中昌国际控股2022中期报告

中期報告(於百慕達註冊成立之有限公司)股份代號：859Zhongchang International Holdings Group Limited中 昌 國 際控股集 團有限公 司2022 公司資料二零二二中期報告01董事會執行董事陳志偉先生（主席）顧嘉莉女士（行政總裁）唐倫飛先生非執行董事黃強博士王志强先生于丹女士獨立非執行董事劉懷鏡先生劉欣先生葉棣謙先生委員會審核委員會葉棣謙先生（主席）劉欣先生于丹女士提名委員會陳志偉先生（主席）劉懷鏡先生劉欣先生薪酬委員會劉欣先生（主席）王志强先生葉棣謙先生授權代表陳志偉先生趙學亷先生公司秘書趙學亷先生核數師安永會計師事務所執業會計師香港主要營業地點香港銅鑼灣勿地臣街1號時代廣場2座1711室註冊辦事處Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda主要往來銀行（按英文字母順序排列）中國銀行股份有限公司上海銀行股份有限公司恒生銀行有限公司南洋商業銀行（中國）有限公司香港上海滙豐銀行有限公司法律顧問香港法律：摩根路易斯律師事務所金杜律師事務所百慕達法律：Conyers Dill & Pearman中國法律：北京市金杜（南京）律師事務所股份過戶登記總處MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4th FloorCedar House41 Cedar AvenueHamilton, HM12Bermuda股份過戶登記香港分處卓佳標準有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓公司網站http://www.zhongchangintl.hk股份代號859 管理層討論及分析中昌國際控股集團有限公司02概覽於截至二零二二年六月三十日止六個月（「中期」）內，本集團之收益主要來自其在香港之投資物業之租金收入，該等物業主要位於香港島銅鑼灣之黃金零售及購物地段。於回顧期間，香港經濟受到第五波COVID-19疫情衝擊。根據政府統計處公佈之本地生產總值（「本地生產總值」）修訂數字，實質本地生產總值在二零二二年第一季度收縮3.9%後，在第二季度按年略降1.3%。二零二二年第二季度之整體零售市道改善，錄得的本地確診個案數字回落，餐飲業和若干零售業重啟商業活動。由於國際旅遊繼續受到嚴格限制，加上嚴謹之社交距離措施，許多企業之營運大受影響，香港零售業因疫情而備受嚴重打擊。香港零售業之進一步復甦仍主要取決於中國內地及海外旅客重臨到訪。物業租賃業務於中期內，本集團投資物業所帶來之租金收入約17.6百萬港元（截至二零二一年六月三十日止六個月：約18.3百萬港元）。面對COVID-19疫情的影響，租金收入減少，主要由於在二零二二年上半年重續若干現行租賃協議時提供租金減免。於二零二二年六月三十日，本集團投資物業組合之租用率（按總租用面積佔本集團組合內總租用面積之百分比計量）達到約94.7%（二零二一年十二月三十一日：約94.7%）。渣甸中心依然是本集團之核心及穩定收入來源，其帶來之收益佔本集團中期總收益約84.6%。 管理層討論及分析二零二二中期報告03於中期內，本集團仍舊專注於進一步加強其於香港（特別是銅鑼灣）之核心物業租賃業務之韌勁，以保障其長期競爭力，確保在充滿挑戰之市場中仍能持續發展。本集團之投資物業主要位於香港銅鑼灣黃金購物區，而本集團持續優化其行業多元之商戶組合。