中昌国际控股2022中期报告

ZhongchangInternationalHoldingsGroupLimited 中昌国际控股集团有限公司 (于百慕大注册成立之有限公司) 股份代号：859 中期报告 2022 公司资料 董事会 执行董事 陈志伟先生（主席） 顾嘉莉女士（行政总裁）唐伦飞先生 非执行董事 黄强博士 王志强先生于丹女士 独立非执行董事 刘怀镜先生 刘欣先生叶棣谦先生 委员会 审核委员会 叶棣谦先生（主席） 刘欣先生于丹女士 提名委员会 陈志伟先生（主席） 刘怀镜先生刘欣先生 薪酬委员会 刘欣先生（主席） 王志强先生叶棣谦先生 授权代表 陈志伟先生 赵学亷先生 公司秘书 赵学亷先生 核数师 安永会计师事务所 执业会计师 香港主要营业地点 香港 铜锣湾 勿地臣街1号时代广场2座1711室 注册办事处 ClarendonHouse 2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 主要往来银行 （按英文字母顺序排列） 中国银行股份有限公司上海银行股份有限公司恒生银行有限公司 南洋商业银行（中国）有限公司香港上海汇丰银行有限公司 法律顾问 香港法律： 摩根刘易斯律师事务所金杜律师事务所 百慕大法律： ConyersDill&Pearman 中国法律： 北京市金杜（南京）律师事务所 股份过户登记总处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited 4thFloorCedarHouse 41CedarAvenueHamilton,HM12Bermuda 股份过户登记香港分处 卓佳标准有限公司 香港 夏悫道16号远东金融中心17楼 公司网站 http://www.zhongchangintl.hk 股份代号 859 概览 于截至二零二二年六月三十日止六个月（“中期”）内，本集团之收益主要来自其在香港之投资物业之租金收入，该等物业主要位于香港岛铜锣湾之黄金零售及购物地段。 于回顾期间，香港经济受到第五波COVID-19疫情冲击。根据政府统计处公布之本地生产总值（“本地生产总值”）修订数字，实质本地生产总值在二零二二年第一季度收缩3.9%后，在第二季度按年略降1.3%。二零二二年第二季度之整体零售市道改善，录得的本地确诊个案数字回落，餐饮业和若干零售业重启商业活动。 由于国际旅游继续受到严格限制，加上严谨之社交距离措施，许多企业之营运大受影响，香港零售业因疫情而备受严重打击。香港零售业之进一步复苏仍主要取决于中国内地及海外旅客重临到访。 物业租赁业务 于中期内，本集团投资物业所带来之租金收入约17.6百万港元（截至二零二一年六月三十日止六个月：约18.3百万港元）。面对COVID-19疫情的影响，租金收入减少，主要由于在二零二二年上半年重续若干现行租赁协议时提供租金减免。 于二零二二年六月三十日，本集团投资物业组合之租用率（按总租用面积占本集团组合内总租用面积之百分比计量）达到约94.7%（二零二一年十二月三十一日：约94.7%）。渣甸中心依然是本集团之核心及稳定收入来源，其带来之收益占本集团中期总收益约84.6%。 于中期内，本集团仍旧专注于进一步加强其于香港（特别是铜锣湾）之核心物业租赁业务之韧劲，以保障其长期竞争力，确保在充满挑战之市场中仍能持续发展。本集团之投资物业主要位于香港铜锣湾黄金购物区，而本集团持续优化其行业多元之商户组合。 