百萬港元（二零二二年十二月三十一日：約738.2百萬港元）。淨流動負債主要由於本集團須於一年內償還之銀行及其他借貸到期。本集團之持續經營能力主要視乎本集團是否擁有足夠之可動用財務資源。董事認為，本集團擁有足夠營運資金以應付一年內到期之財務責任。 管理層討論及分析 於二零二三年十二月三十一日，本公司已發行股本為1,125,027,072股股份。於報告期間，本公司已發行股本並無任何變動。 於二零二三年十二月三十一日，本集團之資產淨值約953.5百萬港元，較於二零二二年十二月三十一日之資產淨值約1,026.3百萬港元（經重列）減少約7.1%。按於二零二三年十二月三十一日之已發行普通股總數1,125,027,072股計算，每股資產淨值約0.85港元（二零二二年十二月三十一日（經重列）：約0.91港元）。 本集團之交易往來及其貨幣資產及負債主要以港元及人民幣計值。本集團定期審視其主要資金狀況，確保有足夠財務資源以履行其財務責任。 董事不建議就二零二三財政年度派付任何股息（二零二二財政年度：無）。 13.21 於二零一八年三月二十日，本公司之間接全資附屬公司益輝置業有限公司（「」）與恒生銀行有限公司（「」）就本金570百萬港元之定期貸款訂立協議。於二零一八年六月十五日，益輝與恒生銀行就本金212百萬港元之定期貸款訂立補充協議。 於二零一八年六月十五日，本公司之間接全資附屬公司順龍置業有限公司（「」）及峰麗有限公司（「」）與恒生銀行各自分別就本金50百萬港元及25百萬港元之定期貸款訂立協議。 於二零二一年二月五日，峰麗、順龍及益輝（統稱為「」及各為「」）均收到恒生銀行（通