下表概述本集團之香港投資物業組合於中期期末及二零二一年十二月三十一日之估值及相比截至二零二一年六月三十日止六個月，於中期內之收益貢獻：投資物業於二零二二年六月三十日之估值投資物業於二零二一年十二月三十一日之估值投資物業之公平值減少截至二零二二年六月三十日止六個月之收益截至二零二一年六月三十日止六個月之收益收益增加╱（減少）千港元千港元千港元千港元千港元百分比銅鑼灣渣甸街50號渣甸中心(1)1,420,0001,430,000(10,000)14,90914,7561.0渣甸街38號地下及閣樓(2)88,00091,000(3,000)–––渣甸街38及40號1樓(2)12,90013,300(400)217225(3.6)渣甸街41號地下連閣樓(2)117,000121,000(4,000)9781,409(30.6)渣甸街57號地下(2)116,000122,000(6,000)1,0031,417(29.2)半山堅道119、121及125號金堅大廈 地下1號舖(2)49,00050,000(1,000)5184876.4 合計1,802,9001,827,300(24,400)17,62518,294(3.7) (1) 銀座式商廈(2) 街鋪於二零二二年六月三十日，本集團之投資物業已由獨立專業估值師重新估值為1,802.9百萬港元（二零二一年十二月三十一日：1,827.3百萬港元）。於中期內，投資物業之公平值虧損24.4百萬港元（截至二零二一年六月三十日止六個月：投資物業之公平值虧損17.4百萬港元）於簡明綜合損益及其他全面收入表確認。投資物業之公平值虧損乃主要由於香港的COVID-19疫情持續影響整體市場氣氛所致。 管理層討論及分析中昌國際控股集團有限公司04物業發展業務本集團亦通過本公司的聯營公司頤泰國際（英屬維爾京群島）控股有限公司（「頤泰」，其持有金華銘瑞房地產開發有限公司（「金華銘瑞」）之99%間接股權）在中國浙江省金華市的一個物業發展項目（「金華項目」）中擁有權益。金華項目本公司擁有頤泰（連同其附屬公司稱為「頤泰集團」）已發行股本之49%權益，而頤泰持有金華銘瑞之99%間接股權。金華項目為一個分兩期發展的商住混合式綜合體，整體總樓面面積約為337,530平方米，包括住宅面積約195,100平方米、商業面積約50,200平方米及地庫（包括停車位）約88,600平方米。金華項目已於二零二零年完成全部兩期的發展。於二零二二年六月三十日，已預售金華項目的全部住宅單位、合共2,267個停車位中的2,085個停車位、56個辦公室及8間零售商店（二零二一年六月三十日：全部住宅單位、合共1,874個停車位中的1,226個停車位、43個辦公室及3間零售商店）。於中期內，並無確認來自第一期和第二期的收益（截至二零二一年六月三十日止六個月：約人民幣770.5百萬元）。本集團聯營公司頤泰於中期內錄得虧損約4.3百萬港元（截至二零二一年六月三十日止六個月：溢利約48.4百萬港元）。即使頤泰在中期內錄得溢利，本集團亦並無恢復分佔頤泰之溢利。這是因為截至二零二一年十二月三十一日之累計未確認分佔該聯營公司虧損約為237.5百萬港元。本集團只有在其分佔溢利等於未確認之分佔虧損後，方會恢復確認其分佔金華銘瑞之溢利。展望展望未來，地緣政治局勢持續緊張、長時間纏繞未退而錯綜複雜的COVID-19疫情以及全球息口和通脹趨升之綜合影響所形成之重重挑戰，將繼續對香港經濟（包括本集團之業務營運）帶來不確定因素。惟倘內地與香港之間的跨境物流干擾得到更顯著的緩解，香港的對外貿易形勢或會好轉。在持續不確定因素影響下，本集團將繼續專注於物業租賃此項核心業務，並將繼續按穩健而審慎的方針行事。改善流動資金及財務狀況為本集團之要務。本集團現正與金融機構磋商，以續展貸款或重新編排貸款之還款時間表。本集團亦正發掘合適機會出售本集團若干資產，以籌集額外現金。本集團將繼續盡全力採取審慎之資本管理及流動性風險管理，以維持足夠之緩衝額度，迎接未來挑戰。 管理層討論及分析二零二二中期報告05財務回顧收益於中期內，本集團之收益約為17.6百萬港元，較去年同期錄得之約18.3百萬港元減少約3.8%。面對COVID-19疫情的影響，收益減少主要由於在二零二二年上半年重續若干現行租賃協議時提供租金減免。其他收入中期之其他收入約為0.3百萬港元（截至二零二一年六月三十日止六個月：約3.5百萬港元）。減少主要是由於(i)中期內並無匯兌收益淨額而去年同期則確認約1.6百萬港元之匯兌收益淨額；及(ii)中期內之銀行利息收入顯著減少。