下表概述本集团之香港投资物业组合于中期期末及二零二一年十二月三十一日之估值及相比截至二零二一年六月三十日止六个月，于中期内之收益贡献： 投资物业于 投资物业于 二零二一年 截至 截至 二零二二年 十二月 二零二二年 二零二一年 六月三十日之 三十一日之 投资物业之 六月三十日止 六月三十日止 收益 估值 估值 公平值减少 六个月之收益 六个月之收益 增加╱（减少） 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 百分比 铜锣湾渣甸街50号渣甸中心(1) 1,420,000 1,430,000 (10,000) 14,909 14,756 1.0 渣甸街38号地下及阁楼(2) 88,000 91,000 (3,000) – – – 渣甸街38及40号1楼(2) 12,900 13,300 (400) 217 225 (3.6) 渣甸街41号地下连阁楼(2) 117,000 121,000 (4,000) 978 1,409 (30.6) 渣甸街57号地下(2) 116,000 122,000 (6,000) 1,003 1,417 (29.2) 半山坚道119、121及125号金坚大厦 地下1号铺(2) 49,000 50,000 (1,000) 518 487 6.4 合计 1,802,900 1,827,300 (24,400) 17,625 18,294 (3.7) (1)银座式商厦(2)街铺 于二零二二年六月三十日，本集团之投资物业已由独立专业估值师重新估值为1,802.9百万港元（二零二一年十二月三十一日：1,827.3百万港元）。于中期内，投资物业之公平值亏损24.4百万港元（截至二零二一年六月三十日止六个月：投资物业之公平值亏损17.4百万港元）于简明综合损益及其他全面收入表确认。投资物业之公平值亏损乃主要由于香港的COVID-19疫情持续影响整体市场气氛所致。 物业发展业务 本集团亦通过本公司的联营公司颐泰国际（英属维尔京群岛）控股有限公司（“颐泰”，其持有金华铭瑞房地产开发有限公司（“金华铭瑞”）之99%间接股权）在中国浙江省金华市的一个物业发展项目（“金华项目”）中拥有权益。 金华项目 本公司拥有颐泰（连同其附属公司称为“颐泰集团”）已发行股本之49%权益，而颐泰持有金华铭瑞之99%间接股权。金华项目为一个分两期发展的商住混合式综合体，整体总楼面面积约为337,530平方米，包括住宅面积约195,100平方米、商业面积约50,200平方米及地库（包括停车位）约88,600平方米。金华项目已于二零二零年完成全部两期的发展。 于二零二二年六月三十日，已预售金华项目的全部住宅单位、合共2,267个停车位中的2,085个停车位、56个办公室及8间零售商店（二零二一年六月三十日：全部住宅单位、合共1,874个停车位中的1,226个停车位、43个办公室及3间零售商店）。于中期内，并无确认来自第一期和第二期的收益（截至二零二一年六月三十日止六个月：约人民币770.5百万元）。 本集团联营公司颐泰于中期内录得亏损约4.3百万港元（截至二零二一年六月三十日止六个月：溢利约48.4百万港元）。即使颐泰在中期内录得溢利，本集团亦并无恢复分占颐泰之溢利。这是因为截至二零二一年十二月三十一日之累计未确认分占该联营公司亏损约为237.5百万港元。本集团只有在其分占溢利等于未确认之分占亏损后，方会恢复确认其分占金华铭瑞之溢利。 展望 展望未来，地缘政治局势持续紧张、长时间缠绕未退而错综复杂的COVID-19疫情以及全球息口和通胀趋升之综合影响所形成之重重挑战，将继续对香港经济（包括本集团之业务营运）带来不确定因素。惟倘内地与香港之间的跨境物流干扰得到更显着的缓解，香港的对外贸易形势或会好转。 在持续不确定因素影响下，本集团将继续专注于物业租赁此项核心业务，并将继续按稳健而审慎的方针行事。改善流动资金及财务状况为本集团之要务。本集团现正与金融机构磋商，以续展贷款或重新编排贷款之还款时间表。本集团亦正发掘合适机会出售本集团若干资产，以筹集额外现金。本集团将继续尽全力采取审慎之资本管理及流动性风险管理，以维持足够之缓冲额度，迎接未来挑战。 财务回顾 收益 于中期内，本集团之收益约为17.6百万港元，较去年同期录得之约18.3百万港元减少约3.8%。面对COVID-19疫情的影响，收益减少主要由于在二零二二年上半年重续若干现行租赁协议时提供租金减免。 