員工成本於中期內，本集團之員工成本約為2.6百萬港元，較去年同期錄得之約4.3百萬港元減少約39.5%。員工成本的減少主要是由於二零二一年曾有若干中國員工離任，而中期內並無錄得相關員工成本。其他經營開支中期之其他經營開支約為9.3百萬港元，較去年同期錄得之約7.2百萬港元增加29.2%。其他經營開支主要按性質分類如下：未經審核截至二零二二年六月三十日止六個月截至二零二一年六月三十日止六個月千港元千港元投資物業經營成本9063,364專業費用1,0651,522一般行政開支9172,358匯兌虧損淨額6,380– 總計9,2687,244 投資物業經營成本主要包括維修及保養成本、新租約所產生的佣金及物業相關法定費用。投資物業經營成本減少約2.5百萬港元，主要由於本集團之投資物業的維修及保養工程較去年同期顯著減少。 管理層討論及分析中昌國際控股集團有限公司06中期內的專業費用較去年同期減少約0.4百萬港元或26.7%，主要是由於中期內之企業交易專業費用減少所致。中期之匯兌虧損約為6.4百萬港元，源自以人民幣計值之資產及負債之換算而在中期內人民幣兌港元之匯價下跌。分佔聯營公司業績本集團聯營公司頤泰於中期錄得虧損約4.3百萬港元（截至二零二一年六月三十日止六個月：溢利約48.4百萬港元）。分佔聯營公司虧損淨額限於本集團在聯營公司之全部權益而於一間聯營公司投資之賬面值已自截至二零一九年十二月三十一日止財政年度起減至零。因此，本集團並無承擔進一步虧損之責任。投資物業之公平值淨虧損於二零二二年六月三十日，本集團之投資物業已由獨立專業估值師重新估值為1,802.9百萬港元（二零二一年十二月三十一日：1,827.3百萬港元）。於中期內，已於簡明綜合損益及其他全面收入表確認投資物業之公平值虧損24.4百萬港元。投資物業的公平值虧損主要是由於2019冠狀病毒病疫情持續的影響，包括仍然實施出入境限制，保持社交距離措施並未全面放寬，以及儘管逐漸恢復，但消費意欲仍然不振。財務成本於中期內，本集團財務成本約為7.2百萬港元，較去年同期錄得之約10.2百萬港元減少約29.4%。減少乃主要由於(i)在截至二零二一年六月三十日止六個月償還50百萬港元之其他借貸；及(ii)在截至二零二一年十二月三十一日止年度部份償還銀行借貸。預期信用損失（「預期信用損失」）模式下之減值虧損中期內並無確認預期信用損失模式下若干金融資產之減值虧損（截至二零二一年六月三十日止六個月：約0.2百萬港元）。來自持續經營業務之期間虧損於中期內，來自持續經營業務之期間虧損約為29.0百萬港元（截至二零二一年六月三十日止六個月：虧損約20.8百萬港元）。由於上述原因，中期虧損主要是由於香港投資物業之公平值虧損約24.4百萬港元及產生之財務成本約7.2百萬港元。本公司擁有人應佔期間虧損中期之本公司擁有人應佔虧損淨額約為29.0百萬港元（截至二零二一年六月三十日止六個月：虧損約77.7百萬港元）。本公司擁有人應佔虧損淨額減少，主要是由於中期內並無來自已終止經營業務之虧損（截至二零二一年六月三十日止六個月：虧損約56.9百萬港元）。 管理層討論及分析二零二二中期報告07流動資金及財務資源本集團主要以內部資源及銀行借貸為其業務營運提供資金。於二零二二年六月三十日，本集團擁有未償還銀行借貸約837.3百萬港元（二零二一年十二月三十一日：約857.8百萬港元），其中所有於二零二二年六月三十日未償還之有抵押銀行借貸須於一年內償還。中期內的銀行借貸減少，主要是由於中期內償還銀行借貸約21.0百萬港元。於二零二二年六月三十日，本集團持有現金及現金等價物約116.3百萬港元（二零二一年十二月三十一日：約136.6百萬港元）。現金及現金等價物減少乃主要由於中期內償還銀行借貸。本集團於二零二二年六月三十日之資產負債比率（按總負債除以總資產計算）約45.2%（二零二一年十二月三十一日：約45.3%）。本集團於二零二二年六月三十日之流動比率（按流動資產除以流動負債計算）約為0.14