其他收入 中期之其他收入约为0.3百万港元（截至二零二一年六月三十日止六个月：约3.5百万港元）。减少主要是由于(i)中期内并无汇兑收益净额而去年同期则确认约1.6百万港元之汇兑收益净额；及(ii)中期内之银行利息收入显着减少。 员工成本 于中期内，本集团之员工成本约为2.6百万港元，较去年同期录得之约4.3百万港元减少约39.5%。员工成本的减少主要是由于二零二一年曾有若干中国员工离任，而中期内并无录得相关员工成本。 其他经营开支 中期之其他经营开支约为9.3百万港元，较去年同期录得之约7.2百万港元增加29.2%。其他经营开支主要按性质分类如下： 未经审核 截至 截至 二零二二年 二零二一年 六月三十日止 六月三十日止 六个月 六个月 千港元 千港元 投资物业经营成本 906 3,364 专业费用 1,065 1,522 一般行政开支 917 2,358 汇兑亏损净额 6,380 – 总计 9,268 7,244 投资物业经营成本主要包括维修及保养成本、新租约所产生的佣金及物业相关法定费用。投资物业经营成本减少约2.5百万港元，主要由于本集团之投资物业的维修及保养工程较去年同期显着减少。 中期内的专业费用较去年同期减少约0.4百万港元或26.7%，主要是由于中期内之企业交易专业费用减少所致。中期之汇兑亏损约为6.4百万港元，源自以人民币计值之资产及负债之换算而在中期内人民币兑港元之汇价下跌。 分占联营公司业绩 本集团联营公司颐泰于中期录得亏损约4.3百万港元（截至二零二一年六月三十日止六个月：溢利约48.4百万港元）。分占联营公司亏损净额限于本集团在联营公司之全部权益而于一间联营公司投资之账面值已自截至二零一九年十二月三十一日止财政年度起减至零。因此，本集团并无承担进一步亏损之责任。 投资物业之公平值净亏损 于二零二二年六月三十日，本集团之投资物业已由独立专业估值师重新估值为1,802.9百万港元（二零二一年十二月三十一日：1,827.3百万港元）。于中期内，已于简明综合损益及其他全面收入表确认投资物业之公平值亏损24.4百万港元。投资物业的公平值亏损主要是由于2019冠状病毒病疫情持续的影响，包括仍然实施出入境限制，保持社交距离措施并未全面放宽，以及尽管逐渐恢复，但消费意欲仍然不振。 财务成本 于中期内，本集团财务成本约为7.2百万港元，较去年同期录得之约10.2百万港元减少约29.4%。减少乃主要由于(i)在截至二零二一年六月三十日止六个月偿还50百万港元之其他借贷；及(ii)在截至二零二一年十二月三十一日止年度部份偿还银行借贷。 预期信用损失（“预期信用损失”）模式下之减值亏损 中期内并无确认预期信用损失模式下若干金融资产之减值亏损（截至二零二一年六月三十日止六个月：约0.2百万港元）。 来自持续经营业务之期间亏损 于中期内，来自持续经营业务之期间亏损约为29.0百万港元（截至二零二一年六月三十日止六个月：亏损约20.8百万港元）。由于上述原因，中期亏损主要是由于香港投资物业之公平值亏损约24.4百万港元及产生之财务成本约7.2百万港元。 本公司拥有人应占期间亏损 中期之本公司拥有人应占亏损净额约为29.0百万港元（截至二零二一年六月三十日止六个月：亏损约77.7百万港元）。本公司拥有人应占亏损净额减少，主要是由于中期内并无来自已终止经营业务之亏损（截至二零二一年六月三十日止六个月：亏损约56.9百万港元）。 流动资金及财务资源 本集团主要以内部资源及银行借贷为其业务营运提供资金。于二零二二年六月三十日，本集团拥有未偿还银行借贷约837.3百万港元（二零二一年十二月三十一日：约857.8百万港元），其中所有于二零二二年六月三十日未偿还之有抵押银行借贷须于一年内偿还。中期内的银行借贷减少，主要是由于中期内偿还银行借贷约21.0百万港元。 于二零二二年六月三十日，本集团持有现金及现金等价物约116.3百万港元（二零二一年十二月三十一日：约136.6百万港元）。现金及现金等价物减少乃主要由于中期内偿还银行借贷。 本集团于